农村房屋买卖无效，拆迁补偿协议还能履行吗？北京房产律师解读

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农村房屋买卖多年后被判无效，拆迁补偿协议却陷入僵局！卖家家属想解除协议，买家坚持要履行，法院会怎么判？一起房产纠纷，带你看懂合同背后的法律逻辑。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告王芳、李强、李刚向法院提出诉讼请求：

依法解除原被告双方于2020 年 12 月 20 日签订的《协议书》；

诉讼费用由被告赵勇承担。

王芳等人称，1999 年 10 月 16 日，李建国（2007 年 1 月 8 日去世）将位于北京市 XX 村 XX 号的一号房屋卖给赵勇，并签订买卖合同。王芳是李建国的妻子，李强、李刚是李建国的儿子 。2017 年，该房屋因棚户区改造项目被拆除。2020 年 12 月 20 日，双方就房屋宅基地拆迁安置补偿利益分配签订《协议书》，约定赵勇作为合法被拆迁人，出面与拆迁部门签约并洽谈补偿事宜 。然而，2023 年 3 月 28 日，北京市第二中级人民法院判决李建国与赵勇 1999 年签订的《房契》无效。此后，拆迁单位以判决结果为由，不同意赵勇作为被拆迁人签约，导致《协议书》无法履行，合同目的落空，因此请求法院解除协议 。

（二）被告的抗辩主张与反诉

赵勇辩称：

不同意解除协议，涉案《协议书》不违反法律强制性规定，合法有效；

协议签订后，自己如实陈述房屋买卖纠纷事实，履行了合同义务，且王芳等人已接受；

房屋由自己翻建并长期居住，从保护居住人权益角度应确认协议有效；

协议以拆迁利益分配为核心，内容公平合理，不因房屋买卖合同无效而失效；

协议未能履行是王芳等人恶意阻挠，并非法定不能履行的事由，自己有权作为被拆迁人。

同时，赵勇提出反诉请求：

确认双方于2020 年 12 月 20 日签订的《协议书》有效；

诉讼费用由王芳、李强、李刚承担。

王芳等人针对反诉回应：未恶意阻挠协议履行，协议虽为真实意思表示，但拆迁单位因不符合规章制度拒绝履行，且自己对协议中赵勇单方面作为被拆迁人存在异议，协议确实无法履行。

（三）法院查明的关键事实

协议签订内容：2020 年 12 月 20 日，赵勇与王芳、李强、李刚签订《协议书》，确认赵勇 1999 年购买一号房屋、后续房屋翻建及拆迁认定赵勇为实际使用人等事实；约定赵勇作为合法被拆迁人签约，拆迁利益归赵勇所有，赵勇获得补偿后，向王芳等人补偿 50 平米安置房及 150 万元（若未获村补则多补偿 10 万元） 。

房屋买卖纠纷判决：2005 年起，李建国及家属多次起诉赵勇，要求确认房屋买卖合同无效，历经一审、二审败诉后，通过抗诉再审，2023 年北京市第二中级人民法院判决李建国与赵勇的《房契》无效，认定赵勇与陈某的转卖协议系恶意串通伪造 。

拆迁协议签订现状：拆迁单位甲公司表示，因被拆迁人认定不符合方案、房屋买卖合同判决与宅基地使用权人不一致，且陈某也主张利益，目前未确认实际被拆迁人，需房屋使用权人与投资人就拆迁利益达成一致。

二、案件分析

（一）争议焦点

涉案《协议书》是否有效？能否解除？

赵勇能否依据协议成为合法被拆迁人？

（二）法律分析

协议效力判定：《协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，即便房屋买卖合同无效，该协议作为独立的拆迁利益分配约定，效力不受影响。

协议解除条件：

协议未约定解除条款，双方也未协商一致解除；

赵勇能否成为被拆迁人需拆迁部门认定，目前尚无定论，王芳等人以“无法履行” 主张解除，缺乏事实依据；

协议未达到法定解除情形（如不可抗力、根本违约等）。

拆迁主体认定：协议中赵勇作为被拆迁人的约定仅为内部合意，最终认定权在拆迁部门，需遵循拆迁政策，不能仅依协议确定。

三、裁判结果

法院判决：

确认王芳、李强、李刚与赵勇于2020 年 12 月 20 日签订的《协议书》有效；

驳回王芳、李强、李刚要求解除《协议书》的全部诉讼请求。

该判决明确了协议效力，维护了合同稳定性，同时提示当事人通过协商或等待拆迁部门认定推进补偿事宜。

四、案件启示

（一）合同签订需谨慎

涉及拆迁补偿的协议，应明确约定解除条件、履行障碍处理方式，避免模糊条款；

农村房屋买卖需注意宅基地使用权限制，非本村村民交易存在合同无效风险。

（二）纠纷解决要点

遇到合同履行争议，优先协商，保留沟通记录；

拆迁主体认定以政策和行政部门决定为准，合同约定不能替代法定程序。

（三）法律风险防范

购房前核查卖方资格及房屋权属，必要时咨询律师；

签订协议后及时关注政策变化和合同履行条件，避免因外部因素陷入纠纷。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）