海南拟推公积金新政

海南省住房公积金管理局

关于公开征求《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》意见的公告

为进一步发挥住房公积金制度作用，帮助减轻缴存人购买自住住房商业贷款利息负担。我局起草了《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》及相关解读，现向社会公开征求意见建议。欢迎登录海南省住房公积金管理局门户网站（http：//gjj.hainan.gov.cn）首页“互动交流”版块，进入“征集调查”栏目，提出您的宝贵意见与建议。相关建议可通过信函或邮件方式反馈，并请标注“公积金贷款政策调整反馈意见”字样。感谢您的参与和支持！

公开征求意见时间：2025年7月1日-7月30日。

电子邮件：dkc_hngjj@hainan.gov.cn

信函地址:海南省海口市美兰区世纪大道16号海南省住房公积金管理局110室贷款处；联系电话：0898-66531608

附件：

1.《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》

2.《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》解读

附件1

海南省个人住房商业贷款转住房公积金

贷款管理办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条为进一步发挥住房公积金制度保障作用，减轻缴存人购买自住住房商业贷款的利息负担，根据《住房公积金管理条例》、海南省住房公积金贷款的有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款），是指我省住房公积金缴存人，将本人用于购买新建商品自住住房且尚未结清的我省个人住房商业贷款（以下简称原商贷），转为住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）。

第三条商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种方式。“带押直转”方式商转公贷款应在原商贷银行办理。“自筹结清”方式商转公贷款可跨行办理。

第四条商转公贷款承办银行为在我省已开展公积金贷款业务并签订商转公贷款业务合作协议的委贷银行。

第五条本办法适用于海南省行政区域内的商转公贷款的管理工作。海南省住房公积金管理局及其市县管理中心（以下简称住房公积金管理机构）负责全省商转公贷款业务的管理。

第二章 贷款对象和条件

第六条商转公贷款的对象为在我省连续正常缴存住房公积金的原商贷主借人且为原商贷所购住房的产权人。

第七条商转公贷款的借款申请人需同时满足以下条件：

（一）符合我省公积金贷款政策规定的贷款基本条件。

（二）原商贷已还款12个月（含）以上，且近12个月（含）连续正常还款，无贷款逾期记录。

（三）原商贷所购住房为在我省已经取得《不动产权证书》的新建商品自住住房，且权属明晰。除向原商贷银行设定抵押外，未设定其他抵押、居住权登记事项；不存在司法查封、冻结等权利限制情形。

（四）原商贷银行同意提前全部结清原商贷余额。

第八条借款人申请“带押直转”方式商转公贷款除满足前款第七条申请条件外，还需同时满足下列条件：

（一）申请贷款时在我省连续正常缴存住房公积金3年（含）以上。

（二）原商贷所购住房是家庭名下（含未成年子女）我省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款。

第九条出现以下情形之一的，不予贷款：

（一）原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的；

（二）存在采用欺瞒手段，提供虚假证明材料情形的；

（三）其他可能影响商转公贷款安全的情形。

第三章 贷款程序和材料

第十条商转公贷款按下列程序办理：

（一）“带押直转”方式。商转公贷款审批通过后，借款申请人办理对应房产顺位抵押登记，商转公贷款资金划转到原商贷银行指定账户，专项用于偿还原商贷。

1.贷款申请。借款申请人征得原商贷银行同意商转公贷款后，向原商贷银行发起商转公贷款申请。

2.贷款受理审核。贷款审核人员按规定对商转公贷款申请进行审核，符合业务办理规定的予以审批，不符合业务办理规定的告知原因并予以退回。

3.签订借款合同并落实抵押。委贷银行与借款申请人签订借款合同，办理房产第二顺位抵押登记。

4.发放公积金贷款。住房公积金管理机构确认抵押信息无误后，将贷款资金划转至原商贷银行指定还款账户。

5.偿还原商贷。银行收到贷款资金2个工作日内对原商贷进行提前全部结清。实际结清中所需资金与贷款资金的差额，借款人应在结清前补足。

6.注销原抵押权登记。结清原商贷5个工作日内，原商贷银行办结房产第一顺位抵押权注销手续。

（二）“自筹结清”方式。商转公贷款审批通过后，借款申请人须自筹资金先结清原商贷，注销原商贷房屋抵押登记，并重新办理对应房产抵押登记，商转公贷款资金划转到借款人个人账户。

