被闵行抛弃的板块，未来还能翻身吗？

梅陇快成了闵行“被抛弃”的板块。

横跨徐汇闵行边界的梅陇，不仅身份模糊，更被沪杭铁路、沪闵与外环高架切割得支离破碎。

先天区划的奇葩飞地，后天顶级规划红利的缺失，让这片土地的发展举步维艰。

反映在楼市上，梅陇的二手房产品在上海激烈的房产市场竞争中节节败退，几近“被抛弃”。

即便有力波啤酒厂的转型亮点，也显得杯水车薪。

梅陇的未来，究竟路在何方？还能翻身吗？

梅陇这个地方先天就存在不足，区划和地方发展很割裂，也缺乏一些战略规划红利加持。

梅陇镇的行政区划很奇葩，在古美街道竟然还有一小块“飞地”：

再加上沪杭铁路、沪闵高架和外环高架的层层割裂，梅陇的版图被切割得一块一块的。

阻挡的铁路与隧道

就因为飞地管辖和几道割裂，梅陇孕育的一些优质资源都为邻居古美“做了嫁衣”。

比如儿童医院、中庚漫游城、百联南方购物中心、莲花国际广场，这些本属梅陇的重要地标。

因为与古美无缝衔接，直接辐射和惠及了古美，让梅陇其它区域反而成了“灯下黑”。

梅陇板块很大，还包含了春申（原曹行），本次我们探讨的是沪闵高架和外环高架合围的片区：

梅陇处在闵行与徐汇交界的边角料地块，大部分土地都拿来放动迁房了，商品房开发很少。

梅陇周边的“队友”——徐汇的凌云、长桥板块同样都是放动迁房的，发展形成不了什么带动。

这些边缘地带都是被动地承担底层居住职能，缺乏一些自身造血的能力。

放大到整个大上海的发展版图来看，上海一些顶层的战略规划都和梅陇没关系。

不管是代表顶级资源配置的CAZ（中央活动区）、聚焦滨水活力的“一江一河”发展带；

还是承载区域核心功能的“城市副中心”（如徐家汇、虹桥等），都没有梅陇的份。

即使是在闵行区内，未来两大增长极在前湾和大零号湾，还是没有梅陇的地位。

虽然梅陇新中心在规划，但利好的是春申，对北部老梅陇的带动作用有限。

长期以来，梅陇缺乏重要的发展战略红利，在城市资源争夺战中留下了先天不足的底子。

这对于梅陇的楼市来说，是致命的。

在割裂、资源匮乏的背景下，梅陇房产市场的产品力短板被无限放大，走到了被抛弃的地步。

梅陇的教育资源是一大软肋：

罗阳中学是闵行公办第四梯队初中；

上海中医药大学附属闵行晶城中学是闵行公办三梯队初中；

复旦大学附属闵行实验学校、华东理工大学附属闵行梅陇实验学校都是新建设的九年一贯制学校，分别在2022年和2023年才开始招生，暂无评级。

这使得梅陇的次新房和老破小产品竞争力大幅削弱。

先来看次新房，XQ缺失、房龄走高、户型设计缺陷，已经被新一代中产改善产品替换掉了。

梅陇曾经的标杆——“四大名园”（西班牙名园、望族苑、世纪苑、嘉和花苑，2000年左右建设）；

及后续的莲花河畔景苑（2010年）、城开珑庭（2016年）等次新房都陷入了困境。

因为缺乏XQ支持，被很多重视教育的中产改善客群抛弃了，市场流动性很低。

“四大名园”的房龄已25年了，产品开始老化，步入了“老破大”的行列。

四大名园实拍

梅陇的次新房户型设计存在明显的硬伤，成了时代的产物。

以四大名园为例，多是大两房、大三房设计，总价相对较高，且有的户型设计缺陷明显，不再符合当下置业主流。

如望族苑小区以108-131m²的大两房为主，三房户型在137-170m²，总价动辄千万级别。

望族苑的户型设计有些像动迁风格，存在“斜角房”、“暗卫”情况：

嘉和花苑主力户型也是两房，面积集中在77-120m²，部分三房户型在120-137m²，存在上述同样的缺陷。

世纪苑小区大户型居多，主力户型是130m²以上的三房，总价都在千万级别。

莲花河畔景苑、城开珑庭XQ都不强，而且8万元/m²的挂牌均价甚至高于春申XQ新房，竞争力被分流很严重。

梅陇的次新市场地位正在被强势分流——被古美、莘庄南广场、春申新房取代了。

上海西南的中产改善家庭非常喜欢古美和莘庄南广场，它们都是“六边形战士”。

比如古美的万源城，上海西南改善标杆，商业、交通、医疗、教育配套和环境样样拿手。

莘庄南广场次新房集中，各方面配套资源都很能打，完全能替代四大名园。

