90天0成交，上海巨难卖的小区劝你小心

　　当下上海楼市听到最多的话就是房东感慨自己在割肉买房。

　　但是我想说的是，眼下很多房子割肉卖得掉就不错了。

　　不知道上海有多少房东正在经历挂牌3个月房子还无人问津的过程。

　　我们整理数据发现，在上海楼市这片热土上，有些角落真的冷得出奇。

　　小区整整90天颗粒无收，挂牌房源却堆积如山。

　　今天就一起来看看，上海郊区楼市隐藏的滞销雷区。

　　（下文所列小区均是3个月LJ网站无成交但挂牌量较大的）

　　浦东

　　第一名在书院镇。

　　这边其实几个次新房小区 都是高挂牌量，又很难卖。

　　卖新房的时候是主打镇上的一些改善客户。

　　但是人家改善完了，后续就没有客户了。

　　接下来就是新房、二手都很难卖。

　　浦东第二名航头长达佳苑宜居尚城。

　　小区是2009年之前的超大小区，6层楼梯房，一共2000多户人家。

　　按理说超大小区挂牌多，成交也不会少，但是长达佳苑就是很难卖。

　　现在小区不少房源的挂牌价是比历史成交还低的。

　　但是小区不靠地铁、没有配套、产品过时。

　　接盘侠估计越来越难找，只有不断的压低售价。

　　第三名惠南的东原逸墅。

　　浦东中部的航头、新城、宣桥、惠南都是难兄难弟。

　　小区是高层和别墅的组合。

　　在惠南花买1000万买别墅的客户，想想也知道是极度稀缺。

　　闵行

　　闵行第一名是华漕的确实是没想到的。

　　按理说华漕里面又是前湾规划、又是行情商务区，咋看也不会那么差。

　　可偏偏万博家园就在华漕最差的地方。

　　要啥没啥，而且就在虹桥机场起降航道正下方，属于非常近的那种。

　　单价比江桥万达这边的老破小还便宜，还是卖不动。

　　第二名莘庄北广场地方丽华公寓则是典型的外环外老破大。

　　丽华公寓楼梯三房要600多万，但是这边新房的电梯三房门槛700万。

　　肯定优先新房了。

　　外环外的老房子+高总价是致命伤。

　　闵浦这里有滞销的完全不奇怪。

　　浦航新城中城苑典型的动迁小区，周边大把的动迁房。

　　今年以来成交和撞大运似得，这种地方遇到诚意客户千万别放过。

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　　宝山

　　宝山第一名是顾村的好日子大家园D区。

　　整个好日子大家园有ABCD四个区，是顾村这边知名动迁小区。

　　本来是挂牌多，成交多的地方。

　　但是D区这边离地铁最远，相对最便，也成了最难卖的小区。

　　还有个很重要的原因是保利叶上海供应量也很大。

　　品质却比好日子大家园好很多。

　　商品房卷起来，难受的自然是动迁房。

　　第二名是杨行的友谊家园。

　　其实杨行是宝山还不错的板块。

　　这边的房龄都很新，恰恰就是此成了友谊家园最大的阻碍。

　　友谊家园是商品和动迁的混合，小区里面楼梯电梯房都有。

　　2010年左右的房龄对比四季度会、远洋香奈等品质小区毫无优势。

　　今年这边又有一个重磅新房金茂棠前。

　　客户肯定优先买金茂，就连周边的品质次新房也要受到影响。

　　友谊家园最为当地比较差的，自然卖不动。

　　淞宝宝山二村的老破大就更不用说了，远郊没这种需求。

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观观详细分析：

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　　松江

　　松江第一名是泗泾的别墅项目一点也不意外。

　　泗泾确实很早就搞过一段时间的别墅，但是明显学习佘山失败。

　　后来就成了大家熟知的动迁基地，新凯城应该算是泗泾最出名的动迁小区。

　　底子没打好，后续再弄别墅也没用。

　　在泗泾要投入800-1000万买房，是不是感觉没必要。

　　松江本地的肯定去大学城、松江新城改善置业。

　　松江老城的华亭新家百合苑难卖是正常的。

　　小区在松江老城最边缘的位置，又是个动迁房，一点品质没有。

　　现在的市场环境卖掉，只能拼低价。

　　九亭的颐亭花园(公寓)有着同样的问题。

　　刚需盘却在一个很蹩脚的位置，九亭的边缘。

　　地铁也够不着。

　　天然地客户基数就少。

　　嘉定

　　第一名嘉定新城的龙湖蔚澜香醍。

　　和松江一样，第一名都是别墅项目。

　　也是要800-1000万买别墅的。

　　以前房价便宜的时候，郊区别墅的总价门槛低，上车容易。

　　房价贵了门槛高了，人也就少了。

　　LJ网站上显示小区今年来还没有一套成交的。

　　路劲悦茂府其实是地铁口的项目，对于刚需客户比较友好。

　　但是300-400万总价是极易被上游嘉定新城截流的。

　　嘉定新城配套、教育等都要好很多。

　　而且大把的次新房可以选。

　　外冈景苑就属实是太偏了，价格和金山石化新村差不多了。

　　除了周边工厂上班的，愿意买过去的人很少。

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　　青浦

　　青浦第一也是个带别墅项目，五大新城还真是相似。

　　赵巷金地佘山天境是大平层+别墅的组合。

　　120平上叠要700万，200平的大平层要1100万，360多平的大平层要1800万，别墅1800万朝上。

　　也是今年以来LJ网站就没有成交记录。

　　属于完全超过区域天花板。

　　第二是徐泾的新虹桥雅苑。

　　在遍地次新房的徐泾，2009年的产品已经不够看了。

　　60平1房、90平2房。

　　虽说离虹桥商务区很近，但是没有地铁。

　　北边的华润虹桥润璟的新房也卖的一般。

　　属于本地人都看不上的边角料地带。

　　第三名赵巷泰禾虹桥。

　　曾经可是赵巷本地的网红盘。

　　但是区域本地的一些改善盘都会有这样的问题。

　　没有地铁，新房在卖的时候打捞了很多本地改善力量。

　　进入二手市场后，本地改善不够了，刚需新人又看不上。

　　金山、奉贤自然也少不了这样的小区。

　　郊区的形势要远比市区复杂。

　　这几类的情况大家务必注意：

　　1、远郊偏远小镇里的次新房（书院镇）

　　2、超大片动迁区域中，位置最差的动迁小区

　　3、郊区非传统别墅区的别墅都不好卖

　　4、总价过高与板块错配的

　　5、产品类型淘汰的，老破大、大面积的1、2房等

　　6、新房供应大的地方

　　7、0成交是绝对惨，那些几个月也就1套成交的也要注意；小区几百套挂牌，1个月成交1套也是无济于事

　　上海楼市已对局部区域的虚假繁荣亮出獠牙，这恰恰是真实上海的另一张面孔。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。