这个一线城市，打压楼市！

原创 刘博团队

7月4日，新加坡政府宣布采取新一轮房地产市场降温措施，旨在抑制房价过快上涨。

新政的核心是：将卖家印花税的适用持有期将从三年延长至四年，税率将在第一年内从12%提高至16%。

简单来说，新加坡政府希望购房者更长期持有房产，并为短期出售行为付出更高成本，以此打击“快进快出”的炒房客。

而这个政策也释放另一个信号：新加坡现在很火，很热，市场好得不得了。

提到新加坡，也让人自然联想到另一个亚洲金融中心——香港。

当新加坡“加辣”降温时，香港正“撤辣”救市。

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2024年10月16日，香港时隔14年，再次打开购房移民的大门。

香港新政的核心内容包括两个方面：

第一，优化了“新资本投资者入境计划”。

从即日起，投资者可以将住宅物业纳入投资范围，只要房产成交价在5000万港元或以上，其中1000万港元就可以计入3000万港元的移民门槛。

第二，放宽了住宅物业的按揭贷款条件。

不论物业价值、用途或持有方式，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限调整为五成，降低了购房门槛。

在此之前，香港在2024年3月就重启了暂停多年的“新资本投资者入境计划”，设定3000万港元的投资门槛，但当时投资不包括房产。

而在2024年2月底，香港楼市全面撤销“辣招”，取消额外印花税等措施，同时放宽了按揭成数限制，这些举措极大地降低了交易成本，进一步提升了买家的实际购买力。

我们不妨对香港和新加坡的投资移民方案进行对比，你会发现，香港是越来越宽松的，新加坡是越来越严格的。

先看香港：

净资产要求：申请人须在提交评估前连续6个月，净资产不少于3000万港币（约2700万人民币）。

投资承诺：获原则批核后180天内，需完成总额3000万港币投资，其中至少2000万金融资产、最多1000万可计入房产（住宅或非住宅）。

停留及永久权：初获24个月签证，可携家属；持续满足投资与申报条件7年后，可申请无限期逗留及永久居民身份。

这些愈发宽松的投资移民政策，正是为了应对楼市的持续低迷。

官方数据显示，香港房价在2024年下跌超过7%，已是连续第三年下跌，较2021年的高点累计跌幅接近30%。

香港二手房价及租金走势

新加坡全球投资者计划：

方案 A（企业投资）：投入1000万新币（约5620万人民币），在新加坡创办或扩张企业，同时新增至少30名员工。

方案 B（基金投资）：投入2500万新币（约1.4亿人民币）至政府认可基金。

方案 C（家族办公室）：管理资产总额2亿新币（约11.2亿人民币），并至少在当地投资5000万新币。

停留及永久权：投资完成后即可申请新加坡永久居民，家属包括配偶及未成年子女。

与香港的“撤辣”救市形成强烈反差，新加坡投资移民门槛的不断提高，其底气正源于一个全面“过热”的市场。

这种“过热”体现在居民生活的方方面面，房价是首当其冲的。

2024年，新加坡私人住宅价格全年上涨3.9%，虽然增速相比前一年6.8%有所放缓，但市场热度不减，第四季度更是环比上涨2.3%，创下全年季度涨幅之最。租金同样水涨船高，专家预测2025年私宅租金可能再涨3%。

