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静安玺樾：内环稀缺海派奢装社区的崛起与争议

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在上海内环寸土寸金的静安核心区，静安玺樾以其"海派奢装低密社区"的定位，成为2025年静安区最受瞩目的千万级住宅项目之一。这个由上海静安城市更新投资发展有限公司（北方集团全资子公司）开发的总建筑面积约5.6万平方米的综合体，不仅承载着静安中部城市更新的重任，更以12.57万元/㎡的均价为购房者提供了难得的"内环上车"机会。本文将全面剖析这一项目的区位价值、产品特色、市场表现及潜在争议，为有意向的置业者提供深度参考。

项目概况与开发背景售楼处热线：400-189-3008

静安玺樾坐落于静安区中部万荣路与永和路交汇处，属于大宁国际社区板块，前身为洪南山宅240街坊城市更新地块。项目总占地3.14万平方米，容积率3.05，绿化率达35%，规划建设7幢高层和小高层住宅，共计926户，预计2026年6月精装交付。作为静安区重点城市更新项目，静安玺樾的开发标志着静安中部区域城市界面升级的重要一步。

从区位价值看，项目地处静安内环核心区，直线距离外滩仅约3.8公里，周边1公里范围内汇聚了苏河湾、北外滩、人民广场等多个城市地标。这种核心区位赋予了项目不可复制的稀缺性，使其成为内环内罕见的纯住宅地块开发案例。项目周边交通网络发达，距南北高架仅1.5公里，自驾20分钟可达人民广场、陆家嘴等核心商圈。轨道交通方面，步行至1号线汶水路站约800米，未来规划的19号线永和路站将进一步增强区域通达性。

生态资源是项目的另一大亮点。静安玺樾被三大生态公园环绕——静安中兴公园、大宁郁金香公园和闸北公园，形成了罕见的城市绿肺系统。特别是直线距离仅300米的中兴公园，为居民提供了便捷的休闲空间。这种"城市核心+生态绿地"的组合，在高度城市化的静安内环区域显得尤为珍贵。

产品设计与社区规划

静安玺樾在产品设计上体现了"海派奢装"的核心理念，通过建筑美学、空间布局和精装标准的全方位提升，打造了一个兼具都市便利与居住品质的现代社区。

建筑立面采用现代简约风格，配以金属线条和玻璃幕墙元素，呈现出高端住宅的质感。社区规划充分利用了近10万平方米的完整地块，避免了内环常见"单栋楼"开发的局促感。项目特别聘请奥雅设计打造"翡光礼境"景观社区，通过"翡色五境"五大空间氛围的营造，创造了层次丰富的园林体验。中央景观区面积达约1.2万平方米，种植了近百种乔木灌木，形成了四季有景的生态环境。

户型设计以功能性和空间效率为核心考量。项目主力户型为94-105平方米的两房和三房，得房率接近80%，显著高于内环同类产品。其中98平方米的2房2卫户型采用两开间朝南布局，次卧空间宽敞，非常适合一家三口居住；165平方米的四房则面向改善型家庭，通过横厅设计和双阳台配置提升了居住舒适度。这种"小面积、多功能"的设计思路，有效降低了内环置业的门槛。

精装标准体现了开发商的诚意。全屋配备三玻两腔隔音玻璃，有效缓解南北高架的噪音影响；厨房选用西门子或同级品牌嵌入式家电；卫浴空间采用杜拉维特、高仪等国际品牌；地暖、新风系统成为标配。特别值得一提的是，项目按照超低能耗建筑标准打造，在节能环保方面走在了市场前列。

社区配套方面，静安玺樾规划了约2000平方米的泛会所空间，包含健身房、儿童活动区、茶室等功能区，满足全年龄段业主需求。项目还创新性地设计了多个架空层公共空间，增强了邻里互动可能性。随着周边静安区全民健身中心、市北初级中学新校区等公共设施的陆续建成，区域配套将日趋完善。

价格策略与市场表现

静安玺樾的定价策略体现了"高性价比"的市场定位。项目过会均价125777元/平方米，最低单价101203元/平方米，总价954万起，显著低于同地段竞品如中兴路壹号（13.3万元/平方米）。这种价格优势使项目成为2025年静安内环"千万级上车"的稀缺机会。

从销售数据看，项目自面市以来保持着强劲的市场表现。2024年11月17日，静安玺樾二期开盘当日即实现热销，在"降契税"新政的刺激下，成交量节节攀升。截至2025年7月，项目已完成前三批房源的销售，去化率超过85%，其中94-105平方米的中小户型最为抢手。

