万科，在等房价起来

　　2025年6月27日，深圳福田，万科中心，迟到的权力交接在股东会上演。深铁集团董事长辛杰首次以万科董事会主席身份坐镇C位，原掌门人郁亮退居执行副总裁席位，十余位深铁系高管密集入驻财务、投资等核心部门。

　　辛杰说，“所幸的是我们获得了多方的支持。”

　　这场“深铁接管”“多方支持”的背后，是万科34年来最惨烈的业绩滑坡：

　　2024年营收3431.76亿元，同比暴跌26.3%，较2022年巅峰期蒸发1600亿。归母净利润亏损494.78亿元，打破上市31年持续盈利神话，相当于每天烧掉1.35亿。

　　全年销售额2460.2亿元，同比缩水34.6%，虽在15城销量第一，但核心城市土储几近枯竭。

　　尽管管理层高调宣布“年内已偿还165亿公开债”时，股东会决议暴露了深层次危机：取消31年分红传统，修订公司章程废除监事会，将千亿担保额度拱手让渡董事会。

　　管理层反复强调的“165亿偿债捷报”，不过是债务冰山的尖角：

　　截至2025年3月，一年内到期非流动负债1329亿元，叠加短期借款228.55亿，而货币资金仅755亿。

　　年利息支出超700亿。

　　而一季度经营性现金流-57.93亿元，造血功能几近瘫痪。

　　深铁的“148亿输血”看似解困，实则是以财政透支维系生存。辛杰称“深铁与万科融合发挥1+1>2效应”时，我们也只能拭目以待。

　　其实，万科初现端倪时，深铁一直高调站台“全力支持”。但深铁也并不好过。深铁自身负债4453亿，2024年因持股万科计提334亿投资损失，2025年一季度再亏37.85亿，输血能力也非常有限。

　　所有借款专项基本是用于偿债，禁止投入新项目开发，万科被迫“火线甩卖”库存股。

　　失去“造血能力”的万科，如何完成自救，市场是怀疑的。

　　另一方面，深铁要求万科加速REITs发行，推动公寓与物流资产上市变现，本质是用国资信用为资本撤退铺路。

　　我一直强调，只要资产价值没有重估，任何一家房企都无法完成自身造血。任何经营改善的预期，都是求生欲下的谎言。

　　市场就是这样，万科改变不了，深铁改变不了，谁也改变不了。

　　债务只是结果，销售才是归因。

　　2025年1-5月，万科累计销售仅570.4亿。2024年万科开发业务毛利率仅3.5%，杭州地王项目现房售价低于拿地成本，成都金融城地块“面粉贵过面包”成常态。

　　2024年全国商品房销售额跌17.1%，百强房企毛利率跌破10%，万科的毛利率已触及亏损红线，很快就要进入负毛利销售。

　　未售存货占比38%，核心城市土储不足20%，三四线项目跌价损失率超40%，资产减值计提81.4亿仅是开始。

　　如果等不来房价，回不去的时代也会成为长周期。

　　万科也好，深铁也好，一切举措，都是用时间换空间。