深圳福田深业上林苑公寓怎么样？为何价格有波动？降价了吗？

深圳福田深业上林苑公寓地段优越，交通、教育、商业等配套完善，产品品质较高，但也存在交通拥堵、噪音干扰等不足。其价格受市场环境和促销策略影响存在波动，整体有一定程度的价格下调，部分房源优惠力度较大。具体如下：

公寓情况

优点：

地段优势显著：位于福田核心板块八卦岭，处于金融贸易、生态景观、居住生活三条主轴交汇处，是福田区未来新的增长点和创新支点。

交通十分便捷：周边有地铁 6 号线、7 号线、9 号线以及规划中的 24 号线，5 分钟内可连通北环大道、清平高速等城市主干道，20 分钟内可抵达福田高铁站等交通枢纽。

教育资源丰富：所在的八卦岭片区教育资源高度集中，有荔园小学（东校区）、荔园实验学校（在建）等多所名校，与百花、园岭等组成超级学霸街区。

商业配套齐全：周边汇聚 HALO 广场、KKMall 等众多商业集群，项目还自带裙楼四层精品商业，能满足日常消费及商务需要。

生态环境优美：临近笔架山公园、银湖山郊野公园等多个城市生态公园，为居民提供了良好的休闲放松场所。

产品品质较高：由深业鹏基南方集团、深业集团开发，国企品质有保障。建筑设计荣获美国缪斯设计大奖，装修采用入户门、橱柜、厨卫等国际一线品牌，全屋配备 VRV 分户式静音小型中央空调。

户型多样实用：主力户型为建面约 40-97㎡的 1-3 房，户户有阳台，小户型实用率高，收纳空间强，既有适合年轻人的小户型，也有适合家庭的套房。部分楼层还有统一运营返租五年的活动，租金回报率可观。

缺点：

交通拥堵：处于城市中心区域，且周边有旧改和城市扩展，高峰时段周边道路容易出现拥堵情况，影响出行效率。

噪音干扰：附近施工或商业活动较多，城市中心的车流声、人流声等也较大，可能会对居住体验产生一定影响。

产权年限较短：作为公寓项目，产权年限为 40 年，相比普通住宅较短。

价格波动原因

市场环境因素：房地产市场整体的供需关系会影响其价格。若市场需求低迷，公寓作为商业性质物业，受影响较大，开发商为促进销售，可能会调整价格策略。

开发商促销策略：项目周边楼盘竞争激烈，开发商为吸引购房者，会推出开盘优惠、工抵房等促销活动，如针对部分楼栋推出工抵房单位，给出较大优惠力度，导致价格出现波动。

价格变化情况

深业上林苑公寓均价约 4.5 万元 /㎡，部分户型低至 4 万元 /㎡3。如 40㎡的 loft 户型，折后总价约 160 万，折后单价约 4 万 /㎡；97㎡三房通燃气户型，折后总价约 387 万，折后单价约 4 万 /㎡3。与最初价格相比，整体有一定程度下降，主要是因为开发商推出了较多优惠活动，以吸引购房者，存在最高立减约 70 万的情况。

深业上林苑售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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项目基本信息

开发公司：深圳市深业鹏基上林苑投资发展有限公司

总建筑面积：约6.3万㎡

交楼时间：预计2025年6月30号交付

交付标准：毛坯备案送精装

物业类型：精品商业 | 总部办公 | 精奢公寓（仅公寓销售，其他自持）

在售产品：主力户型建面约40-97㎡ 1-3房 | 约3.6m层高

建筑楼层：地上36层，地下3层

物业公司：深业物业运营集团股份有限公司

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开发商背景

深业集团

作为深圳市属大型综合性企业集团，深业集团伴随深圳的发展一路前行，深业集团以“产城创新建设者，幸福民生运营商”为愿景，聚焦地产、园区、运营、幸福、资本和数字化六大核心业务，致力实现城市综合开发运营的一站式服务！

深业鹏基

深圳市国资委下辖的国有企业，隶属于深业集团有限公司。1982年成立以来，始终作为深圳市土地一级开发的中坚力量，作为深圳市工业园区开发的先驱者和开拓者，深业鹏基集团具有丰富的园区开发和经营经验，建成了上步、八卦岭、莲塘、高发等大型工业区，致力成为领先的城市空间塑造者。

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区域价值

【深圳福田 恒久中心】

十四五规划纲要中提出福田区被定位“五心三区”，即为深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，并且打造具有国际影响力和辐射力的中央创新区、中央商务区、中央活力区。深业上林苑位于福田核心区位，处金融贸易、生态景观、居住生活三条主轴交汇处，是福田区未来新的增长点和创新支点。

【创科金岭 八卦融城】

八卦岭依托城市更新，以“创科金岭 八卦融城”为发展目标，着力打造“尖端产业与本土生活万象包容的、24M+24H的产城融合示范区”。未来从产业互动、生态链接和产城融合的角度重构区域关系，以金融科技为主导、智能智造等尖端产业促经济转型，必将成为福田重要的发展引擎。

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旧改工业区 唤醒新活力

八卦岭片区多个项目已启动，其中已建成项目2个，在建项目3个，已批规划项目4个，列入计划项目1个，计划待批项目1个，有更新意愿项目4个。拆除用地面积合计约55公顷。

交通配套

【享中心区5分钟活力圈】

3地铁线环绕(地铁6、7、9号线，另有规划24号线)，畅达全城。

5分钟内联通城市主干道（北环大道、清平高速、坂银快速通道、深南大道、滨河大道)，交通路网四通八达。

20分钟内抵达城市枢纽(福田高铁站、深圳北站、深圳站、福田口岸、皇岗口岸)，出行方便。

（市政配套设施及规划中、建设中的公共设施配套内容，最终均以政府有关部门核准及审批文件为准）

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商业配套

【城市时尚潮流聚集地】

八卦岭是深圳几大生活型商圈之一，周边汇聚众多商业集群，可满足日常消费需求。自带裙楼四层精品商业，规划和招商业态覆盖咖啡轻餐、特色餐饮、精品超市，满足日常生活及商务需要。

教育配套

【书香高地 高知圈层】

八卦岭、园岭、百花这2.5平方公里将成为深圳最强教育区，汇集了如荔园、园岭、实验、外国语等深圳最“牛”的名校。深业上林苑项目东面紧邻荔园小学（东校区），荔园教育集团笔架山学校在建，隔街相望的6-1区更新单元规划30班小学。随着规划落地，高端教育人才、科创人才入驻，未来将成为产教融合、科创精英的主场。

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文体配套

【醇熟城配 文娱地标】

坐拥深圳图书馆、博物馆等人文场馆，毗邻深圳体育中心，尽享国际赛事视听盛宴。

此外，深业上林苑毗邻深圳市少年儿童图书馆、深圳市文化馆、深圳市科学馆、深圳市博物馆、深圳市图书馆与深圳书城中心城等城市地标性人文配套。

（市政配套设施及规划中、建设中的公共设施配套内容，最终均以政府有关部门核准及审批文件为准）

生态配套

【城市中轴 宜居生态资源】

深业上林苑临近笔架山公园、银湖山郊野公园、中心公园、荔枝公园、洪湖公园、人民公园等城市生态公园。

周边拥有深圳市第二人民医院、深圳市妇幼保健院、中山大学附属第八医院等多家综合性三甲医院以及社康中心，满足日常的健康管理需求。

紧靠八卦一路美食街，同时，八卦岭也有深圳著名的花卉、图书批发市场。周边咖啡文化浓厚，烟火气与商业的完美融合，纵享惬意美味人生。

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