近几年春申的新房供应在加大，带双一XQ（闵实验+莘松中学）又形成了碾压性的优势，精准截流梅陇改善客群。

梅陇的次新房很少，市场产品供应以动迁房为主：

这里90年代建设的动迁公房可不少：罗阳X村、梅陇X村、上陇X村、朱行X村、紫藤X村等。

动迁公房也就是人们眼中的老破小，这种产品在市场上的竞争力同样越来越低，被抛弃了。

梅陇的老破小在品质、地段和周边产业强度对比上不如康健，XQ和交通便利性不如长桥。

这是梅陇的老破小，品相看起来很不好：

这是康健的老破小，看起来明显不一样：

康健老破小得益于徐汇区强大的旧改投入，外立面、小区环境等品相明显优于梅陇。

康健也没有铁路、高架的割裂，且更靠近漕河泾产业区，地段价值更高。

长桥在XQ和地铁配置方面同样打败了梅陇。

长桥的上海小学、上海中学非常知名，很多家长都是慕名前来购买长桥的老破小。

长桥有双地铁15号线、23号线（在建），还临江（徐汇滨江延伸），享受的资源更好。

同样是老破小，梅陇罗阳四村只能卖4万，而长桥五村能卖7-8万，这就是差距！

所以缺乏资源，加上产品本身存在的问题，还有春申新房的分流；

让梅陇的产品竞争力低下，形成了被市场抛弃的趋势。

面对困境，闵行区试图通过城市更新为梅陇注入活力，上海力波转型示范区是核心抓手。

上海力波非常值得一提，给梅陇的商业、产业和城市空间都带来了一定提升。

力波原先是一个啤酒厂，顺应城市更新的浪潮，转型为了一个集商办、文化、租赁住房于一体的综合体，前后变化很大：

力波改造前后对比

力波的商办布局

力波实拍

这里搞的有力波九坊商业、力波公园、城市书房、烟囱广场，还有办公楼，融合了多种业态。

这个项目打造的非常好，填补了梅陇中部地区的商业空白，满足了居民部分生活需求。

还塑造了文化地标，保留工业遗存（烟囱），打造出新的公共文化空间，提升了区域形象。

但是，力波的局限性也是十分突出的：

商业体量不大、偏向社区型，没有南方商圈的业态丰富。

其中MINI MALL和block街区商业共3.9万㎡，显然没法和南方商圈等区域级商业中心竞争。

打造的办公空间也不大，产业氛围薄弱，招商艰难。

力波的独栋花园办公4.3万㎡，5A甲级写字楼7.3万㎡，办公空间不大，远小于徐汇60万方的北杨人工智能小镇。

而且周边被大量老破小包围，缺乏成熟的商务氛围和高端产业基础，对高能级企业吸引力不足。

结果这些办公楼早在2022年就入市销售了，现在还没有清盘。

力波很可惜没有附带商品房开发，打造的只是租赁住房，改善不了片区二手房产品结构。

力波的租赁住宅是4.3万㎡，也可能因为本身地方就不大，没有多的空间去开发商品房。

所以力波没有触及到梅陇住房结构的痛点，补充不了板块的次新房、提升不了品质住宅占比。

因此，仅靠力波一个“点状”的更新，没法扭转梅陇积重难返的“面状”困局：

面对古美、春申、莘庄南广场的优质次新，梅陇次新在XQ、产品、价格上都处在劣势；

老破小也毫无翻身之力，品相、地段、XQ、旧改力度全面落后于康健和长桥。

外环内北部的梅陇开发已经很成熟，土地消耗殆尽，大规模升级改造空间非常小。

不过呢，梅陇很靠近徐汇，随着徐汇南部地区的发力，梅陇会跟着受利好。

比如华泾TOD、北杨人工智能小镇，叠加梅陇新中心，会一起提升整个大梅陇地区的能级。

梅陇新中心、北杨人工智能小镇、华泾TOD效果图

结语

综合来看，梅陇的困境是空间割裂、规划缺位、资源匮乏和产品老化共同打起的一个“死结”。

力波的更新虽也说算一抹亮色，但还是难以照亮整个板块，充满局限性，未来更大的发力点要看春申及徐汇周边规划。

梅陇的未来是把XQ变好，推动大规模成片旧改（动迁老破小，释放土地建设优质商品房+配套），搞一个大范围的城市更新，这样才会有一个质的飞跃。

梅陇的老破小太多、太破了，建议通过政府引导+居民参与的模式，进行外立面整治、加装电梯、公共空间改造，延缓衰老提升居住体验和市场接受度。

另外建议借鉴纽约高线公园、深圳桥下空间利用经验，把沪杭铁路桥下改造为线性公园、社区活动空间或小型商业，减弱割裂效应。

要是实现不了这些，梅陇北部也就注定无法翻身了。未来的梅陇会如何？让我们拭目以待！