上海豪宅，开启新一轮暴跌

去年，上海的豪宅在新房豪宅的冲击下，就已经出现了一轮暴跌。

本以为随着新房供应的放缓，豪宅将会止跌。

但是最近我们发现，随着新房的持续供应、地王的持续出现；

一批在去年第一轮下跌之后，看起来相对坚挺的板块和社区，价格也开始出现了下跌。

上海二手豪宅，到底什么时候，才能走出寒冬？

本轮暴跌最为典型的案例板块，就是黄浦的董家渡板块。

作为黄浦区成片开发、有滨江概念的富人区，董家渡之前一直还是比较坚挺的。

去年那轮豪宅下跌行情中，除了房龄过于老的绿城黄浦湾一期，其他社区的跌幅并不夸张。

像外滩壹号院、绿城黄浦湾二期三期，当时基本都是22万-25万的挂牌价，最低也很难低于20万。

黄浦湾的一期暴跌也是情有可原。

作为2009-2010年开发的楼盘，黄浦湾一期虽然外立面看起来还是很现先进；

但是毕竟15年房龄美人迟暮，内部红木风格的装修风格的确也是有些“老气”。

因此早在去年，黄浦湾一期低楼层的无江景户型就已经出现了12-13万的成交价。

而绿城黄浦湾二期、三期都是到今天也不过时的浅色系、落地窗装修，因此其主流挂牌价、成交价一直比较坚挺，基本都是在20万以上。

但是最近，连二期三期也开始暴跌了。

前几天，绿城黄浦湾二期最新成交一套房源5号楼9楼233平的房源，总价仅以3980万成交，单价仅16.8万每平。

这个水平，已经低于黄浦区新房17w+的价格水准。

而据我们了解，即便是小区内的楼王7号楼，中间楼层边套目前都有房东在20万以内的价格可以谈。

而之前，即便是7号楼低区中间套的小户型，单价都在25万左右，真的是令人唏嘘。

像隔壁的外滩壹号院，曾经也是房价领涨的代表，290平的四房户型一度挂牌价接近8000万。

最近的行情也是同样：

同户型，有两套在挂牌在6000万以内，且房东都非常诚意，价格还可以谈。

而即便是相比于最高点的价格已经非常实惠——

但是实际上真正在谈价的客户基本一组都没有，继续降价基本已经成了必然趋势。

而继续下跌，基本也就是要跌到新房价格之下，恐怕才能成交。

更惨的，就是隔壁的华润外滩九里。

之前华润外滩九里就已经出现了暴跌，但是暴跌的房源大多数都是腰线层、小户型。

但是最新的鬼故事就是：

已经有大量的房源单价到了13万上下，连杨浦和闸北的新房都打不过了。

这个单价甚至连隔壁的中产社区上海滩花园都比不过了。

董家渡可能还不算顶级富人区，那么我再扩大一下范围，来到宇宙中心新天地。

之前即便是房价下跌，新天地的翠湖四期依然是上海楼市标杆，前排大户型依然是25万以上单价。

但是本次我去看房，新天地的前排中区296户型，实际的挂牌价都已经跌到了6900w+，价格还能谈，单价只能说比普通豪宅高一点。

而新天地的老牌豪宅华府天地，一层一户的450平高区大平层，之前动辄要1.2-1.5亿，最新的挂牌价也已经低到了9000万以内。

挨着新天地，实际属于老西门板块的次新房复兴珑御，二期楼王位置的大平层，也已经跌到了17w+的水平。

其他成熟豪宅区的最新暴跌案例也有，比如陆家嘴的顶级豪宅中粮海景壹号，最近的法拍成交价也只有22万每平。

相比于目前实际挂牌30万但是卖不掉的同社区房源，这套房子的成交其实也是直接明牌：

30万的时代已经结束了，再不降价，后面更卖不掉了。

我们去年就推文分析过，跌得比较凶的上海豪宅，主要是两类。

第一类是不成片豪宅。

在黄浦成片开发、打造成片富人区的时代，所有的不成片豪宅地段都在一定程度上降级了。

比如梧桐区里面的嘉御庭（单价22万-16.8万）、凯德茂名公馆（单价33.5万-18.8万）、老静安嘉天汇（单价25万-17万）等社区，去年价格都出现了大幅度的下降。

