「MALL+街区+公园」，看333Park如何开启令人惊喜的社区商业「新叙事」

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 潘伊纯

图片来源 · 333Park购物公园

在赢商股份发布的《2024中国城市商业力排行榜》中，广州的城市商业力排名全国第五， 位居上海、北京、深圳、成都之后。

消费市场以“务实”为底色的广州，城市商业力排名已连续3年“守擂”成功（2022-2024年），但若论近几年全新开业的商业项目，广州却少有能放在全国商业语境中讨论的“惊喜”。

在广州操盘商业项目，或许就像煲“老火靓汤”。品质感、年轻潮流、在地化、情绪价值……都是常见“食材”，但“食材配比”与“火候”不能照搬其他城市的“配方”，操盘手的“调和”能力如何，都将决定一个商业项目是否具备与广州城市特性协调的“接地气”。

当广州正铆足劲打造“世界级地标商圈”的时候，属于广州商业的“惊喜”还未进入集中呈现期。

但此时若将目光投向人口密度与消费力兼具优势的广州老城区成熟核心地带，也会发现，广州商业不乏正在悄然生长的“惊喜”。

在生活烟火气浓郁的广州海珠区，由“华新星晖”（华新集团旗下华新控股联合星晖商业成立的商业团队）打造的社区商业3.0全新项目——华新广场·333Park购物公园（以下简称，333Park），计划于2026年初正式亮相。

体量只有3.5万㎡的333Park，融合了「MALL+街区+公园」三种形态，B2层直接联通广州地铁燕岗站，串联起广州首条地铁环线11号线与地铁广佛线。

项目名称中的“333”提炼自项目所在地址“广州工业大道中333号”，其中深意在于：致敬镌刻着广州变革精神、商业基因，曾撑起广州经济半壁江山的传奇——“工业大道”。

而333Park对社区商业3.0的探索，或许也正是对广州城市精神、商业基因的另一种诠释。

01.

城市变迁x社区烟火

精准捕捉城市核心区商业配套空白

位于广州海珠区的工业大道，曾是全国瞩目的“工业集聚区”。

作为广州工业文明的重要坐标，全长8公里的工业大道曾集结广州造纸厂、广州造船厂、广州重型机械厂等60多家影响国民经济命脉的大、中、小企业。华南第一艘万吨巨轮、中国第一张电池芯片、中国第一台离心机、世界上第一件钛制潜水服……无数个“第一”记录着工业大道的辉煌。

直至“退二进三”政策出台，以“南国纸城”广州造纸厂完成搬迁为标志，属于工业大道的“工业时代”正式落幕，“人居时代”徐徐开启。

从金碧花园到光大花园，从翠城花园到保利花园......无数品质大盘的落地，让原本的工业区，蜕变为高密度居住社区。

333Park也是这段时代变迁的缩影。333Park原为华新控股旗下的华新园区，如今已蜕变为涵盖写字楼、公寓、3.0社区商业的综合体。

与333Park“一路(泉塘路)之隔”的“豪宅预备队”保利燕语堂悦，前身则是印制出中国第一张即开型刮开式福利彩票的东方红印刷厂。

对商业项目未来潜力最敏感的，往往是品牌商户。到333Park“看场”的品牌商户，不乏核心业态的头部品牌，而他们也纷纷向333Park投出“意向票”。究其原因，主要在于以下几点：

业主方兼具多元产业背景与资金实力

华新控股作为333Park的投资开发方，是深耕华南市场的商业空间与资产运营商，目前自持在管物业总面积逾100万㎡。

旗下重点项目包含华新中心（琶洲西区超甲级写字楼）、华新科创岛（广州首批算法产业园）、华新汇（万博核心商业区地标）等，覆盖商务办公、产业孵化、商业消费、生活服务等多元场景。

值得留意的是，华新控股的母公司是连续入选“中国服务业500强”的“广东省百强民营企业”华新集团，其核心业务涵盖贸易、时尚、制造、新健康、农业、置业、投融、餐饮八大板块，未来将为333Park的长期运营提供坚实的资金后盾。

操盘团队拥有丰富的资管经验

星晖商业由资深商业操盘手刘嘉先生创立于2022年，核心成员均来自国际、国内知名商管企业。

现任星晖商业董事长、主理人的刘嘉，曾担任“凯德商用华南区总经理”，扎根“凯德系”十余年。他在业界的“成名之战”，就是主导收购了凯德在广州的首个商业项目——凯德广场·云尚。