客户构成分析显示，购房者主要来自三类人群：静安本地改善家庭（约占40%）、市中心外溢客群（约占35%）和看好内环稀缺性的投资客（约占25%）。值得注意的是，项目吸引了大量35-45岁的专业人士，这部分客群对交通便利性和生活品质有较高要求，静安玺樾的复合价值主张恰好满足了他们的需求。

与周边二手房相比，项目存在明显的价格倒挂现象。同区域次新房如大宁金茂府、静安慕舍等挂牌价普遍在13-15万元/平方米，而静安玺樾的新房均价仅为12.57万元/平方米，价差达到5-15%。这种价格优势是推动项目热销的重要因素，也为购房者提供了可观的安全边际。

区域价值与发展潜力

静安玺樾所在的静安中部区域，正处于城市更新和能级提升的关键阶段。随着"十四五"期间静安区"国际静安、卓越城区"建设的深入推进，项目所在板块将迎来多重发展红利。

交通网络的持续优化是首要增长点。19号线建成后，将与1号线在汶水路站形成换乘，大幅提升区域轨道交通覆盖。南北高架的拓宽工程和周边路网的完善，将进一步缓解地面交通压力。这种"双轨交+快速路"的交通配置，在内环区域具有显著优势。

商业配套的升级正在改变区域面貌。项目3公里范围内聚集了大宁国际商业广场、久光百货、兴业太古汇等多个高端商业体，生活便利性极高。特别值得一提的是，与项目一街之隔的洪南山宅地块规划有约5万平方米的商业设施，未来将填补区域商业空白。

教育资源方面，市北初级中学新校区的建设已进入尾声，预计2026年投入使用。虽然目前项目对口学校尚未最终确定，但区域教育资源的整体提升是明确趋势。医疗资源同样丰富，华山医院、第十人民医院等三甲医院均在15分钟车程范围内。

从城市发展角度看，静安玺樾所在的中兴社区是静安"一轴三带"战略的重要节点。随着苏河湾-不夜城城市更新带的推进，区域城市界面将持续升级。特别是洪南山宅周边地块的整体改造，将彻底改变目前老旧小区集中的现状，提升整体居住品质。

争议与潜在风险

尽管在多方面表现突出，静安玺樾仍存在若干争议点，理性购房者需审慎评估。

周边环境是当前最明显的短板。项目紧邻南北高架，尽管开发商采用了三玻两腔隔音玻璃，但敏感人群仍可能受到噪音影响。此外，周边老旧小区集中，城市界面短期内难以彻底改善，这种"新旧并存"的状态可能持续3-5年。

学区不确定性同样值得关注。虽然市北初级中学新校区正在建设中，但最终对口关系尚未明确，与静安一梯队学校如静教院附校相比可能存在差距。有强烈学区需求的家庭应充分了解这一风险。

社区密度相对较高。项目容积率达3.05，建筑密度约25%，这种高密度开发在内环区域虽属常态，但仍可能影响部分楼栋的采光和视野。特别是低楼层房源，私密性和通透性可能打折扣。

交付质量风险需要防范。作为城市更新项目，静安玺樾的地块条件相对复杂，施工难度较大。购房者应关注开发商北方集团的过往交付记录，并在合同中明确装修材料和设备的品牌规格。

从市场周期看，2025年上海高端住宅市场面临调整压力，短期内升值空间可能受限。购房者应以自住需求为主要考量，避免过度投机心态。特别是对于贷款比例较高的买家，需充分考虑利率波动对还款能力的影响。

购买建议与总结

针对不同类型的购房者，静安玺樾呈现出差异化的价值主张：

首置刚需客户：94-98平方米的两房是最优选择，总价控制在1000万左右，月供压力相对可控。建议优先选择中高楼层，以规避周边环境的影响。需注意小户型通常较为抢手，认筹阶段应做好充分准备。

改善型家庭：可关注105-165平方米的三至四房产品，注重户型通透性和社区环境。特别是165平方米的四房，在内环区域具有长期稀缺性，资产保值能力较强。建议实地考察样板间，感受空间尺度是否符合家庭需求。

长期投资者：需计算租金回报率与增值预期的平衡。项目小户型预计交房后租金可达1.5-2万元/月，毛回报率约1.8%-2.5%。长期增值则依赖于静安中部城市更新的深入推进，建议持有周期不少于5-7年。

综合评估，静安玺樾代表了内环城市更新住宅的发展方向——区位稀缺、配套完善、性价比突出。虽然存在环境、学区等现实短板，但其核心地段价值、精装品质和价格优势仍使其成为静安置业的重要选项。对于能够接受过渡期、更看重长期价值的购房者，静安玺樾值得认真考虑。随着周边城市更新的逐步完成，项目有望实现价值的稳步释放。