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在农村土地交易中，宅基地转让问题一直是法律雷区。当一份宅基地转让协议被判定无效，买卖双方的权益该如何界定？本文通过一则真实案例，为你拆解其中的法律逻辑与风险防范要点。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告周立向法院提出诉讼请求：
确认与被告于 2019 年 6 月 3 日签订的《宅基地永久转让协议书》无效；
判令被告返还合同价款 50 万元、“关系费” 1.3 万元及利息（以 50 万元为基数，自 2019 年 6 月 3 日起按 LPR 计算至实际支付日）；
要求被告赔偿建房损失 73566.84 元；
由被告承担案件受理费、鉴定费。
周立称，2019 年 6 月 3 日，其与赵刚、赵丽、赵强三人签订协议，购买北京市房山区石楼镇某村一块 304 平方米的宅基地。协议签订后，他于 6 月 5 日转账 50 万元，并另行支付 1.3 万元 “关系费”。因自己并非该村村民，且交易地块性质存疑，该协议违反法律强制性规定应属无效。此外，他在建房过程中投入 24.6 万元施工费，这些损失也应由被告承担 。
（二）被告的抗辩与反诉
赵刚、赵丽、赵强辩称并反诉：
本诉答辩：认可合同无效，同意退还 50 万元购房款。但 “关系费” 1.3 万元中，6000 元用于协调周立建房时与邻居的 “门对门” 纠纷，另 6000 元用于代缴村委会建筑垃圾清运费，自己未获利，不应返还；同时认为周立主张的建房损失过高。
反诉请求：
要求周立返还宅基地及相关手续（宗地草图）；
恢复土地原状，清走建筑垃圾，重建北侧 19 米长、3.3 米高的红砖墙，清除房地基；
要求周立支付 15 万块红砖折价款 7.5 万元（按每块 0.5 元计算）。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与履行：2019 年 6 月 3 日，赵刚一家与周立签订转让协议，交付宅基地，周立支付 50 万元 。
建房纠纷与政府介入：周立建房时遭停工通知，后因北侧院门和车库问题与村民起争执，村委会调解无果，建房工程停滞 。
费用与损失争议：
经鉴定，周立建房工程造价 73566.84 元，支付鉴定费 2 万元；
赵刚一家认可收到 6000 元 “关系费”，周立承认使用其 15 万块红砖（购买价 0.4 元 / 块），现场清点剩余 2 万块 ；
双方就拆除原有围墙赔偿款 8000 元达成一致 。
土地性质核实：经村委会确认，案涉地块为宅基地，赵刚曾替周立交纳建筑垃圾清运费 。
二、案件分析
（一）争议焦点
宅基地转让协议是否有效？
“关系费”、建房损失如何认定与分担？
反诉请求中的恢复原状、红砖价款能否得到支持？
（二）法律分析
合同效力判定：根据《土地管理法》，宅基地属于农民集体所有，严禁向非本集体经济组织成员转让。周立并非该村村民，其与赵刚一家签订的协议违反法律强制性规定，应认定无效 。
损失责任划分：
“关系费”：周立无证据证明 1.3 万元金额，法院以赵刚一家认可的 6000 元为准。因合同无效双方均有过错，各承担 50%，即赵刚一家需赔偿 3000 元 。
建房损失：扣除鉴定费用中的税金及垃圾清运费后，剩余损失按过错比例分担，赵刚一家需赔偿 36616.55 元 。
反诉请求审理：
周立同意返还宅基地及宗地草图，法院予以支持；
恢复原状要求因缺乏合理性（已建地基且双方已协商围墙赔偿）被驳回；
红砖价款按购买价（0.4 元 / 块）计算，周立需支付已使用 13 万块红砖折价款 52000 元 。
三、裁判结果
法院判决：
确认周立与赵刚、赵丽、赵强签订的《宅基地永久转让协议书》无效；
赵刚一家于判决生效后 10 日内返还周立 50 万元，并支付 2024 年 7 月 31 日起至实际支付日的利息（按 LPR 一年期利率 3.35% 计算）；
赵刚一家赔偿周立 “关系费” 3000 元、建房损失 36616.55 元；
周立返还宅基地、地上物、2 万块红砖及宗地草图；
周立支付赵刚一家红砖折价款 52000 元、围墙赔偿款 8000 元。
四、案件启示
（一）购房者风险警示
严守政策红线：非本村村民切勿购买宅基地，否则合同无效，投资将打水漂。
留存交易证据：涉及费用支付时，务必保留转账记录、收据等凭证，避免口头约定。
谨慎投入建设：未确认土地合法性前，切勿贸然施工，以免扩大损失 。
（二）出售方注意事项
明确法律后果：私自转让宅基地不仅面临合同无效风险，还可能承担赔偿责任。
规范交易流程：若需转让，应优先在本集体经济组织内部合法流转，并完善书面协议 。
（三）纠纷处理建议
发生争议时，及时咨询专业律师，通过法律途径解决。保存好合同、费用凭证、沟通记录等证据，为维权提供支撑。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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