房屋租约问题致买卖停滞，北京房产律师如何破局？

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买房本是人生大事，却因房屋租约问题陷入纠纷。定金能否双倍返还？合同该如何处置？今天就通过这起真实案例，为你解读房屋买卖中的法律门道。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林明、苏婷向法院提出两项诉讼请求：

确认与被告王强于 2023 年 9 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 1 月 25 日解除；

判令被告双倍返还定金 1000000 元。

林明、苏婷称，2023 年 9 月 18 日，通过乙家地产购买王强位于北京市朝阳区的一号房屋，双方签订合同约定房屋总价 765 万元，定金 50 万元。合同明确要求王强在交房前解除租赁关系，并于 2023 年 10 月 18 日前完成过户。然而签约后，王强于 9 月 22 日告知中介，房屋已续约至 2025 年 4 月 30 日，因租户拒绝腾房无法履约。此后，原告多次催促，王强却以房屋售价低、租户到期才搬等理由拖延，甚至要求原告接受带租约购房。原告拒绝后，王强仍未解决租赁问题，导致合同无法按期履行，故诉至法院要求维权。

（二）被告的抗辩主张

王强辩称，不同意原告全部诉讼请求，提出可继续履行合同，或解除合同但不返还定金。他表示，合同中已有承租人放弃优先购买权的声明，实际是因房屋价值降低，原告不想购买，拒绝网签且未支付首付款，违约方应为原告。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与定金支付：2023 年 9 月 18 日，双方签订合同，约定房屋租赁情况、交房时间、过户时间及定金支付方式等。林明、苏婷依约于 9 月 18 日、19 日支付定金共计 50 万元 。

租赁纠纷产生：9 月 22 日，王强告知中介房屋续约，中介转达原告；同日微信记录显示，原告催促网签，中介称王强因租户问题不配合 。

多次协商无果：

10 月 9 日，多方协商腾房，王强提出带租约出售或等租期结束履行合同，被原告拒绝；

10 月 27 - 28 日，中介与双方沟通，王强承诺 11 月 1 - 2 日过户、15 日交房，但原告对租户腾退情况存疑；

11 月 8 - 9 日，王强表示无法按承诺腾房，且诉讼解决风险大，原告明确拒绝带租约购房 。

合同解除争议：2024 年 1 月 25 日，原告向中介发出解除合同通知，王强称未收到；起诉状副本于 7 月 5 日送达王强，案件 8 月 19 日开庭 。

二、案件分析

（一）争议焦点

合同是否符合解除条件？若解除，应于何时解除？

哪一方构成违约？原告能否主张双倍返还定金？

（二）法律分析

合同解除判定：虽王强续签租约构成违约，但根据合同约定，此违约不属于根本违约，原告本不享有单方解除权。不过因原告起诉要求解除，被告也认可解除，依据《民法典》关于合同合意解除的规定，法院认定双方达成解除合意，合同于开庭日（2024 年 8 月 19 日）解除 。

违约责任认定：王强未按约定解除租赁关系，导致合同履行受阻，存在过错；其称原告因房价下跌拒买，缺乏证据支持。但原告要求双倍返还定金，需证明被告存在根本违约或收受定金方不履行债务，本案中王强违约程度未达此标准，故原告该诉求无法律依据 。

三、裁判结果

法院判决：

确认林明、苏婷与王强于 2023 年 9 月 18 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 8 月 19 日解除；

王强于判决生效之日起七日内返还林明、苏婷定金 500000 元。

这一判决明确了合同解除时间，同时根据双方责任划定了定金返还范围。

四、案件启示

（一）房屋买卖风险防范

签约前尽调：购买二手房时，务必核查房屋租赁、抵押等权利负担情况，要求卖方出示租赁合同，确认租期、租金及租户优先购买权等细节 。

细化合同条款：合同中明确约定卖方解决租赁问题的期限、违约责任，以及买方在无法按时履约时的救济方式，避免模糊表述 。

（二）定金规则注意事项

区分定金与订金：“定金” 受定金罚则约束，交付方违约无权要求返还，收受方违约需双倍返还；“订金” 无惩罚性，仅作预付款 。

谨慎行使权利：主张双倍返还定金需符合法定情形，如对方根本违约，否则可能无法获得法院支持 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）