1.贷款申请。借款申请人征得原商贷银行同意商转公贷款后，向原商贷银行发起商转公贷款申请。

2.贷款受理审核。贷款审核人员按规定对商转公贷款申请进行审核，符合业务办理规定的予以审批，不符合业务办理规定的告知原因并予以退回。

3.结清原商贷并注销原商贷房产抵押。借款申请人到原商贷银行提交提前结清原商贷申请，并于30日内办完原商贷全部结清和房产抵押注销登记业务。

4.签订借款合同并落实抵押。委贷银行与借款申请人签订借款合同，重新办理房产抵押登记。

5.发放公积金贷款。住房公积金管理机构确认抵押信息无误后，将贷款资金直接划转至借款人个人账户。

第十一条申请商转公贷款需提供下列材料：

（一）借款申请人及配偶（含共同借款人及配偶）有效身份证件、婚姻状况证明、个人信用报告；

（二）原商贷所购住房的不动产权证书、购房合同或协议、增值税发票；

（三）原商贷的借款合同、近一年银行还款明细单；

（四）原商贷银行出具的《银行同意商转公贷款意见书》；

（五）办理公积金贷款要求提供的其他材料。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十二条商转公贷款额度按下述四款规定核定的最低值确定额度：

（一）不超过我省公积金贷款最高贷款基准额度；

（二）不超过原商贷剩余本金；

（三）不超过按还贷能力和贷款公式计算的贷款额度；

（四）不超过所购住房增值税发票载明房屋价格的60%；

第十三条商转公贷款期限不超过公积金贷款最长规定期限，同时不得超过原商贷剩余贷款期限和不动产权证书上载明的用地使用权剩余年限。

第十四条商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。

第五章 资金控制和风险管理

第十五条商转公贷款实行与住房公积金资金个贷率联动。当个贷率达到95%时，商转公贷款启动按月限额和轮候机制，每月受理限额为5亿元。当综合个贷率（含贴息贷款）达到110%时，暂停受理商转公贷款，已受理的继续发放。业务调整情况以海南省住房公积金管理局办理公告为准。

第十六条商转公贷款委贷银行应在本行开设专用还款账户，用于接收和划转、结算商转公贷款资金。该账户不存在被冻结、查封等限制使用的风险，并在公积金信息系统进行登记。

第十七条委贷银行海南省级分行与海南省住房公积金管理局完成签订商转公贷款业务合作协议前，商业贷款银行分支机构不得开展商转公贷款业务。

第六章 附则

第十八条本办法未尽事宜按海南省住房公积金贷款有关规定执行。如遇政策调整，按最新政策执行。

第十九条本办法由海南省住房公积金管理局负责解释。

第二十条本办法自 年 月 日起施行，有效期 年。

附件2

《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款

管理办法》政策解读（修改稿）

一、制定目的

为进一步发挥住房公积金制度保障作用，支持住房公积金缴存人享受住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）优惠政策，帮助减轻缴存人购买自住住房的商业贷款的利息负担，加强个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）管理工作，结合我省实际，特制定商转公贷款管理办法。

二、重点内容解读

（一）商转公贷款申请条件

1.基本条件：（1）具有完全民事行为能力，具有合法有效的身份证明；（2）申请贷款时连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，灵活就业人员连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上，且账户状态为正常；（3）尚未达到国家法定退休年龄；（4）家庭收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（5）所购建住房为借款申请人家庭（含借款申请人、配偶及未成年子女，下同）首套自住住房或第二套改善性自住住房；（6）家庭在全国未使用过或使用过一次公积金贷款，且均无未结清的公积金贷款；（7）已支付或投入不低于规定比例的首付款或首期资金；（8）能够及时落实贷款担保；

2.商转公贷款还需满足下列条件：（1）原商贷已还款12个月（含）以上，且近12个月（含）连续正常还款，无贷款逾期记录；（2）原商贷所购住房在我省已经取得《不动产权证书》，权属明晰。除向原商贷银行设定抵押外，未设定其他抵押、居住权登记事项；不存在司法查封、冻结等权利限制情形；（3）原商贷银行同意提前全部结清原商贷余额；（4）“带押直转”方式商转公贷款的，申请人在我省连续正常缴存住房公积金3年（含）以上；（5）“带押直转”方式商转公贷款的，申请人原商贷所购住房须是家庭名下（含未成年子女）在我省首套自住住房或在全国首次使用公积金贷款。

