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看上去很美：地段不算核心，景观却是真的香

从地理位置上说，臻誉府确实不算宝中最核心的地段，它位于宝安大道与金科路交界口，严格意义上是宝安中心的“边角料”。

走路到11号线宝安站大概要10-12分钟，不算近；

旁边还有沿江高速和在建的学校——噪音问题不容忽视。

但它最大的亮点，是西南向的视野优势。

中高楼层看出去，企鹅岛、大铲湾、跨海大桥尽收眼底，尤其晴天的时候，视野通透得令人惊艳。

更难得的是，南侧规划学校仅6层，不像很多海景房前面一排高楼挡死，这是真无遮挡。

你要是预算在1500万以内，又刚好特别喜欢看海，那确实没啥可选的了——

市场上能看海的新房就那么几个，89㎡的小三房在招商翡翠海岸现在也要卖到1420万，而且那只是“暂时能看海”。

所以，从景观稀缺性来说，臻誉府确实站得住脚。

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产品亮点多，问题也不少

保利这次的产品是下了功夫的。

新规户型，得房率超高（114㎡套内实得近100㎡），

4梯5户配专属入户厅，

圈层纯粹没有回迁房，

精装交付标准高，还带西门子、唯宝等国际品牌。

光是这些细节，就足以打动很多改善家庭。

保利瑧誉府户型图

图源网络

不过这里也要提醒一句——看户型图还不够，看总平面图才是硬核。

很多人只盯着114、123、143这几个户型本身，却忽略了栋与栋之间的遮挡和对视关系。

比如，站在一单元123户型的客厅往外看，远处确实能看到海，但左右两侧会被旁边写字楼和自家二单元部分遮住夹角。

而143户型为了“逃”出遮挡，拉长了入户电梯厅，但代价是门口正对对面的122户型次卧，部分客厅窗甚至靠近别人的主卫，不仅视野受限，隐私和采光也打折。

这种每一户都扩一圈飘窗的做法虽让得房率非常高（最高可达101.4%），但实际也变相拉高了每层的“户型密度”。

5户围绕中间电梯核芯挤在一起，不仅对采光、通风、视野形成竞争，也造成了不少空间的“对望”尴尬。

比如左边143的餐厅窗离右边123的卧室很近；而114户型上方则紧邻143北面三间卧室的窗户。

最优解其实是右边143平户型和中间的123户型，前排无遮挡，客厅尺度达7.8米，结构合理，部分墙体还可以拆改成大横厅，宜改性强。

所以买这个盘，不仅要选好楼层，还真得拼一张完整的总平图，对遮挡、对视、噪音敏感点全面摸清楚，才能挑到最“值”的那一套。

（借用下同行的图）

产品亮点多，但问题也同样明显：

容积率高达5.4，密度不低，居住舒适度有限；

户型之间存在一些对视；

高速+飞机+学校的三重噪音干扰，中层（15-20层）为噪声叠加区，安静体验打折；

社区仅两栋楼，规模偏小，居住氛围一般；

海韵学校虽近，但积分门槛极高，新购房家庭基本进不去；

楼面价已经超过5.2万/㎡，吹风价9-10万/㎡，相比隔壁中铁阅臻府（8.33万/㎡）明显溢价。

打个比方：它就像一杯包装精致的拿铁，香气四溢，但喝一口发现糖太多、奶泡太厚、咖啡味不浓——

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