拆迁安置房交易起纠纷，北京律师如何破局维权？

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斥资 138 万购入的拆迁房，居住十年后却被判定合同无效，这让购房者陷入两难境地。面对这样的纠纷，房款能否顺利追回？责任又该如何划分？下面，我们通过一起真实案例，深入剖析其中的法律要点。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈远向法院提出三项诉讼请求：

判令吴强返还购房款 138 万元及利息损失（以 138 万为基数，自 2013 年 5 月 11 日起至实际给付之日止，按起诉时 5 年期 LPR 年利率 3.95% 计算，截至 2025 年 3 月 20 日利息达 654120 元）；

本案诉讼费由四被告承担。

陈远称，经中间人介绍结识吴强之子吴俊，吴俊表示家中有两套拆迁安置房出售，还能通过开发商直接更改购房合同，让陈远直接与开发商签约，快速拿到房本。2013 年 4 月 26 日，在吴强带领下，陈远与丙公司签订《拆迁安置房买卖合同》，购买位于大兴区的一号房屋，设计面积 89.66 平方米，总价 247461 元，约定用拆迁补偿款支付房款，差额入住时补齐。看房后，陈远支付 50 万定金，合同签订后又付 88 万尾款。房屋交付后，陈远装修入住，并于 2016 年取得产权登记。然而，2023 年丙公司与丁公司起诉陈远、吴强等人，要求确认合同无效并收回房屋。经法院审理，认定陈远与吴强存在真实买卖关系，吴强确认收款 138 万，最终判决合同无效，陈远需腾退房屋。陈远认为自己作为普通购房者，在丙、丁两公司未提出异议的情况下签约，并无过错，应由四被告承担全部责任并赔偿损失。

（二）被告的抗辩主张

丙公司、丁公司辩称：

陈远与两公司无实质买卖关系，只是应吴强要求为过户方便签订合同，并非适格被告；

丁公司与陈远无合同关系，不应担责；

生效判决未明确两公司对买卖合同存在过错，仅提及拆迁安置行为有过错，所以不应承担责任；

陈远自身对合同签订存在过错，应自行担责 。

吴强辩称：认可收 138 万房款并同意返还，但拒绝赔偿利息及律师费。理由是生效判决已认定各方过错相当，陈远使用房屋多年已获收益，且自身对合同无效也有过错，无权主张利息；若要求返还利息，自己也可要求陈远支付房屋占用费 。

周伟辩称：与陈远无直接买卖关系，未收款，不应承担过错责任 。

（三）法院查明的关键事实

房屋交易过程：因大兴土地开发，吴强与丁公司签订拆迁补偿协议及补充协议，选购两套安置房（一号房屋和二号房屋）。随后，陈远、沈璐分别与丙公司签订合同购买对应房屋，并完成产权登记和入住 。

合同无效原因：周伟拆分商业用房并提供虚假证明，将房屋性质改为单位宿舍获取更多拆迁补偿，且陈远、沈璐非被拆迁安置人却签订合同，导致系列合同因损害国家利益被认定无效 。

生效判决认定：之前判决维持合同无效结论，判令陈远、沈璐腾退房屋，吴强返还部分拆迁补偿款 。

庭审确认事项：吴强认可收取陈远 138 万元购房款并同意返还 。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同无效后，购房款是否应全额返还？利息损失能否得到支持？

丙公司、丁公司、周伟是否应承担赔偿责任？

律师费损失能否由被告承担？

（二）法律分析

购房款返还依据：根据《民法典》第 157 条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应予以返还。吴强收取陈远购房款，合同无效且房屋需腾退，所以吴强应返还 138 万元购房款，法院支持该诉求 。

利息损失判定：合同自始无效，陈远虽支付房款，但长期使用房屋已获收益。同时，双方对合同无效均存在过错，陈远未充分审查交易合法性，吴强违规售房，综合考虑，法院未支持利息诉求 。

其他被告责任认定：丙公司、丁公司虽参与合同签订，但无证据表明其对买卖合同无效存在直接过错；周伟与陈远无直接交易，现有证据不足以证明其对陈远损失需担责，故法院不支持陈远要求这三方赔偿的请求 。

三、裁判结果

法院判决：

吴强于判决生效后十日内返还陈远购房款 138 万元；

这一判决明确了购房款的返还义务，同时基于事实和法律规定，对陈远其他诉求予以驳回。

四、案件启示

（一）拆迁房买卖风险防范

核实房屋性质与交易合规性：拆迁安置房交易受限，购买前务必确认房屋是否符合上市交易条件，查看相关政策文件，避免购买存在权属争议或违规交易的房屋 。

谨慎对待 “特殊渠道” 承诺：切勿轻信通过 “特殊关系” 或 “捷径” 快速办理产权登记的承诺，正规的房产交易需遵循法定流程，任何绕过流程的操作都可能暗藏风险 。

（二）合同无效后的维权要点

及时主张权利：一旦合同被认定无效，应尽快通过协商或诉讼途径要求返还财产，减少损失扩大 。

保留关键证据：交易过程中的合同、付款凭证、沟通记录等证据至关重要，妥善保存这些证据，能为后续维权提供有力支持 。

（三）法律意识提升建议

寻求专业法律意见：涉及大额房产交易，提前咨询专业律师，了解交易中的法律风险和注意事项，确保交易合法合规 。

仔细审查合同条款：签订合同前，认真阅读每一项条款，对不明确的内容及时要求解释，必要时可让律师协助审核，避免因合同漏洞引发纠纷 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）