第二类自然是老牌豪宅们，或者更干脆的说，就是产品有点被淘汰的老豪宅社区。

现在这批新房大多都是至少全铝板外立面，很多都是全幕墙的配置，转角窗已经都不新鲜。

在建的外滩壹号院二期

这种情况下，早年的一些豪宅的产品力就跟不上了。

比如百汇园一期、世茂滨江花园等小区，户型啊、外立面啊、社区物业服务等等都不太能跟上时代了；

小区的产品定位也是大户型、小户型都有，也就是所谓的圈层不纯粹，价格自然下去的厉害。

此外，市区跌得比较惨的豪宅还有一类，就是其稀缺性被取代的。

最典型的就是万科翡翠滨江一期这种江景被遮挡的社区，稀缺性消失自然是暴跌，因此这项目在年初我们盘点的跌幅排行榜里荣膺榜首。

但是说到这大家都应该发现了，这几点，无论是新天地、董家渡、还是陆家嘴几乎都没有完全踩雷。

第一，作为正在主力开发的新天地-豫园/老西门-董家渡-陆家嘴，这个全国第一富人区内部的社区，这些房子都符合符合今天第一梯队、成片富人区的标准；

第二，上文举例的社区都是纯粹的豪宅定位和品质，大部分（除了华府）房龄也不算老，最早也是10年左右，主流都是15-20年之间建造的社区，并不存在完全被产品淘汰的概念。

第三，这些片区都没有失去自己的稀缺资源，不存在万科翡翠滨江的情况。

而从供应侧来看，今年的新房豪宅供应虽然在持续，但是并没有去年的体量那么大；

那么为什么近期，这些豪宅开始了新一轮暴跌了?

今年豪宅的暴跌，主要是三点原因。

第一，新房对市场的影响、二手的普遍下跌对于楼市是公平的——

只是豪宅的业主心态更好，价格僵持的时更长，因此才造成了豪宅相对抗跌的假象。

去年豪宅的下跌转折点就是：

新房豪宅大量供应、节气入夏市场上几乎无二手买家看房、市场上某几套房源价格突然暴降，直接带崩了那一轮二手豪宅的行情。

相对来说，黄浦区这种成片豪宅区内的豪宅是相对于那些分散式豪宅、大房龄豪宅地段更好、品质更好，也就是更加抗跌的。

但是抗跌不是不跌，只是相对坚持的久一点罢了。

比如新天地的华府天地就非常典型，圈层纯粹、定位高端、外立面依然光洁——

但是房龄的确是太老了。

进去会有一种老牌五星级酒店的感觉，和今天主流的豪宅风格的确不像同时代产物。

而新房玻璃幕墙为主的产品体系，的冲击对大家都是公平的，即便是绿城黄浦湾都受到了影响，何况翠湖四期、外滩壹号院、外滩九里等典型上一代设计理念的社区。

因此，今年随着节气再次入夏，这些曾经相对坚挺的豪宅也扛不住了，价格开始了“补跌”。

第二，新的地王逐渐出现，徐汇滨江、北外滩等地区都开始了豪宅化路线，让房东和买家的预期都变了：

后面的竞争对手可能会越来越多，新的产品可能会越来越多。

之前豪宅房东心态好，是因为大家普遍都觉得旧改不会继续持续、风貌别墅地段都一般、新开发的片区很多地方也造不了豪宅。

但是如今，连四川北路这些二流地段都开始旧改了、连东安地块这种曾经徐汇滨江二流地块都开始造300平大平层了（下图），连衡山路都出现风貌别墅了——

市区的豪宅格局注定是要重塑的，买家和卖家都有了这个预期。

卖家慌了开始降价，买家愿意再等等看，二手豪宅自然要开启新一轮降价潮。

结语

最为关键的一点就是第三点：

大家过分高估了有钱人的购买力和数量，上海的富人也不够用了。

我们看到太多组挂牌房源的房东，都是买好了新的豪宅——也就是去年开始大量上市的新房，如今在想办法卖掉手里的房子回笼资金。

的确，富人资金更加宽裕，顶级富豪可以拥有几十套豪宅——

但是大部分达到普通人财富自由标准的富人（a9)，家里面的自住大面积豪宅也就是1-2套。

宽裕的资金能让他们换房先买后卖，但不代表能一直拿住不需要现金。

在之前的文章上海楼市，将迎来全面洗牌中我们就提到过一组数据：

截止到目前为止，上海的顶级富豪家庭总数（资产过亿的），其实是在下降的。

这种情况下，豪宅的更新迭代、大洗牌是必然趋势，豪宅的下跌态势远远没到终局。

当然，随着新房供应结构的变化，我们也发现部分豪宅开始回暖，尤其是那些门槛型豪宅。

即便是当下部分豪宅暴跌，但是实际上其市场站位可能是被过分低估了——

实际上等新房供应结束并且交房之后，这些社区仍然是第一梯队，价格还会涨回去，这就出现了捡漏的机会。

而豪宅的下跌也会带来另一重影响，也就是整个市场的价值重估——

毕竟当豪宅跌到比很多中产新房都便宜的时候，那么一些新房、高价二手次新的风险就非常大了。

篇幅有限，具体问题我们后续会继续推文分析。