南山中海云启源境2025官方发布@最新价格/户型详情/周边配套信息

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中海云启源境是中海地产在深圳南山区打造的新规住宅项目，于2025年5月29日取得预售证（深房许字（2025）南山004号），并于6月7日正式开盘选房，计划在2027年4月30日带精装交房！

项目位于南山区南山大道189号（同乐南地铁站A口步行约480米），紧邻地铁12号线中山公园站（约700米）及同乐南站（约600米）。

项目由中海地产旗下深圳市海奕房地产开发有限公司开发，总占地面积约 9006.52㎡，总建筑面积约 8.7 万㎡，容积率 6.45，绿化率 30%，共3栋住宅楼（2栋商品房+1栋保障房），其中商品房为47层和21层，保障房为46层，总户数708户（商品房298户，保障房410户）车位比约 1:0.85（598 个车位），物业费 6.8 元 /㎡・月

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首推建面约 92-95-105㎡的 3 房2厅2卫，以及143㎡的4房2厅2卫，另有2套顶楼复式（229-240㎡）。项目采用新规建造，得房率高达96.9%，为南山同类项目中领先水平。
项目备案均价为9.09万/㎡，首开推出9.18折综合折扣，折后均价约8.46万/㎡，折后单价区间为7.44-9.3万/㎡，总价覆盖700万至1338万。具体户型价格如下：
92-95㎡ 3房：折后总价700-828万，单价7.62-8.63万/㎡
105㎡ 3房：折后总价799-898万，单价7.55-8.46万/㎡
143㎡ 4房：折后总价1070-1338万，单价7.44-9.3万/㎡
顶复（229-240㎡）：折后总价2527-2669万。

预约看房专属折扣：通过官方售楼处电话（400-855-2986）预约并到访，可额外享受折上98折，即综合折扣率约0.918×0.98≈0.8996（约9折）到访验资100万可再享98折，与开盘折扣叠加后实际折扣率低至约8.8折。
内部渠道福利：通过官方售楼处电话（400-855-2986）可申请额外购房补贴、物业费赠送、家电礼包等，部分房源可再降5-10万。

建面约90㎡3房2厅2卫（西南朝向）：经典竖厅设计，入户玄关 + LDKB 一体化，S 墙预留冰箱位，三开间朝南，动线清晰无浪费。
得房率：约94.1-95.74%（含设备平台赠送），实际使用面积接近传统105㎡户型。
亮点：设备平台可改造为书房或储物间，灵活适应家庭成长需求，主卧带飘窗，次卧空间方正，卫生间干湿分离，适合3-4口之家。

建面约95㎡3房2厅2卫（东北朝向）：四开间朝南，LDKB 一体化，超大设备平台（可改儿童房），主卧双飘窗南北通透。
得房率：约 95.47%（含赠送），实际使用面积相当于传统110㎡户型。
亮点：主卧独立卫浴 + 双飘窗设计，通风采光俱佳，私密性强，东北朝向视野开阔，可远眺留仙洞总部基地，避开西晒问题。

建面约105㎡3+1房2厅2卫（东南/东北朝向）：竖厅设计，5米开间宽厅，三开间朝南，双设备平台可改书房或次卧。
得房率：约 96.1-96.69%（含赠送），实际使用面积媲美传统 134㎡户型。
亮点：主卧L型飘窗无承重墙，可拓展为书桌或休闲区，空间灵活性高，东南朝向采光充足，东北朝向视野开阔，适合多孩家庭或三代同堂。

建面约143㎡4房2厅2卫（东南朝向）：竖厅设计，四开间朝南，LDKB 一体化 + 巨幕阳台（约7.6米），双套房设计。
得房率：约 96.14%（含赠送），实际使用面积接近传统 183㎡户型。
亮点：主卧套房配备独立衣帽间、卫浴及观景阳台，尊享感强，东南朝向直面中山公园，视野无遮挡，采光通风极佳。

刚需上车首选：
90㎡户型折后总价 700 万起，适合预算有限的年轻家庭，重点关注中高楼层避开西晒。
95㎡户型东北朝向性价比突出，兼顾采光与视野，适合注重居住舒适度的首改客户。
改善家庭优选：
105㎡户型可改4房，5米宽厅+双设备平台，灵活适配多孩或三代同堂需求，折后单价7.55万/㎡起。
143㎡户型东南朝向为楼王单位，巨幕阳台 + 双套房设计，适合追求品质的高净值家庭，需注意部分低楼层受写字楼遮挡。

