七月聚焦@龙盛湾上官方售楼处发布：静安龙盛湾上燃爆购房热度！

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静安内环内苏河湾CAZ

【龙盛湾上】

一期、二期、三期均已开盘

面积约190-194-198-210平

总价约2700万+起，样板间预约鉴赏

少量房源可直接下定，欲购从速

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

龙盛湾上共开盘了三次，具体为：

第一次开盘：5月29日，216套，149-211㎡，认购率240%，均价约13.3万

第二次开盘：8月8日，120套，143-381㎡，认购率240%，均价约13.38万

第三次开盘：10月30日，这次开盘覆盖了去两次热销的138㎡/143㎡、194㎡、198㎡三个面积段，并且也加上了第壹次也是唯壹一次开盘248㎡户型，总共开盘240套。均价约13.46万

三次开盘累计劲销120亿，到市场认可和追捧

龙盛湾上实际是一个城市综合体——整个综合体名为「博懋广场」，“懋”字有积极向上、勇敢进取的寓意，代表着龙盛想要的，不止是一座城市地标，更要将其塑造为苏河湾蓬勃向上的精神象征。其中，包含一栋约320米超高层塔楼、一栋约150米副塔楼，建筑姿态挺拔向上直冲云霄，建成后将成为静安区第壹高楼，刷新静安城市天际线。

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上海静安龙盛湾上售楼处电话☎：400-8123-664【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）湾上所属的博懋广场——55万方的超级综合体中，与Foster+Partners合作打造的320米摩天地标已引入了上海首家瑰丽酒店。塔尖建筑、奢华酒店、超高层住宅、风貌别墅、裙房商业，以上所有元素的归入，将成就一座微缩城市。

未来，居住、办公、消费、度假、娱乐都可以在空间内完成，为居住于此的人群带来塔尖下的国际化社区生活方式，进一步参与上海未来城市居住方式与复合型生活场域的实践。

（效果图）

户型图参考

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示范区实景

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项目简介及效果图

项目住宅部分由3栋超高层住宅和风貌别墅组成，同时还将配套有150-320米超高层办公和商业。因此整个项目由超高层住宅、石库门风貌别墅、办公塔楼及商业裙房共同组成的。

其中，商办部分是1栋约320米（主塔）和1栋约150米（副塔）。主塔是目前的静安的第壹高楼，是静安新的城市天际线。上海守家世界奢华酒店【瑰丽酒店ROSEWOOD】(已引入)即将出现主塔楼中！

住宅部分，项目拥有三栋约139-150米的超高层住宅，以及约1.3万㎡的低密风貌建筑

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待后期逐渐建设完整，整个项目将有各类业态及高端品牌入驻，届时将刷新苏河湾板块商业新格局。未来龙盛湾下的业主们只需下楼，就能享受苏州河畔极具松弛感的现代生活。

效果图参考

08-01地块效果图：

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08-04地块效果图

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产品设计介绍

超高层住宅部分由天华建筑事务所设计打造，参考曼哈顿玫瑰峯汇Rose hill的建筑立面 ，现代简约线条搭配复古的色调形成简约高奢的风格，历久弥新。

考虑地块本为城市更新地块，包含了风貌保护建筑，为追求项目的整体协调性，所以设计上选择了沿用上海经典石库门建筑的元素，选用低饱和度的砖红色和深灰色作为主基调色，海派经典高端人居。

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项目设计有2个会所，其中有约5.1米层高的架空层泛会所，并且将室内精装标准延伸至架空层内部。

还打造了一个具有会客区、恒温泳池、瑜伽健身以及超大规模酒窖（拟引入）的会所。

奢华用料，挑空大堂，层高约6.6米，净高约5.1米

约3500㎡中心园林配合分布式的泛会所，打造“公园式度假生活”主题景观。

放大楼间距，退让空间，把空间让给景观享受和舒适生活

示意图

3

项目规划前情回顾

此前，项目规划已公示：

08-01地块为三类住宅组团用地

08-04地块为商业服务用地、商务办公用地

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规划平面图如下：

建设用地范围：南至海宁路,东至浙江北路（详见公示图）

建设单位：上海晟诺置业有限公司

建设项目名称：静安区天目社区C070102单元08-01、08-04地块华兴新城项目

规划用地性质：三类住宅组团用地（08-01）、商业服务业用地、商务办公用地（08-04）

建筑工程性质：住宅楼、商业、办公综合楼

建筑用地面积：52015.5㎡

总建筑面积：59873.56㎡

其中地上总建筑面积：390431.56㎡

计容建筑面积：379624.80㎡

地下总建筑面积：203442.00㎡

建筑密度：35.75%

容积率：7.30

绿地率：9.94%

湾上本身是一个综合体项目，该地块由高层住宅、叠加别墅、办公塔楼及附属商业裙房组成。可售部分包括：

124242㎡住宅

152018㎡办公楼

12669㎡商业

84507㎡公寓办公

2318个车位
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08-01地块设计了G1、G2、G3三栋超高层住宅，分别为39-44层不等；低密住宅区楼间距只有6米左右。

目前，苏河湾超级综合体【华兴新城】稳步在建中

一江一河规划中，苏州河沿岸明确定位为“特大城市宜居生活的典型示范区”，上海2035规划中，苏河湾定位上海ZY活动区！

苏州河是上海的母亲河，具有丰富的人文资源和滨水景观，是上海重要的生态和功能和公共活动廊道

苏州河沿岸定位为特大城市宜居生活的典型示范区。承载着独有的禀赋条件和优异能级，这里是一个多元功能复合的活力城区。

更是一个尺度宜人，有温度的人文城区;是亲切和谐、引人向往的底蕴滨水游憩场所;也是绿色城区，河流沿岸有机的融入建设，生活与自然相融。

龙盛福新里】位于静安区内环内&苏州河沿岸，四轨交汇，商业紧靠大悦城，人文依托苏州河。

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苏州河图源：2035规划

如果选择在苏河湾地区置业，将分享该区域腾飞的红利，享受配套升级的硕果！

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周边配套

【湾上】作为一个位于内环核区的项目，其周边配套也是相当有优势的。

交通方面，附近轨交3、4号线宝山站；与8、12号线曲阜路站、10、12号线天潼路站。周边有3、4、8、10、12号线，五轨交汇，出行方便。

商业方面：

项目附近的福新汇-1层到4层包含全生活业态，东侧华润苏河湾打造的中央公园中，地下部分全部为城市商业，还有静安大悦城、人民广场、静安寺等繁华的商圈。

学校方面：

项目周边有惠灵顿幼儿园、市北中学、上海市静安区第三中芯小学、上海市棋院实验小学、上海市向东中学等。

医疗方面：

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项目周边有约9家三甲医院，第一人民医院、第十人民医院、瑞金医院、复旦大学附属华东医院等。

（免责声明：本篇分享文案非广告，房源描述中的信息均为顾问通过实勘、实地测量、房产证、业主描述等渠道获取，凡涉及周边配套设施及与距离相关数据均来源于网络，仅供参考，如与实际情况有偏差，部分图片来自网络，如有侵权请及时联系我方删除。）

静安内环内苏河湾CAZ

【龙盛湾上】

一期、二期、三期均已开盘

面积约190-194-198-210平

总价约2700万+起，

样板间预约鉴赏

少量房源可直接下定

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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持
首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化
试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化
增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级
新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧
2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现
嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价
“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向
“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构
塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。