西安房价期中考：冰火两重天，新房抱着二手，一起哭！

　　除夕的夜晚，大雪纷飞，有人街上买灯笼，有人夜里吃宵夜，有人酒醉到天明。

　　风把雪吹到了三毛头上，他又冷又饿，他看到小羊有母羊的疼爱，小鸡有母鸡的照顾，小狗有母狗的未央，可是自己却孤苦伶仃。

　　三毛流浪记，故事里的事，说不是，就不是，是也不是……

　　过去半年，西安的房价，虽不叫三毛，但处境也相差不多，不在故事里流浪，而是在降价上流浪。

　　这几年，最常听到的词，就叫冰火两重天，形容二手血亏的情况下，新房依旧坚挺，但现状当真如此吗？

　　壹

　　新房成绩，降幅明显

　　就在刚刚，中指研究院发布2025年1-6月西安商品住宅销售榜单，销售额前三强，依旧是保利，绿城，中铁建。

　　（来源：中指数据）

　　头部前20强开发商加一起，半年总销售业绩为553.4亿，虽然进入20强的门槛，依旧是7亿，但头部已没有百亿身影。

　　同样是中指的数据，2024年1-6月西安排名前20的新房，销售额约713.5亿，降幅明显。

　　（来源：中指数据）

　　再往前看，2023年1-6月前15名，销售业绩约628.6亿，2022年同期约611.1亿，冷暖变化显而易见。

　　要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

　　（一对一私聊房哥答疑）

　　进入2025年后，虽然有四开四罄的现象级红盘，招商西安玺，金茂璞逸东方，保利天珺等撑住场面，但难掩众多新房，明涨暗折，特价房，工抵房，优惠房的现状。

　　政策支持，四代住宅新规，会所，大门，外立面刺激之下，西安的新房，仍在保温，但已感受到寒意。

　　贰

　　二手处境，以价换量

　　相比新房处境，二手普降的现状要真实很多，截至目前，已公布的全五个月二手房住宅网签数据显示：

　　一月6048套，二月6972套，三月10470套，四月9635套，五月8260套，六月暂未公布，虽然套数不少，但成交价格还在走低，以价换量还在持续。

　　（五月贝壳二手房指数）

　　不仅老房子，旧房子在降价卖，甚至刚刚交付的小区，次新房也在频频破发，高新CID的招商臻境、新希望锦麟天玺、中海学仕里、碧桂园云墅无一幸免。

　　软件新城的天地源云水天境、中海天谷时代、中铁建西派国樾、天谷雅舍、苏宁云著也纷纷破发。

　　航天的鑫苑府、绿城春和印月、紫薇公馆，成交价格也让人诧异，房价最坚挺的港务区奥体区域，全运村丹桂苑、华润未来城市，二手房价格也凸显性价比。

　　全城冷门盘，热门盘，老房，次新房都在降，房东比买家更着急！

　　二手不比新房，没有支持，更多限制，各个房东在降价，内卷下，房价门槛不断拉低，且越低买的人越观望，担心背刺站岗，越犹豫，陷入无解循环。

　　虽然开玩笑说新房，二手冰火两重天，但实际，新房，二手都在冰里，却别只是谁更冷，谁最冷……

　　叁

　　大众心理，还在观望

　　对于身边的买房群体，听到最多的词，依旧是观望，观望的理由也大同小异：

　　1、房价未筑底，担心买贵，担心遭遇背刺；

　　2、自住需求少，投资已套牢，买了干啥用；

　　3、四代住宅革新太快，总感觉有更好户型；

　　4、低预算捡漏二手，高预算豪宅优中选优；

　　如果把买房需求比做一个两头小，肚子大的瓶子，现在活跃在市场上的，更多是瓶口的改善，和瓶底的刚需。

　　基数最大的部分，要么投资需求破灭，丧失购买目的，要么消费观念转变，不愿接待生活，要么旧房卖不掉，新房买不起。

　　一个良性的市场，一定是二手房有正向循环，进而延伸新房置换需求，但当下，二手跌跌不休，筑底无期，新房强心剂支持，时冷时热，后劲有限。

　　新房看似通过四代住宅升级，产品规范提升，一骑绝尘，但二手置换链条不通情况下，则是寅吃卯粮，吃一顿少一顿。