昌平新盘浮出，股权过于分散

文/北京进深 徐迪

越秀+北京城建+未来科学城+贝好家联合摘得的昌平生命科学园B地块最新进展来了！

7月1日，北京越昌贝城置业有限公司成立，北京越昌贝城置业有限公司成立，注册资本12.5亿元。

穿透股权，城建发展（600266.SH）和越秀地产分别持股30%，贝好家和未来科学城置业分别持股20%。

越秀地产北方区域总经理董毅出任项目公司法人、董事长、总经理。

在这之前，越秀地产发出一张招聘海报，为昌平新项目招聘策划、销售和后台等人员。其中销售人员要求有昌平项目经验，有客户资源、过往销售排名前三、销冠优先。

海报中还提到，项目定位“产城融合新门户，造极核新封面”。

这则招聘信息也透露了越秀地产的操盘身份，拿地联合体中另外三家企业，将以财务投资者角色入股。

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拿地联合体中，未来科学城置业是昌平国企，与越秀地产和北京城建都有过项目合作：

与北京城建、金茂曾在昌平联合开发了未来金茂府；与越秀地产联合开发的星耀未来，今年4月初开盘。

此外，越秀地产与北京城建在海淀还共同开发了香山樾项目。

新入局的贝好家是贝壳旗下品牌。不同于传统开发商，贝好家定位是数据驱动型住宅开发服务平台，用“以人定房、以房定地”的C2M模式，让购房者参与“大数据造房”。

昌平项目，是贝好家继门头沟长安华曦府、通州朝棠揽阅之后，在北京落地的第三个合作项目。

本周刚刚取证的中海朱辛庄项目，拿出一套超低赠送率的“好房子”产品。

南向阳台只有1.2米左进深，且没有做到通面宽；北面也没有设备平台。仅少量边户有侧边飘窗，主力户型加赠后的实际使用率也只有88%，部分房源甚至只有82%左右。

生命科学园地块会做什么样产品？

近日，城建发展召开了生命科学园B地块产品定位会。

城建发展总经理邹哲、越秀北方区域总经理董毅、未来城置业董事长周月莉、贝好家北京区域副总经理张子琛参加了会议。

会上，四方股东单位共同听取了项目产品定位和初步方案汇报，并提出了多项意见和建议。

邹哲在讲话中强调，四家合作单位充分发挥各自在开发运营、产品设计、客户研究和资源整合等领域的专业优势，现阶段工作高效扎实。

项目要整合四家企业的核心资源与成功经验，努力将项目打造为区域品质标杆，实现经济效益与品牌价值双赢的目标。

同时，面对市场和竞争压力，项目团队要加快运转，按计划节点高效推进。

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昌平生命科学园B地块成交于6月5日，由上述四家公司组成的联合体以23.95亿元底价摘得。

土地面积3.07公顷，建筑控制规模7.99万平方米，折合楼面价3万元/平方米。

项目包含两幅子地块，均为二类居住用地，容积率2.6，控制高度60米，绿地率30%。其中：

0077地块用地规模1.6公顷，地上建筑规模4.17万平方米。

0078地块用地规模1.47公顷，地上建筑规模3.82万平方米，地上配建300平方米开闭站一处，不出让，无偿移交相关部门。

地块不是正南正北，楼栋排布有点难度，不过北边大厂的购房客群普遍对朝向没那么在意。

该地块位于昌平区史各庄街道，东至生命园新贤街（福创路），南至生物医药街，西至景创路，北至郝庄子南街。

距离昌平线生命科学园站大约1.4公里，周边有京藏高速、北清路等主干道。

中关村生命科学园，是北京国际科技创新中心“三城一区”主平台的重要支撑，在城市政策扶持与发展下，已形成“科研 产业 居住”融合格局，聚集百济神州、万泰生物等600余家创新型医药健康企业，以及300余名高层次人才，已经成为中国生命科学领域创新资源最集中的区域之一。

北四村CP01-0601街区被定位为“集基础研究、成果转化、配套服务和居住功能于一体的产城融合型科技园区”。

北四村和朱辛庄物理位置几乎是平行的，但目前来看，北四村板块城市界面一般，比朱辛庄还是有一定差距的。

商业方面主要是南侧规划的超级合生汇，吃喝玩乐购一站式解决；

医疗资源包括积水潭医院回龙观院区、北京大学第六医院北院；

教育资源有北师大九一贯通学校（预计2026年开学）、史各庄小学、北京101中学、昌平实验学校等，具体入学政策还是要看后续划分。

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地块位置不是很稀缺，南边还有一大片空地，足够再开发几个小区，附近目前在售新盘也不少。

1、龙湖观萃，2024年9月7日开盘，857套房源，主力面积段72-129㎡。

目前网签371套，去化率43%，成交均价5.64万元/㎡；

2、辛庄板块的越秀星樾期房售罄，还有少量现房待推；

中海寰宇未来去年3月开盘，932套97-145㎡三居四居，目前网签734套，去化率79%，成交均价6.14万元/㎡；

3、越秀星耀未来今年4月初开盘，共930套房源，主力面积段91-107㎡三居。

目前网签147套，去化率16%，成交均价5.55万元/㎡。

4、刚取证的中海未来之境，6栋住宅楼共342套房源，面积段96-129㎡，预售价7万 。

加上越秀星耀未来的800多套，将成为生命科学园地块的主要竞争对手。