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企业全款购置商品房，却因房屋抵押无法办理产权登记，抵押权人与购房者的权益该如何平衡？这起房屋产权登记纠纷，揭示了商业房产交易中的法律风险与解决之道。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
甲传媒公司向法院提出诉讼请求：
判令乙租赁公司协助办理位于北京市大兴区一号（以下简称一号房屋）的抵押权注销登记手续；
在抵押权注销完成后 10 日内，由丙置业公司协助办理一号房屋的产权登记手续；
本案诉讼费用由丙置业公司承担。
甲传媒公司称，2020 年 12 月 28 日，其与丙置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，以 2729804 元购买一号房屋 。合同约定，以 2021 年 1 月 31 日次日为办理产权登记期限起算日，丙置业公司应在 730 日内办妥产权登记 。甲传媒公司早已支付全部房款，且于 2020 年接收房屋并实际占有使用至今，但丙置业公司一直未办理产权登记。乙租赁公司虽出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，但未配合办理抵押权注销。甲传媒公司认为，其已全款购房并入住，乙租赁公司应履行注销抵押登记义务，丙置业公司也应协助办理产权登记。
（二）被告与第三人的态度
丙置业公司：未作答辩。
乙租赁公司：
同类案件已认定购房主体应为自然人，甲传媒公司非实际购房人，不具诉讼权利，应驳回起诉；
质疑甲传媒公司购房行为真实性，认为可能存在借购房对抗抵押权的情况；
即便存在真实购房，购房协议也不能对抗其合法抵押权；
其抵押权并非基于房屋开发贷款设立，对未收到售房款偿债无过错，抵押权不应消灭；
甲传媒公司作为法人，购买办公用房，不符合房屋消费者物权期待权保护条件，其仍应就房屋优先受偿 。
（三）法院查明的关键事实
房屋买卖情况：2020 年 12 月 28 日，甲传媒公司与丙置业公司签订合同购买一号房屋，办理网签备案，甲传媒公司支付房款并取得发票，办理入住手续 。
房屋抵押背景：
2020 年 5 月 22 日，天津丁公司与乙租赁公司签订《融资租赁合同（售后回租）》，融资额 2.5 亿元，并办理公证 。
2020 年 6 月 10 日，乙租赁公司与天津丁公司、丙置业公司签订《抵押合同》，丙置业公司以包括一号房屋在内的房产为债务提供抵押担保，评估价值 5.0386 亿元，抵押金额 5 亿元，办理公证 。
2020 年 6 月 26 日，乙租赁公司就相关房产办理不动产抵押登记 。
其他相关事实：
乙租赁公司出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，同意包括一号房屋在内的抵押房屋销售，但保留抵押权 。
2021 年 12 月 24 日，乙租赁公司申请执行证书；2022 年 7 月 13 日，公证处出具执行证书，确定乙租赁公司可申请强制执行，执行标的包括租金、逾期利息等 。
二、案件分析
（一）争议焦点
甲传媒公司是否具备诉讼主体资格，购房行为是否真实有效？
乙租赁公司的抵押权能否对抗甲传媒公司的产权登记请求？
丙置业公司与乙租赁公司是否应履行协助义务？
（二）法律分析
合同效力与主体资格：甲传媒公司与丙置业公司签订的买卖合同系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。乙租赁公司以购房主体应为自然人为由否定甲传媒公司诉讼资格，缺乏法律依据。甲传媒公司已履行付款义务，有权主张产权登记 。
抵押权效力认定：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权效力仅及于转让价金。乙租赁公司同意抵押房屋销售，其对已售房产不再享有物上追及力，仅能就售房款优先受偿，丧失了对一号房屋优先受偿的基础 。
协助义务判定：甲传媒公司已支付房款，丙置业公司应依约在解除抵押后协助办理过户；乙租赁公司作为抵押权人，因丧失优先受偿权，负有协助办理抵押权注销登记的义务 。
三、裁判结果
法院判决：
乙租赁公司于判决生效后 10 日内，协助甲传媒公司办理一号房屋的抵押权注销登记手续；
丙置业公司于第一项义务履行完毕后 10 日内，协助甲传媒公司办理一号房屋的产权登记手续。
该判决明确了各方权利义务，保障了购房者的合法权益。
四、案件启示
（一）购房者风险警示
核查房屋抵押情况：购房前务必通过不动产登记部门查询房屋抵押信息，避免购买存在抵押纠纷的房产 。
明确合同条款：在买卖合同中约定产权登记办理时间、违约责任等关键条款，保障自身权益 。
企业购房注意事项：企业购买房产时，需关注自身是否符合相关政策要求，避免因主体资格问题产生纠纷 。
（二）抵押权人注意事项
完善资金监管：同意抵押房屋销售时，应建立资金监管机制，确保售房款用于清偿债务 。
明确权利范围：在同意销售声明中，清晰界定抵押权的存续范围，避免权利受损 。
（三）法律建议
若遭遇房产抵押与产权登记纠纷，应及时咨询专业律师，收集合同、付款凭证等证据，通过法律途径维护自身权益。在交易过程中，严格遵守法律法规，明确各方权责，降低法律风险。
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