深圳旧改如今没赢家？业主称钱房两空，开发商也哭血亏几十亿

　　时间拨回16年前。

　　当年深圳岗厦村启动旧改，媒体的报道里是这样描述的：“ 500多栋楼房的主人集体跨入千万甚至亿万富豪行列”。

　　▲每经当年的报道

　　相当长的一段时间里，“深圳拆迁户”，是一个令人羡慕的身份，因为它意味着身价暴涨。

　　而如今，打开“深圳旧改”相关话题，现在看到最多的内容是——

　　“房子拆了，去年就没给安置费了。”

　　“XX开发商还我房子！”

　　“2016年签约的，拖到现在都没动工，过渡费欠一年了。”

　　基本上满屏都是“拖欠过渡租金”的字眼，“旧改造富”变成“旧改造负”，不少业主称房子没了，还要交房租和养家，生活困难。

　　尽管没有确切的统计数据，但据从事深圳城市更新咨询服务的机构透露，目前深圳项目的过渡费拖欠已达百亿级。当中，有老牌民企、也有实力国央企。

　　从前业主和开发商双赢的深圳旧改，如今似乎没有赢家了。

　　开发商称旧改项目已亏损约30亿

　　年初，曾有一位网友在后台咨询：

　　罗湖XX旧改怎么样了？停工好久了。

　　而根据此前街道办的回复，这个旧改项目的开发主体拟申请纾困。

　　网友问：开发商是XX（实力央企），它都要申请纾困？

　　理由简单粗暴：这个项目不赚钱了，甚至有可能面临亏损，开发商索性躺平，即便违约也要止损。

　　就像买房人哭诉房子买在高位，到现在亏了100万、200万甚至更多，而开发商搞旧改，亏损则以亿元计。

　　前段时间，网传京基关于布心城市更新项目保交楼过渡期租金处理的函。

　　这份文件主要是向布心旧改的业主们申请免除拖欠的过渡期租金，当中提及：随着房地产市场下行，城市更新政策的收紧，布心项目面临巨大亏损，布心和水围两个项目总计亏损约30亿左右。

　　▲网传文件

　　布心村水围村旧改位于罗湖布心地铁站附近，项目于2016年立项，根据规划方案，有3个住宅地块，规划住宅建面约44.41万㎡。

　　去年至今，项目一、二期商品住宅天韵府、璟誉府、天珺府入市，备案均价在6.47万/㎡-6.7万/㎡之间。

　　值得一提的是，这3次推售的产品中，住宅只有755套，而办公、商务公寓和商铺加起来有1074套。

　　罗湖的新房住宅市场近几年去化并不是很理想，京基布心村水围村旧改可售产品中又以商业类居多，估计去化更难，结果就是资金回笼也相对困难。

　　今年6月，@深圳买房计划 曾实探天韵府、天珺府，基本上是现楼了。

　　其中天韵府已有入住的痕迹。

　　▲京基天韵府 | @深圳买房计划 摄于2025年6月初

　　有原村民透露，部分回迁房原定5月底交房，因为过渡资金没谈好，开发商延迟交付了。

　　亏损的旧改不止这一个，也不止在东部。

　　业内人士曾分享过一个案例：位于福田的一个旧改项目，改造方向以商业为主、有少量住宅，改造成本价超7万/㎡，最终只能以3万/㎡左右的价格出售，开发商亏惨。

　　深圳城市更新网创始人宋留强曾在一场直播里指出，还有很多烂摊子等待收拾的恒大，旧改项目的拖累也是其出险因素之一。

　　以恒大罗湖建设大院旧改和华强北旧改这两个项目为例。

　　2011年恒大花了16个亿拿下建设集团71%股权，旗下资产包括建设集团大院和蔡屋围项目50%股权，恒大彼时预估这两个项目的货值约232亿和32亿。

　　当年提出的建设集团大院项目的拆迁补偿方案也很优厚：产权置换按建面1:1.3，货币补偿则按建筑面积 5万/㎡。

　　▲恒大建设集团大院项目的拆赔方案 | @深圳买房计划 摄于2019年

　　但截至恒大出险前，这个项目都还没成功立项，前期付出相当于打水漂。

　　跟建设集团大院项目相比，恒大华强北项目至少进入到实质开发建设阶段，按照恒大的预估，项目整体销售均价为14万/㎡，总货值约227亿元。

　　但事实是，华强北项目包含的3个地块，恒大只完成了中间地块的更新改造，建成恒大珺睿大厦，含商务公寓、商业和办公，2021年这3类产品的备案均价在5万-8.3万/㎡之间。

　　▲恒大珺睿大厦

　　这个价格，跟恒大预估的14万/㎡相差甚远。

　　▲上步片区第三更新单元（即恒大华强北项目）规划方案

　　由于恒大出险，2022年中航信托接管项目，推广名变更为复兴世纪大厦。从朋友圈的推广来看，截至目前，项目的办公、公寓和商业的一手楼都还在售。

　　▲被前后建筑夹在中间的原恒大珺睿大厦 | @深圳买房计划 摄于2025年6月

　　还能怎么救活这些旧改？

　　无论开发商投资这些旧改项目是不是血亏，违约、拖欠过渡费是事实，站在业主的角度来看，只想知道旧改什么时候才能顺利推进、怎么才能拿到房子和钱？

　　开发商层面，多数是重新跟村民/业主谈拆赔方案，京基上述文件就提到，宝安石岩、罗湖罗芳等项目已启动了重新签约谈判的工作。

　　此外，深圳官方也在探索多种盘活路径。

　　转变项目改造模式

　　目前仅用于城中村项目，如大鹏白石岗片区项目、龙岗南门墩项目，由市场主导的城市更新转为政府主导的城中村改造模式。

　　其中白石岗项目已进入开发建设期，预计2028年竣工；天健中标南门墩项目前期服务商。

　　政策端对旧改进行一定松绑，激发开发商积极性

　　6月19日，深圳发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，核心利好是降低旧改项目的保障房配建比例，部分旧改项目可售保障房部分可按比例转换成商品房。

　　业内人士分析认为，有利于推动一批存量旧改项目加快实施。

　　纾困平台、国企承接项目

　　例如恒大南山向南村旧改，更换实施主体为安居建业，南山饼干厂项目，由招商蛇口接手。

　　龙华岳盟旧改，安居建业接手，塘城壹号预计近期入市；龙岗排榜村项目，深铁接手，天健中标其前期服务商。

　　区政府牵头协调金融机构注资

　　成功案例有坪山谷仓吓旧改，历时两年多，由坪山区相关部门牵头协调，引入“兴业银行+深圳资产”双金融机构融资模式，去年底首笔纾困资金注资到位，清偿拖欠的过渡期安置费，已成功盘活复工。

　　城市更新用地认定为闲置土地收回再盘活

　　去年，大鹏和龙华分别发布闲置土地公示，将佳兆业两个停工多时的旧改项目用地认定为闲置土地，两个项目分别为南澳大酒店旧改和横岭旧村城市更新项目。

　　根据相关招标文件，政府对城市更新用地进行收地后将进行盘活，但认定为闲置土地有很多闲置，这种模式难以大量复制。

　　至于业主层面，合一城市更新研究院此前总结了5种自救方式，供参考。

　　收回未拆除建筑恢复经营；

　　解除合作开发协议；

　　转向自主开发；

　　选择新合作方；

　　注入资金参与项目开发。