农村房屋买卖合同无效，拆迁补偿怎么分？北京房产律师来支招

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二十多年前卖掉的农村房屋，如今拆迁补偿，原房主和买房人为此对簿公堂。这场纠纷中，法院如何在复杂的法律关系与拆迁政策间权衡，分配这笔巨额补偿？让我们一探究竟。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告李阳向法院提出诉讼请求：

判令被告赵刚赔偿自己宅基地区位补偿价1371504 元、房屋重置成新价 256001 元、装饰及附属物 323713 元、安置补助费 175000 元、搬迁补助费 6474 元、提前搬家奖励费 150000 元、合法利用土地奖 80000 元、宅基地少建房奖 86073.6 元、周转补助费 30000 元、放弃房屋安置补助费 6459454.4 元，共计 8938220 元；

本案诉讼费用由赵刚承担。

李阳称，1994 年 5 月 8 日，自己与赵刚就北京市通州区一号院（以下简称一号院）内正房 5 间签订了《房产交接契据》，赵刚收取 1 万元房款后交付房屋及院落，此后自己新建部分房屋并一直居住使用。2017 年，赵刚起诉确认合同无效获法院支持。现房屋面临拆迁，为维护自身利益，要求赵刚赔偿上述拆迁相关费用。

（二）被告的抗辩主张与反诉请求

赵刚辩称：李阳对合同无效也有责任，其主张全部利益缺乏法律依据；李阳的信赖利益损失主要体现为宅基地区位补偿款；自己基于身份获得的安置房屋与李阳无关。同时提出反诉，要求李阳腾退一号院院落及房屋。

李阳针对反诉辩称：若拆迁利益归自己所有，同意腾退房屋。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与效力认定：1994 年 5 月 8 日，赵刚与李阳签订《房产交接契据》，完成房屋及院落交易。2017 年，法院判决确认该房屋买卖合同无效，认定李阳为东城区户口，不具备一号院所在村集体经济组织成员身份，且李阳在院内新建部分房屋 。

拆迁相关事实：赵刚与通州区某镇人民政府（尚未签章确认）签订《搬迁补偿安置协议书》，约定一号院合法宅基地认定面积、房屋建筑面积、被安置人员等信息，明确各项拆迁补偿款金额，包括宅基地区位补偿价、房屋重置成新价等。后双方又签订《结算协议》，确定安置房屋及补偿款项。此外，法院调取的《匡算单》假定李阳为被搬迁人，预估其可获得的货币补偿数额。

房屋使用与建设情况：双方均认可房屋仍由李阳居住使用，李阳称购买后对房屋装修，并于2003 年加盖部分厢房和北房，新建房屋无规划手续，但经村大队同意 。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同无效后，拆迁利益应如何在双方间分配？

赵刚的反诉请求能否得到支持？

（二）法律分析

合同无效的责任与损失赔偿：农村房屋买卖合同因李阳不具备集体经济组织成员身份而无效，赵刚卖房多年后又起诉确认无效，违反诚实信用原则，应承担主要缔约过失责任；李阳明知自身身份仍购房，也存在过错。合同无效后，赵刚需赔偿李阳信赖利益损失，损失数额结合拆迁政策确定。

拆迁补偿款分配依据：

宅基地区位补偿价：基于宅基地本身补偿，与后续使用无关，双方按过错比例分配，李阳获70% 。

房屋重置成新价：因李阳购房并实际使用，合同无效后无法再合法使用房屋，该费用全归李阳。

搬迁、奖励及周转费用：与房屋实际居住使用和搬离时间相关，归李阳所有。

与宅基地建设相关奖励：因李阳对房屋部分翻建，按过错比例分配。

装修及附属物补偿款：受李阳使用和翻建影响，归李阳所有。

放弃房屋安置补助费：剔除赵刚家庭成员身份影响部分，按过错比例分配。

安置补助费：基于身份关系补助，李阳无资格主张。

反诉请求的合理性：合同无效后，赵刚赔偿损失的同时，李阳应腾退房屋，考虑拆迁实际情况，应先腾房后支付补偿款。

三、裁判结果

法院判决：

李阳于判决生效之日起十五日内向赵刚腾退一号院房屋及院落；

赵刚向李阳支付宅基地区位补偿价款990066 元等多项费用，总计 6564541.4 元，于判决生效之日起三十日内履行清；

驳回李阳的其他诉讼请求。

这一判决既遵循法律规定，又平衡了双方利益，明确了拆迁补偿分配与房屋腾退的责任。

四、案件启示

（一）购房者注意事项

严守政策红线：农村房屋买卖受限于集体经济组织成员身份，非本村人购房合同无效风险极高，切勿盲目交易。

明确权责条款：若涉及农村房屋交易，即便合同可能无效，也应详细约定后续拆迁等情况的利益分配，减少纠纷隐患。

（二）纠纷处理建议

避免随意毁约：卖房人不应因拆迁利益等原因随意主张合同无效，否则可能需承担主要赔偿责任。

寻求专业调解：遇到拆迁补偿纠纷，优先通过专业法律人士调解协商；协商不成，及时诉讼，借助法院合理分配权益。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）