（二）商转公贷款申请材料

1.基本材料：（1）申请人相关材料。借款申请人及配偶（含共同借款人及配偶）有效身份证件、婚姻状况证明、个人信用报告；（2）房屋的相关材料：原商贷所购住房的不动产权证书、购房合同或协议、购房合同或协议、增值税发票；（3）原商贷的相关材料：原商贷的借款合同、近一年银行还款明细单；（4）原商贷出具的《银行同意商转公贷款意见书》。

2.其他材料：婚姻及产权变化相关生效的法律文书等。

以上材料能够通过联网共享获取的，可不提供。

（三）商转公贷款申请流程

1.带押直转方式：借款人征得银行同意商转公贷款→贷款申请→贷款受理审核→签订借款合同→办理顺位抵押→发放商转公贷款→全部结清原商贷→原商贷抵押权注销。

2.自筹结清方式：借款人征得银行同意商转公贷款→贷款申请→贷款受理审核→借款人自筹资金结清原商贷→注销房产抵押登记→签订借款合同→办理房产抵押登记→发放商转公贷款。

三、问题解答

1.商转公贷款是否需要夫妻共同申请？

答：需要。住房公积金缴存人以家庭为单位申请住房公积金贷款（包含商转公贷款、贴息贷款）。

2.商转公贷款支持哪些住房类型？

答：原商贷所购住房是我省新建商品自住住房（不包括保障性住房、拆迁安置房、棚户区更新改造安置房、二手房、法拍房、自建房（含过户交易的自建房），可申请办理商转公贷款。

3.如何理解全省首套自住住房或在全国首次使用公积金贷款？

答：即申请贷款时满足以下三种情形之一：

（1）家庭在我省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国未使用过公积金贷款；

（2）家庭在我省除商转公贷款所购住房外有一套自住住房且全国未使用过公积金贷款；

（3）在我省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国使用过一次公积金贷款并已结清。

4.主借人在省外缴存是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。申请商转公贷款主借人应在我省开立住房公积金个人账户并连续正常缴存，在省外连续缴存的月份数可以合并计算。住房公积金个人账户余额转入我省的，余额可纳入贷款额度计算，未转入的不纳入额度计算。

5.主借人本省缴存，配偶在省外缴存是否可以办理商转公贷款？

答：主借人配偶在省外连续正常缴存住房公积金的，可作为共同借款人参与贷款额度计算。

6.如何认定商转公贷款所购住房房屋价格？

答：按照购房合同成交价格、住房增值税发票载明房屋价格两者孰低原则认定房屋价格。

7.如何理解商转公最高贷款额度？

答：商转公最高贷款额度不超过我省公积金贷款最高贷款基准额度，不享受最高贷款额度上浮。

8.商转公贷款办理银行选择？

答：借款人可向房屋所在地具备开展商转公贷款业务资格的受委托贷款银行申请办理。“带押直转”商转公贷款应在原商贷银行办理；“自筹结清”商转公贷款可跨行办理。

9.商转公贷款主借人是否可以与原商贷不同？

答：不可以。商转公贷款的主借人须与原商贷主借人相同。

10.组合贷款商业贷款部分是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。对于申请前已是组合贷款的，无论公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能办理商转公贷款。

11. 申请前是纯商业住房贷款，能否转为商业贷款和公积金贷款的组合贷款？

答：不可以。当前仅支持将商业贷款转为纯公积金贷款，贷款超出额度的部分，由借款人须自筹资金结清。

12. 商转公贷款是否计入借款人家庭住房公积金贷款次数？

答：计入贷款次数。如果当前原商贷余额偏少，应综合考虑公积金贷款使用次数及利率的影响，以免影响后续再次使用公积金贷款时的贷款次数认定。

13. 本人申请商转公贷款，是否需要终止本人及配偶已办理的商贷约定提取业务？如何办理？

答：商转公贷款审批后原商贷约定提取业务自动终止。借款人及配偶需重新办理约定提取或对冲业务的，可通过海易办、柜面柜面渠道再行办理。

14. 夫妻离婚借款人产权份额转让的是否可以办理商转公贷款？

答：不可以。原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人不能申请办理商转公贷款。

四、办理渠道

商转公贷款可通过线上和线下渠道申请办理。线上通过“海易办APP”“海南政务服务网”平台进行申请办理；线下可前往各市县住房公积金服务大厅、受委托贷款银行网点、政务服务中心住房公积金窗口申请办理。

五、实施时间

本办法自 年 月 日起执行，有效期为 年。

来源：海南省住房公积金管理局

编辑：陈思思

审核：廖宝玉