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买房本是安家大事，可有人全款买房、入住多年，却卡在过户环节。当房屋抵押遇上产权纠纷，购房者的权益该如何保障？今天这起真实案例，带你直击抵押房屋过户难题的司法裁判逻辑。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
购房者陆明、林晓向法院提出诉讼请求：
要求甲公司、乙公司协助办理位于朝阳新城一号房屋的产权过户手续；
要求丙银行将一号房屋的抵押登记注销，并协助办理产权登记手续；
要求甲公司、乙公司支付保全保险费 39343 元。
陆明、林晓称，2019 年他们选定由乙公司委托甲公司定向开发的一号房屋。因售房手续未完善，为锁定房源，他们于 2019 年 6 月 24 日向乙公司支付 47978240 元，2020 年 11 月 24 日支付剩余价款 1200000 元，合计 49178240 元，付清全部房款及车位费。乙公司分别出具了收据，甲公司也于 2019 年 12 月 17 日交付房屋，二人实际占有使用至今。
2022 年 1 月 4 日，陆明、林晓与乙公司签署《关于定向开发商品房及车位买卖之协议书》，明确购房事宜及价款；同日，又与乙公司、甲集团签署《关于购买定向开发商品房之补充协议》，约定房屋装饰装修相关权益。然而，他们发现房屋存在抵押登记，虽甲公司称不影响网签，并出示丙银行同意销售声明，但此后多次要求办理产权登记，甲公司和乙公司始终未配合。陆明、林晓认为，他们作为唯一住房的商品房消费者，已形成合法房屋买卖关系，丙银行同意销售后应注销抵押，他们对房屋享有物权期待权，故诉至法院维权。
（二）被告与第三人的主张
甲公司：认可陆明、林晓的第 1 - 2 项诉讼请求，不同意第 3 项。称房屋未过户是因丙银行查封，并非自身责任，不应承担保全保险费。
乙公司：承认买卖合同有效，收到全部款项，但因房屋存在抵押，需解除抵押后才能办理网签和过户，请求给予时间，不同意支付保全保险费。
丙银行：不同意诉讼请求。认为陆明、林晓与甲公司无房屋买卖合同关系，购房款未支付给甲公司，且未签订正式合同，房屋买卖合同未成立，不适用消费者权利保护规定。购房人对抵押情况知情，存在过错，建议中止本案审理，待执行异议上诉案件终审判决后再处理。
甲集团：未出庭，书面答辩称房屋已交付，自身与本案无关。
（三）法院查明的关键事实
合同签订与付款：2022 年 1 月 4 日，陆明、林晓与乙公司签订购房协议，与乙公司、甲集团签订补充协议；2019 - 2020 年，二人向乙公司支付全部房款，乙公司出具收据；2019 年 12 月 17 日，二人签收房屋交付通知书，实际占有房屋，但未签订正式现房买卖合同及办理网签备案。
房屋权属与抵押：一号房屋 2016 年 9 月 9 日初始登记在甲公司名下，现存四项抵押登记，抵押权人为丙银行；丙银行曾出具同意包括一号房屋在内的抵押房屋办理现房销售备案的声明；该房屋在丙银行与甲集团、甲公司的执行案件中被查封，后经二审判决，不得执行该房屋。
其他情况：陆明、林晓在北京有购房资格，名下无其他住房；为诉讼申请查封甲公司，支付保全担保费用 39343 元。
二、案件分析
（一）争议焦点
陆明、林晓与甲公司、乙公司是否形成合法有效的房屋买卖关系？
丙银行是否应注销抵押登记，配合办理过户？
甲公司、乙公司是否应支付保全保险费？
（二）法律分析
合同效力与消费者身份认定：陆明、林晓与乙公司签订的协议是真实意思表示，内容合法，具备房屋买卖合同要素，应认定为有效合同。二人购房用于居住，名下无其他住房，属于商品房消费者，其权益应受法律保护。
抵押登记与过户责任：丙银行同意房屋在抵押状态下销售，意味着对售出房屋丧失物上追及效力，抵押权仅及于转让所得价金。陆明、林晓已付清房款并实际占有房屋，未过户非自身原因，丙银行应注销抵押登记。甲公司作为房屋开发、所有权及销售主体，乙公司作为委托销售方，应共同协助办理过户手续。
保全保险费承担：保全保险费是陆明、林晓为维权支出的必要合理费用，甲公司、乙公司未履行合同义务导致诉讼，应承担该费用。
三、裁判结果
法院判决：
丙银行于判决生效后十五日内注销一号房屋上的全部抵押登记；
甲公司、乙公司在抵押登记注销后十五日内，协助陆明、林晓将一号房屋过户登记至二人名下；
甲公司、乙公司于判决生效后十五日内向陆明、林晓支付保全保险费 39343 元。
这一判决明确了各方责任，保障了购房者的合法权益，也为类似纠纷提供了裁判参考。
四、案件启示
（一）购房者风险防范
审慎核查产权：购房前务必查询房屋抵押、查封等产权状况，即使开发商出示同意销售证明，也需确认抵押注销流程和时间。
规范合同签订：要求签订正式、完备的房屋买卖合同，明确过户时间、违约责任等关键条款，避免口头承诺。
保留交易证据：妥善保存付款凭证、收据、合同、沟通记录等，为可能的纠纷提供有力证据。
（二）开发商与金融机构注意事项
开发商：如实告知房屋抵押情况，积极履行协助过户义务，避免因自身原因损害购房者权益。
金融机构：合理行使抵押权，在同意房屋销售时，明确各方权利义务，避免因抵押问题引发纠纷。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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