小产权房以房抵债，抵账人能对抗购房者吗？房地产律师解答

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师（13426037149） 团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

在房产交易市场，房屋的占有使用纠纷屡见不鲜，尤其是小产权房，因产权性质特殊，更容易引发矛盾。当两人都声称对同一房屋拥有合法权利时，法院会如何判定？下面这起案例将为你揭开答案。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈华向法院提出诉讼请求：

判令被告王强立即搬离位于北京市通州区 XX 镇 XX 楼 XX 单元 XX 室（一号房屋），停止妨害自己对该房屋的占有使用；

本案诉讼费由被告承担。

陈华称，2008 年 6 月 20 日，自己与案外人林某签订《房屋出售合同》，约定林某将自建的一号房屋出售给自己。支付购房款后，林某交付了房屋。然而在 2023 年 4 月，陈华前往查看房屋时，发现王强居住其中。陈华明确告知王强房屋归属并要求其搬离，但王强至今未搬走。陈华认为，自己已付清房款，对房屋形成合法稳定占有，王强的行为侵犯了自己的权益，遂诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

被告王强辩称，不同意陈华的诉讼请求，理由如下：

合法占有且居住多年：2008 年 1 月 10 日，甲公司一分公司因资金困难，引入赵刚、孙勇垫资修建一号房屋，约定用售楼款 70% 抵工程款。后因销售不佳，又以房抵债。2008 年 3 月 1 日，赵刚、孙勇将门窗等配套工程分包给乙公司（实际施工人王强），同样协商以房抵工程款。2008 年 10 月 16 日确定分房房号后，王强选定一号房屋，并于 2009 年 1 月 12 日与一分公司签订购房合同。2010 年开始装修，2012 年陆续入住，已形成合法稳定的占有关系 。

质疑原告恶意诉讼：陈华自 2008 年签订合同后十余年未查看房屋，也未主张权利。结合林某多次非法侵占小区房屋的情况，怀疑陈华与林某恶意串通，意图侵占房屋，存在虚假诉讼嫌疑。

主张自身居住权优先：即便陈华合同有效，房屋也属于一房多卖。参照相关规定，双方都未办理登记时，已实际占有房屋的自己应作为履行合同的买受人，房屋居住使用权应归自己所有。

（三）法院查明的关键事实

土地与工程相关协议：2002 年 12 月 26 日，通州区 XX 镇人民政府与刘成签订《抵工程款协议》，用土地抵偿工程款；2009 年 7 月 13 日，甲公司与一分公司签订《土地转租协议》；2006 年 7 月 3 日，甲公司出具说明，表明地块及地上物归林某个人所有。

房屋建设与承包情况：2007 年 8 月 4 日，林某将房屋工程承包给李立；2008 年 1 月 10 日，林某又与赵刚、孙勇签订工程承包协议，由其完成后续工程。

房屋买卖相关协议：2008 年 6 月 20 日，陈华与林某签订《房屋出售合同》，并支付定金和部分房款；2008 年 3 月 1 日，赵刚与乙公司（王强）签订《工程款顶房协议书》；2009 年 1 月 12 日，赵刚与一分公司签订针对一号房屋的《购房合同》。

公司与人员信息：甲公司于 2008 年 10 月 12 日被吊销，甲公司一分公司于 2007 年 12 月 28 日被吊销，乙公司法定代表人为王强。

证人证言与房屋使用情况：林某作证称将房屋卖给陈华，不认可赵刚等人的相关协议；陈华称支付房款后房屋交付但未长期居住，王强则提交居住多年的相关凭证。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈华和王强谁对一号房屋拥有合法的占有使用权？

王强以房抵债取得房屋的行为是否有效？

（二）法律分析

房屋权属来源分析：一分公司不具独立法人资格，但甲公司已明确案涉房屋地上物归林某所有，林某有权处分房屋。而王强主张权利所依据的协议存在诸多瑕疵，如授权委托书签订时间存疑、协议无负责人手写签字、公司名称错误等，难以认定赵刚、孙勇取得房屋的合法性，进而王强的权利来源存疑。

善意取得制度适用：尽管王强权利来源存在问题，但从现有证据无法证明其取得房屋时与赵刚恶意串通，且抵偿价格合理，又实际占有使用多年。根据善意取得制度，在一定条件下其占有使用具有合法依据。

占有使用稳定性考量：陈华虽签订合同，但多年未实际居住使用房屋；王强已居住多年，形成稳定占有关系。从维护交易秩序和占有稳定性角度，王强的占有更应受到保护。

三、裁判结果

法院判决驳回原告陈华的全部诉讼请求。这意味着王强可继续占有使用一号房屋，而陈华若有损失，需向林某另行主张权利。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

谨慎选择小产权房：小产权房产权不明确，交易风险高，购买前务必充分了解政策和风险 。

核实房屋权属：交易前仔细核查房屋来源、产权归属，要求卖方提供合法证明，避免陷入一房多卖纠纷 。

及时行使权利：签订合同后，及时跟进房屋交付和使用情况，发现问题及时主张权利，避免因怠于行使权利导致不利后果。

（二）纠纷处理建议

保留证据：交易过程中，保留合同、付款凭证、沟通记录等证据，为可能出现的纠纷提供支撑 。

依法维权：发生纠纷后，理性对待，通过法律途径解决，避免自行采取不当措施扩大矛盾 。

遇到类似房屋占有纠纷不知如何解决？私信专业律师，获取一对一法律解决方案，守护你的合法权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）