买卖双方解约权争夺，如何掌握主动权？房产律师揭秘制胜要点

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交了 100 万定金，房子没到手还要倒赔违约金？这场房屋买卖拉锯战，藏着无数购房者忽视的法律陷阱。今天就带您拆解真实案例，看懂合同解除权与违约责任的判定逻辑。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告沈宁向法院提出 4 项诉讼请求：

确认与江鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2023 年 6 月 13 日解除；

判令江鹏返还定金 100 万元；

判令江鹏支付违约金 144 万元；

判令江鹏承担保全费 5000 元及诉讼费。

沈宁称，2022 年 12 月 12 日通过乙公司居间，以 720 万元购买江鹏名下的一号房屋，已支付定金 100 万元。合同约定沈宁应于 2023 年 5 月 5 日前支付首付款 419 万元，江鹏需在 5 月 12 日前办理解押手续。因资金周转问题，沈宁提前协商延迟付款，并于 2023 年 6 月 1 日书面催告江鹏配合，但对方未回应。沈宁认为江鹏违约，于 6 月 13 日发函解除合同，诉请维权。

（二）被告的抗辩与反诉

江鹏答辩称：

沈宁未按时支付首付款，构成根本违约；

已于 2023 年 6 月 1 日发送《单方解除协议》，合法解除合同；

沈宁主张的违约金无事实依据，自身不存在违约。

江鹏反诉请求：

确认合同于 2023 年 6 月 1 日解除；

判令沈宁支付违约金 144 万元（定金折抵 100 万元，补足 44 万元）；

反诉费由沈宁承担。

（三）法院查明的关键事实

合同约定：明确首付款支付、房屋解押时间，逾期 15 日构成根本违约；

履行情况：沈宁未按期支付首付款，江鹏于 2023 年 6 月 1 日发送解约通知；

沟通记录：沈宁曾通过中介协商延期，但未与江鹏达成书面协议；

定金性质：双方确认 100 万元为定金，已实际支付。

二、案件分析

（一）争议焦点

哪一方享有合同解除权？

合同解除的具体时间如何认定？

违约金该如何判定？

（二）法律分析

解除权归属认定：

根据《补充协议》，沈宁逾期支付首付款超 15 日，触发合同约定的根本违约条款，江鹏依法享有解除权；

沈宁主张江鹏未办理解押违约，但付款义务在先，且无证据证明对方拒绝配合，其解除权主张不成立。

解除时间判定：

江鹏于 2023 年 6 月 1 日向沈宁发送解除通知，符合《民法典》第 565 条 “通知到达即生效” 的规定，合同于当日解除；

沈宁主张的 6 月 13 日解除因缺乏解除权基础，不被法院认可。

违约金调整依据：

合同约定的 20% 违约金（144 万元）过高，法院综合考量：

沈宁主动协商延期，过错程度相对较低；

江鹏协商时提出高额赔偿方案，背离合同约定；

房地产市场波动，需平衡双方利益，最终酌定违约金为 30 万元。

三、裁判结果

确认合同于 2023 年 6 月 1 日解除；

沈宁赔偿江鹏违约金 30 万元（已付 100 万元定金折抵后，江鹏需退还 70 万元）；

驳回沈宁全部诉讼请求；

驳回江鹏其他反诉请求。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

资金规划要留余地：提前做好现金流测算，避免因短期周转问题构成根本违约；

变更合同需书面确认：任何履约期限调整都应签订补充协议，口头协商无法律效力；

违约金条款需斟酌：签约时评估自身承受能力，过高或过低的违约金都可能面临司法调整。

（二）卖房者风险提示

严格按约履行义务：在对方轻微违约时，优先通过协商解决，避免激化矛盾；

解约程序要规范：行使解除权需以书面形式通知，并保留送达证据；

赔偿主张需合理：提出的赔偿金额应符合合同约定，漫天要价可能不被法院支持。

（三）法律要点速记

根本违约判定：逾期履行核心义务超 15 日，可能丧失合同主动权；

解约通知生效：解除合同需书面通知，到达对方即产生法律效力；

违约金调整：法院将结合过错程度、实际损失等因素综合裁量。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）