二手房暴涨！上海24%深圳30.7%，全国房价平均线继续拉开幅度

（1）新闻背景：据上海链家披露数据，1-6月，上海一、二手住房累计成交1311万平方米，同比增长17%，创2022年以来同期最高水平。其中，二手住房累计成交985万平方米，同比增24%。

（2）新闻背景：据深圳市房地产中介协会统计，6月深圳市二手房录得5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5%。上半年二手房买卖合同共计录得35106套，同比增长30.7%。

我今年以来回答了不少关于房地产的问题，总结起来，核心就是一二线核心区块涨势喜人，二三线房价持续疲软，一二手房源整体倒挂，但核心区域供不应求，房地产正呈现“日本化”特征，土拍溢价和整体销量也显示出K型结构，高端小区价格持续拉高平均价格，此次上海和深圳的二手房也是类似逻辑而已，归根结底就是6大原因！（文末附带最贵和最便宜的房价六大城市）

我们分析来看：

一、政策驱动与金融环境宽松

2025 年上半年，央行下调5 年期 LPR 至 3.5%，首套房商贷利率最低达 3.15%。以百万房贷 30 年期计算，利息节省近 2 万元，月供压力显著降低，直接提升了购房者的支付能力。此外，多地首付比例降至 15%，进一步降低了购房门槛，这种现象最大的利好就是上海、深圳之类的一线城市！

其次，在国家政策基础上，地方纷纷实行特色补助，涵盖人才专项与税务减免，比如深圳维持增值税免征年限 2 年，并降低契税和个税；同时，深圳推行 “带押过户” 新政，交易成本降低约 3 万元 / 套，评估价与成交价差距缩窄至 5% 以内，置换客群首付压力减少 30%。而上海则对顶尖人才提供最高 500 万元购房补贴。

接着，中央财政也持续发力，2024 年 5 月 “以旧换新” 政策及 9 月 “促进房地产市场止跌回稳” 信号持续生效，2025 年 “四个降低、四个取消和两个增加” 的政策进一步巩固市场信心。深圳 1 月新房和二手房成交近万套，同比增长六成，市场再现 “日光” 盘，上海则不断刷新天价楼盘成交记录，显示出中国高端人群收入并未受经济周期影响！

二、人口流动与需求结构升级

长三角和珠三角地区现阶段地方招商正在血拼人才，有人才就有企业，有企业就有就业！

深圳 2024 年常住人口增长 19.94 万，连续两年增量超 10 万，南山科技园、福田 CBD 等区域因产业集群吸引高收入人群，直接推高二手房需求。上海虽总人口减少 7.19 万，但核心区域，如黄浦区通过顶尖人才政策精准吸引高净值群体，持续支撑其核心区域高端市场！

此外，本地居民则受益改善型需求，并主导市场！上海二手房成交中，三房产品占比提升 7.1 个百分点，深圳香蜜湖、南山等片区次新房租金回报率稳定在 4.5% 以上，反映改善型需求旺盛。此外，“以旧换新” 政策加速存量房流通，2024 年全国二手房成交占比达 46%，一线城市如北京超过 60%，市场逐渐转向存量房交易。

三、新房市场供需错配与价格传导

当下，全国房地产其实呈现新房供应结构性短缺，一方面库存高企，一方面红稀缺，2025 年 1-5 月，TOP10 城市宅地出让金占全国比重升至 54%，核心城市土拍竞争加剧，但新房开工量增长有限。深圳南山、福田等核心区域新房库存去化周期仅 5.7 个月，部分热门小区挂牌后 72 小时内即成交，迫使购房者转向二手房市场。

而传统的老旧小区，整体而言价格倒挂新小区较大，这导致二手房价格倒挂强化需求，上海全市一二手房价差超 1 万元 / 平方米，深圳前海自贸区高端住宅单月涨幅达 4.8%，核心片区出现零议价成交。价格倒挂促使购房者优先选择二手房，因为红牌涨价，平均二手房价格还是跌的！

四、投资客重新入市

受困于国内资产荒和股市交易波动大，2025年有较大资金从股市流向房地产寻求保值。此外，房贷利率低位降低持有成本，投资者已经出现通过 “低息杠杆 + 租金收益” 实现套利模式。

在炒房类的购房人群中，今年普遍预期在利率下调后房价预期会上涨，这导致深圳 2025 年 1 月二手房网签量同比上涨 28%，部分区域出现恐慌性抢购。

五、城市更新与存量资产的结构变化

以深圳罗湖蔡屋围旧改造为例，经过整体翻新，直接释放出百万方新增供应，华润置地广场等综合体项目入住即地铁线路优化，又拉动了这个区域的整体价值，上海也是类似，通过提升二手房附加值，带动价格整体上涨和地块的利用效率。

这也进一步导致存量房流通效率提升，2025年5月深圳有效房源从 62933 套增至 63010 套，供需关系趋于平衡，但核心区域仍供不应求。

通常而言，老旧小区改造后，会直接拉动房价上涨这也符合市场印象！

六、区域经济与产业集聚进一步加强

上海的金融、深圳的科技、杭州的互联网、北京的总部，各地的特色经济模式随着经济周期正呈现加强特征！深圳南山科技园依托大疆、腾讯等企业集群，带动周边住房需求；上海黄浦区新金融中心规划落地，高收入从业者成为二手房主力买家，产业升级带来的收入增长，为购房提供了坚实基础。

从宏观来看，2024 年 GDP 增长 5.0%，2025 年一季度同比增长 5.3%，居民可支配收入预期改善。制造业投资和基建投资的增长（如深圳新能源汽车产业）带动就业，间接也促进购房需求释放，小米YU7汽车1小时就下订了30万辆，显示中国人还是很有钱的。

七、我们再看下2025年房价最贵和最便宜的6个城：