882亿港元再融资落地，香港郑氏家族“缓了一口气”

撰文 | 大卫

编辑 | 茶茶

香港百年豪门郑氏家族终于等来了“救命钱”。

6月30日，新世界发展有限公司宣布，集团（新世界发展连同其附属公司）成功通过本公司、相关集团成员公司与有关银行债权人签订了新的再融资定期贷款融资协议，对集团部分现有境外无抵押金融债务（包括银行贷款）进行了再融资；并协调了集团其他境外无抵押银行贷款以与新银行融资的条款保证统一。

协议合同涵盖集团约882亿港元（约合112亿美元）现有境外无抵押金融债务。

其中新银行融资包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为2028年6月30日。

这笔新融资贷款在一定程度上能缓解新世界发展短期资金压力，也有助于银行降低坏账风险。但对于永续债投资者而言，形势仍然不容乐观。不久前，新世界集团为缓解资金紧张局面，决定延迟支付4笔永续债利息至年底结算。

这4笔永续债的最初发行规模34亿美元，按年支付两次利息。

到去年，新世界发展身上背负了1465亿港元有息债务，还有354港元永续债。在自身现金流极差的情况下，新世界发展连6亿港元的利息都付不出来。根据协议条款，延期支付利息，不会构成永续债违约，但会递延到本金里面，重复计算利息，相当于利滚利。但这件事暴露了新世界发展脆弱的资金链，导致其在二级市场上股债双杀。

01

极限谈判

回头看事情的全部经过，不免让人觉得惊心动魄。

就在5天前的6月25日，郑氏旗下核心地产平台新世界发展发布紧急公告：他们必须在6月30日也就是三天内拿到超过50家贷款银行的书面承诺，为高达875亿港元的救命贷款放行。 如果失败，这颗捆绑了1510亿港元债务的地产炸弹，可能随时引爆。

这笔875亿港元的再融资，直接决定了郑氏家族的生死。 新世界方面早就规划好了资金用途：拿到钱后立即用635亿港元填平2025和2026年到期的债务窟窿，剩下的240亿港元则留给2027年到期债务。

万事俱备，只欠“签字”。

向新世界提供再融资的银行数量，超过50家，有中资银行，有香港本地行，还有国际大行。这次再融资由中银、星展、汇丰担任牵头行，渣打、东亚、富邦、恒生、法国工商信贷等银行，也都参与其中。

由于新世界发展的再融资计划，需要取得所有银行的一致同意和批准，因此谈判过程一度非常胶着。据说，起初有些小银行反对，希望降低商业房地产贷款风险。

据参与磋商的银行人士透露，目前大部分贷款机构口头上已点头，仍有几家关键银行没有落笔签下书面承诺。“这就像在走钢丝，任何一家银行反悔都可能让整个融资方案崩盘。”一位资深投行人士这样形容当前处境。对此，资本市场反应敏感，新世界债券价格连日剧烈波动。

不过，新世界发展似乎得到了监管层的支持——

一些中资银行收到指示，除非出现重大问题，否则将继续贷款；另外一些贷款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易进展及顾虑的最新资料。

而这被看作是监管部门促成新世界发展完成再融资的非正式压力。

而能让监管部门“略施压力”，协调逾50家银行达成一致、签字同意，是郑裕彤豪门家族拥有的巨大能量。

实际控制新世界发展的郑裕彤家族，是广为流传的“香港四大家族”之一。旗下还拥有珠宝品牌周大福、酒店等一系列优质资产。据《2023年胡润百富榜》财富数据，郑氏家族的财富为1300亿元，排名第18名。

创始人郑裕彤13岁离开家乡顺德，赴澳门做金铺学徒，白手起家，成为香港一代“珠宝大王”，后励精图治，在1970年代抓住了香港战后房地产市场方兴未艾的发展机会，投资房地产市场，并逐步筑起他的地产王国，成为众所周知的地产大亨。其标志性事件是1984年豪掷18亿港元拿下香港国际会议展览中心项目，连英国女王都请来奠基，郑氏从此与李嘉诚等并称“香港四大天王”。

上世纪90年代的中国，吸引了很多海外的投资，当中最巅峰时期，来自港商的投资一度约占60%，而郑裕彤是其中最有代表性的华人企业家之一。

家族传承至今，在各界的人脉和资源是无法忽视的——家族的资本实力和关系网络资源，也是新世界发展渡过难关的一个后手。

02

三代继承人误判

当天，新世界发展还公告一则重要人事变动，郑志刚已向董事会提出辞任本公司非执行董事及非执行政副主席，由2025年7月1日起生效。

郑志刚是郑裕彤之孙，他从2017年逐步接过新世界集团的管理重担，并于2020年正式担任行政总裁。在此期间，新世界由过去的稳健经营变为激进扩张。2019年以近百亿斩获杭州一宗地块，刷新当年杭州土地成交总价新高纪录，用于建造旗下第八个K11购物中心；2022年房地产行情急转直下，新世界却逆势而动，继续举债拿地。尤其是郑志刚钟爱的K11开始在全国大举扩张，但该模式叫好不叫座，表面光鲜却不接地气。

最近十年，新世界在内地扩张凶猛，仅武汉、广州几个旧改项目就投下超400亿港元。更致命的抉择是资产结构失衡其商业地产占比高达70%，偏偏撞上香港写字楼市场寒冬。戴德梁行最新报告显示，2024年香港甲级写字楼空置率攀升至18.7%，中环地标空置率更是高达24%，这导致新世界账面上大量资产变成难啃的骨头。

大规模投资布局导致公司债务规模持续攀升，从无永续债券，转变为发行多笔永续债券。

截至2024年12月31日，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，较上一财年末增加近10亿港元，净负债比率上升至57.5%。同时，其有息负债（银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据）约1465亿港元。

而压垮骆驼的最后一根稻草正是那笔34亿美元的永续债。表面上它被计入权益端美化报表，实际上每年要吞噬超10%的利息成本。当现金流紧张时，这笔债立即显露出吸血本性，连支付7720万美元利息都需要违约式拖延。 这导致国际评级机构标普和穆迪近期将其展望降为“负面观察”。

2021年恒大暴雷时，正是永续债率先刺破泡沫。同样是创始人的激进扩张，同样是债务结构畸形，新世界危机的影子与恒大高度重叠。

狂飙之后，新世界发展的债务状况进一步恶化。翻开新世界发展的账本，一串数字触目惊心。2024年底财报赤裸裸地显示，公司总负债已经达到1510亿港元，净负债率高达57.5%。 ，其中光是短期债务就有322亿港元横在眼前，可账上的现金储备只剩218亿港元，连覆盖短债都吃力。

三代继承者的致命误判，正在把这个豪门家族推向错误发展方向。

去年9月，郑志刚辞任新世界发展执行副主席和行政总裁的职位，当时保留了非执行董事及非执行副主席的身份。本次公告意味着，在新世界发展上市公司中，郑志刚连虚职都不再保留。

在外界看来，郑志刚已经逐渐远离家族事务。他不仅丢掉了掌控新世界发展的权杖，就连作为郑裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了阴影。

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