想不到上海的房租竟然也倒挂了

　　意想不到啊，继房价倒挂之后，上海的房租竟然也倒挂了。

　　公租房，曾经的香饽饽，打工人的梦中情房，也有人纠结要不要去租了。

　　为啥呢？因为没之前有性价比了呗。

　　以上海南站项目为例，附近的老公房租金也不高，四五千也能租到两房。

　　公租房要自己置办家具，而且距离地铁远，现在租金也没优势了，确实没那么有吸引力了。

　　可能也就剩不会突然被房东要求搬走这个好处了。

　　这一切的根源是市场化的租金跌了，而公租房的租金依然逐年上涨，此消彼长之下，没有性价比了。

　　有不少房东在网上吐槽今年房子难租，空置期长，中介不带看，降价了客户也没几个。

　　其实打工人可能更难，你损失的是租金，他们损失的，可能是工资和收入。大家互相理解，共渡难关吧。

　　话说回来，公租房房租倒挂，是上海楼市整体调整的一个缩影。

　　最近两年，楼市全面降本增效，尤其是二手个人市场。

　　如今进入7月份，25年已经过半。上海楼市现在怎么样了？后市又将如何？

　　我们来看一些数据。

　　二手房跌幅放缓，但仍未止跌

　　我们选取了5大指标（定基房价+库存量+网签成交量+带看量+调价指数），综合形成一个指数，最高5，最低0。

　　截止6月22日，指数为2.79。

　　上次最低值在2024/9/15，为2.24，因此当前仍有25%的涨幅。

　　今年近期的高位在2025/3/2，为3.41，当前已下滑18%，趋势又转冷了。

　　从2023年到2025年每周趋势来看，当前楼市指数下降的趋势正朝着去年9月的低谷走去。

　　如果没有任何救市措施，按照当前下滑斜率推算，预计在9/21，指数下降到与去年9/15低位同水平。

　　单看挂牌量，从4/27（17周）触顶，已经陆续缓慢回落8周。

　　一部分房源卖掉了，也有部分房东撤牌不卖了。

　　另外从过去2年表现来看，基本4,5月挂牌量都会阶段下降。

　　而新增挂牌量从年后第10周，3/9开始回落，走势和前2年保持一致，新增挂牌量的短期冲高都是受政策影响。

　　成交量的季节性影响也非常显著，基本3月都是高位，后面就缓慢下滑，除非像24年527有刺激。

　　目前来看25年周度成交量水平仍比23年和24年要高。

　　此消彼长之下，当前挂牌量有所下降。

　　简单来说就是，目前的市场比过去两年要好，但趋势不太好。

　　据网上房地产数据显示，2025年6月二手房网签成交20774套 ，突破2万大 关 。

　　但挂牌量依然在高位。上海二手房挂牌量破20万套，以价换量是主流。

　　房东面临两大难：

　　1）砍价屠龙刀，买家见面直接砍价10%-20%，部分房东宁可撤牌观望；

　　2）有人砍价还算好的，更难的是完全没人看，陷入流动性陷阱。

　　最新成交数据看，7月前两天的二手网签数据环比上周已经明显下来了。急需救市政策。

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　　购买力重塑

　　楼市的变化，很多时候是购买力的变化。

　　购买力强劲，楼市火热。购买力弱，楼市也跟着走弱。

　　从我们一线接触来看，如今上海楼市的主流中产购买力，已经发生了变化。

　　以前更多的是金融从业者，现在则主要是是张江，漕河泾的科技公司的员工，码农，芯片从业者，等等。

　　因此这些新兴产业板块，科技板块，带强势学区的小区，周边购买力强劲，在全市来讲抗跌。

　　张江辐射带的御桥标杆万科海上传奇，跌幅10%，算上楼层差异，还不到10%。

　　漕河泾辐射区的古美标杆万源城尚郡小三房，跌幅也是10%。

　　相对全市动辄30%的跌幅来看，相当可以了。

　　全面分化

　　当下的上海，是整体调整，但全面分化的市场。

　　体现在多个维度：新房和二手分化，地段分化，产品分化，品质分化。

　　二手房这边，同样品质房龄的房子，外环外的，几乎都会比外环内的跌幅大。

　　外环外的老破小，跌得比市区老破小狠。

　　外环外的二手商品房，也是同样的逻辑。

　　新房数据光鲜，但全靠市区豪宅撑场。

　　康定壹十九，上海壹号院，桃浦润雲金茂府，这些新房都是开盘日光，但都是市区的豪宅项目。

　　6月上海有37个楼盘开盘，有13个楼盘6月网签不到10%，16个不足20%。

　　0网签的也有5个，基本都是郊区的项目。

　　价格越低的楼盘，销售压力越大。

　　这些楼盘特点也比较类似，基本上都在郊区，均价低于6万的高达9个，3个新盘均价低于3万，分别位于青浦朱家角和金山。

　　市区新房涨价不是市场行为，但目前来看仍然有人买单。

　　好房子的标准全面落地，第四代住宅和以前的老房子已经完全不能相提并论。

　　产品不同，价格体系也会完全不同。

　　事实上，现在市区很多新房看着单价涨了，但送的东西也多了，得房率高了，使用面积大了，层高高了，装标高了，会所泳池都配上了。

　　所以涨价也不愁卖，买房人依然愿意买单。

　　这对价格虚高的老房子，肯定不是好事。想要卖房和置换，要迅速，而且逃不过以价换量。

　　两个好消息

　　在一片寒意中，楼市终于传来两个好消息。

　　1）第一个，外资可以在中国投资住宅了

　　上周国家外汇管理局起草了《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知(征求意见稿)》，其中有一条，取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制，

　　外资可以进来买房了，投资国内的住宅，不再受到限制。

　　这个消息利好一线城市的楼市。

　　不过老外也不是傻子，至少他得看到投资国内住宅有钱赚，才会真正下场。

　　2）北京在吹风救市了

　　7月1日北京官方会议，定调要优化房地产政策。

　　市场人士预测，北京优化调整房地产政策的空间将逐渐打开，比如可能在五环 外进一步松绑住房限购等。

　　按照以往惯例，北京放松，上海也会同步跟进。

　　放松限购，降低首付比例和房贷利率，减税……

　　让我们一起期待吧。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。