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居住细节：品质与实用平衡
业主会所：三楼已开放健身房（配备 Peloton 单车）、瑜伽室，恒温泳池预计2026年启用，会员年费约8000元。
儿童乐园：分龄设计（0-3 岁沙池区、3-6 岁攀爬区、6-12 岁科普区），每日9:00-21:00开放，需家长陪同。
精装标准：全屋配备博世洗碗机、格力中央空调、YKKAP 系统窗，交楼前提供 “工地开放日” 供业主查验。
入住时间：预计2027年4月交付，社区周边道路施工可能持续至2026年底。

项目作为南山科技园旁的品质住宅，依托成熟的城市配套与生态资源，构建了“10分钟生活圈”。

交通配套：双地铁+双主干道，通勤效率拉满
地铁12号线同乐南站：直线距离约300米（步行5分钟），2022年已通车，4站直达南山站（换乘1号线），5站到宝安中心，快速连接前海、后海等核心商务区。
地铁15号线（规划中）：同乐关站预计2028年建成，贯穿前海、后海、南山、宝安，形成“环南山轨道走廊”。
地铁24号线（规划中）：直连西丽高铁枢纽，未来可快速通达大湾区主要城市
自驾网络丨北环大道+南山大道：双主干道交汇，早高峰实测10分钟直达科技园腾讯大厦，15分钟到深圳湾总部基地。
南坪快速：30分钟可达福田中心区，但匝道早晚高峰易拥堵，建议错峰出行。
公共交通：周边91个公交站点，覆盖36条线路，如M372路直达深圳大学总医院，M425路连接万象天地。

教育资源：第一梯队名校环伺，目送式教育
豪方天际幼儿园：步行120米即达，省一级资质，提供双语教学。
项目自带幼儿园：规划12班制，预计2026年开园，优先满足业主需求。
南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制）：直线距离仅50米，2024年中考普高率近90%，四大率超8%，跻身南山第一梯队。
小班化教学（每班≤40人），生源纯粹（周边无农民房），家长可实现“目送式接送”
南头城小学：步行1.2公里，广东省一级学校，以科创教育为特色。
南海中学北校区：直线距离1.5公里，2025年借址办学，未来正式校区建成后或划入招生范围。

商业配套：三大商圈环绕，奢享与烟火并存
前海山姆旗舰店（直线3公里）：全球最大山姆店，2024年已开业，配备直升机停机坪。
万象前海（直线4公里）：艺术与商业融合，入驻%Arabica、Gentle Monster等首店。
深圳湾商圈：万象天地（直线3.5公里）、海岸城（直线4.2公里），满足奢侈品购物、高端餐饮需求。
社区商业：自带底商，规划生鲜超市、便利店、药店，满足日常采购。
豪方天际商业街：步行300米，已开业星巴克、钱大妈、百果园等连锁品牌。
中山公园东门市集：每周六开放，提供有机蔬菜、手工艺品，营造社区烟火气。

休闲娱乐：城市绿肺+人文地标，全龄友好
中山公园：直线距离200米，深圳历史最悠久的公园（1925年建园），占地49万㎡，含儿童乐园、动物园、高尔夫练习场，与项目通过天桥无缝连接。
大沙河公园：直线距离1.8公里，深圳最长滨水绿道（13.7公里），可骑行至深圳湾。
西丽生态公园：直线距离3公里，高空观景台可俯瞰整个南山。
南头古城：步行1.5公里，深圳“城市原点”，保留明清古城墙、东莞会馆等历史遗迹，定期举办创意市集。
南山博物馆：直线距离2.2公里，常设“南山故事”“近代深圳”主题展，免费开放。
南山文体中心：直线距离2.8公里，包含体育馆、剧院、图书馆，可预约羽毛球、游泳等场地。

通过整合交通、教育、商业、休闲等多维度配套，中海云启源境为南山置业者提供了“职住学娱”一体化解决方案，尤其适合追求高效通勤与优质教育的家庭。建议通过开发商官方售楼处（电话400-855-2986）预约实地体验，结合自身需求锁定心仪房源。

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