新加坡房价走势

除了住房，新加坡的生活成本也全面上涨。

一张被称为“全球最贵铁皮”的拥车证（COE）价格突破12万新元（约65万人民币），这意味着在新加坡买一辆普通家用车，成本是在中国的数倍。

此外，公共交通、打车费用、食品价格乃至国际学费都在上涨，让许多居民感叹“月月入不敷出”。尽管2024年整体通胀率有所回落，但民众对生活成本的切身感受依然强烈。

由此可见，两地投资移民政策的一松一紧，正是各自市场一冷一热的直接体现。

单从投资移民的最低资金门槛来看，新加坡（约5620万人民币）已经是香港（约2700万人民币）的两倍以上，为何分化如此之大？

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为了找出答案，我们拉出更多数据进行详细对比。

先看家族办公室数量。

家族办公室被视为全球“聪明钱”的风向标。

2018年，新加坡家族办公室数量仅45个，到2019年已接近200家，2024年已经超过2000家。

数据来源：新加坡会计和企业监管局

香港方面未找到历年数据，但是2022年，德国投资公司 Deloitte 的市场研究指出，香港单一家族办公室数量已突破 2700 家。

2024年香港吸引了50多家新的单一家族办公室。

由此可见，香港依然拥有存量优势，但新加坡展现了惊人的增长速度。

下面是香港、新加坡近七年的人口数据：

数据来源：世界银行、香港特区政府

人口，尤其是高净值和高技能人才，是城市竞争力的核心。人口的净流入或净流出，直接反映了城市的吸引力。

很明显，香港的人口是从2019年开始下滑的，从2019到2022年减少了16.2万人。

2023-2024年香港人口大幅攀升，得益于持续推进的各类人才引进计划，两年增长18.8万人。

据最新数据，近两年香港各项人才入境计划共收到超过38万宗申请，批出接近24万宗，期间共有约16万名人才携同家人抵港。

新加坡人口的变化在2021年，经历了自1950年以来的最大同比跌幅，总数下降约4.1%至545.4万人，最主要影响是疫情。

但是从2021-2024年，新加坡新增人口58.6万人，增幅约10.7%，对比香港这个增量相当可观。

下面是香港、新加坡近七年的航空客运量数据：

数据来源：香港机场管理局、新加坡樟宜机场集团

国际机场的客运量是衡量一个城市作为全球商业、旅游和交通枢纽地位的晴雨表。

受疫情影响，2019-2020年新加坡樟宜机场和香港国际机场的客运量都大幅下滑，此后慢慢恢复。

但存在一个区别，新加坡樟宜机场在2024年已经恢复到疫情前航空客运量的99.1%。

而香港国际机场2024年的航空客运量仅恢复到疫情前的74.2%。

这表明新加坡更快地抓住了后疫情时代的机遇，巩固了其在东南亚的门户地位。

下面是香港、新加坡近七年的集装箱吞吐量数据：

数据来源：香港海运港口局、新加坡海事及港务管理局

港口的集装箱吞吐量是衡量全球贸易活跃度和一个地区在供应链中地位的硬核指标。

数据也一目了然，从2018年开始，香港和新加坡呈向下和向上趋势，两者走出了一条清晰的“敞口”曲线。

相比于2018年，新加坡集装箱吞吐量增幅12.3%；同时间段香港减幅30.2%。

透过以上几组数据，我们不是为了证明香港和新加坡孰强孰弱，而是发现了一个转折点——2019年。

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2019年是理解香港当前局势的关键转折点。

这一时期，香港同时面临多重挑战：外部有持续加剧的中美战略博弈，内部则经历了“修例风波”与随后的疫情冲击。这些因素的叠加，深刻改变了外界对香港的预期。

内外环境的剧变，给香港带来挑战的同时，也带来机遇。

首先，在国家战略层面，香港的金融中心地位获得进一步巩固。

从中央到金融监管高层，多次在公开场合强调“巩固和提升香港国际金融中心地位”。这并非空话，而是伴随着一系列“政策大礼包”的落地。

比如在资本市场，随着中概股在美国面临的监管压力和地缘政治风险加剧，“回港上市”已从备选方案成为首选路径。

香港交易所为此积极改革，优化上市规则，为这些优质企业回归铺平了道路。

相比新加坡、伦敦等其他市场，香港的优势是：

它不仅拥有与国际接轨的法律和金融体系，更背靠巨大的中国内地市场，能通过“港股通”机制，直接获得内地投资者的资金支持，从而获得更合理的估值。

Wind数据显示，截至5月21日，港交所总共新上市23家公司，总共募资额653.25亿元，分别较去年同期同比增长了35.29%和691.33%。今年以来的Ipo金额已超越2023年全年。

其次，在金融创新领域，香港也在积极布局稳定币。

稳定币，是与美元等法币1:1锚定的数字代币，其年结算量已可与Visa等传统支付巨头比肩。美国正试图通过立法将美元稳定币纳入监管，以巩固美元在数字时代的霸权。

面对这场全新的“货币战争”，中国选择将香港推向全球竞争的最前线。

目前香港金管局已迅速行动，不仅推出了“稳定币发行人沙盒计划”，吸引了渣打银行、京东科技、蚂蚁集团等重量级玩家入局，更通过了《稳定币条例草案》，为稳定币的合规运营铺平了道路。

通过在香港发行合规的离岸人民币稳定币，可以让全球用户和企业便捷地持有和使用人民币进行交易和投资，让人民币国际化更具渗透力。

对于“一带一路”沿线的商户，或者从事国际贸易的企业，当使用港元乃至离岸人民币的稳定币进行结算时，这些资金流都将汇集于香港。

新加坡的“加辣”与香港的“撤辣”，是两大金融中心在当前格局下不同价值逻辑的鲜明体现。

新加坡的价值，在于其成功塑造的、独立于大国博弈之外的“避险天堂”形象，但能否长期保持中立，谁又能保证呢？

而香港的价值，是与中国经济的崛起深度绑定的。无论是全球资本想要分享中国发展的红利，还是中国资本需要走向世界，香港都是那个无法绕开的“超级接口”。

从这个层面看，只要中国持续向上，香港的繁荣就永不落幕。