从区位价值判断，再到当时具有“引领性”的商业调性规划，凯德广场·云尚的成功在业界有目共睹。

此次与华新控股合作，刘嘉将亲自担任333Park项目主理人。这也让合作伙伴期待，刘嘉很有可能带领“华新星晖”团队，在333Park“复制”又一个具有前瞻性的商业操盘成功案例。

2公里辐射区覆盖超90万优质客群

落后于人居氛围的养成，海珠西南部的商业配套并未同步升级。与高密度居住环境对应的，是商业配套的不足。

以333Park为例，这个项目2公里核心辐射区内，常住人口超90万，周边紧邻富力顺意花园、保利百合花园、保利红棉花园、保利花园、保利燕语悦堂、南景园、广纸新城海珠湾等多个高品质住宅小区。

与此同时，客群画像进一步显示，相当比例的核心客群已无房贷压力，可支配收入情况优于城市新区居民。

核心辐射区无商业竞品

从333Park到周边距离最近的代表商业项目，中间至少“横亘”着2公里车程。“商业空白”是333Park所在的燕岗片区的显性特征，这也恰好是333Park的商业机会。

“双地铁”延长辐射半径

从交通区位来看，333ParkB2层直接联通地铁燕岗站，而燕岗站同时串联着2条重要的轨道交通路线：其一，是广州首条地铁环线——11号线；其二，是串联广佛两地的首条地铁线路——广佛线。

两条“高含金量”的地铁线路，既确保了周边居民到达333Park的便捷度，也为333Park“植入”了延长辐射半径的潜在优势。

不难看出，关乎商业项目商业价值的多重要素——资金实力、运营实力、通达便捷度、核心客群基数、核心客群可支配收入情况，333Park都具备优势条件。

02.

高客流 x 高复购

深挖邻里街坊“最想要”的品牌

周边2公里常住人口超90万、双地铁上盖，核心辐射区的人口密度与出行便捷度，足以为商业体量3.5万㎡的333Park奠定“高客流”基础。

“华新星晖”团队的招商逻辑，始终保持一个核心思路：深挖邻里街坊“最想要”的品牌。

目前，“华新星晖”团队暂未官宣招商成果。但从赢商网了解到的首轮招商成果已经能看出，333Park是 一个懂得“真诚洞察，真诚落地”的社区商业项目。

小而精，将质感与浪漫融入日常的Chill Park

这个强调“小而精”的社区商业项目，业态组合并不复杂。

与地铁站衔接的B2层，组合高频刚需的生鲜超市与便捷餐饮，让日常的快捷与生活的质感不必取舍；B1层将融合休闲娱乐与餐饮业态，打造家门口的社交聚场。

与甲级写字楼衔接的L1层，通过“餐饮+零售”组合，释放工作之余的休闲与惬意；与公园式户外空间衔接的L2与L3层，在多元美食、商务宴请之间各有侧重，也将同步构筑“宠物社交”的休闲场域。

在333Park的招商手册中，“浪漫”二字被特别放大。

按照最新的业态规划，「 父辈在广式茶楼回味“一盅两件”的旧时光，年轻人在星空露台举杯微醺 ， 孩童在亲子乐园追逐嬉笑，萌宠乐园 释放宠物友好的惬意与温度」都将在333Park还原为具体的生活场景。

让“浪漫与质感”成为日常生活的具体细节，或许也正是“社区商业”之于邻里社区的重要意义之一。

长期主义招商，都懂得为运营预留伏笔

探讨333Park的业态组合，不能仅仅着眼于招商，还要看到项目团队“以招商赋能运营”的全局观。

如果说，双地铁上盖带来的“出行便捷度”是引流的第一触发点，那么，与深挖邻里街坊“最想要”的品牌，就是第二触发点——让周边邻里街坊来到333Park，即便是随意逛逛，也能找到喜爱或惊喜，有持续探索的好奇心，继而养成将333Park作为日常散步、游逛目的地的习惯，让“家门口的CityWalk”成为实实在在的社区商业场景。

在持续稳定的“高客流”基础上，“高复购”是一个商业项目良性运转的重要一环。

基于此，333Park项目团队 重新解构“品质感”，没有一味强调“高客单”，而是将“匹配日常高频消费的客单水平”作为业态组合的另一个“主线”，以此为“高复购”铺垫基础。

透过333Park，我们似乎也看到了社区商业3.0进阶的又一层意义：社区商业既可以理性地推敲「坪效」最优解，也能感性地扮演邻里关系的「连接者」与邻里温度的「培育者」。

03.

细节控x审美力

「MALL+街区+公园」有机组合

从1.0时代满足刚需配套，到2.0时代融入休闲娱乐业态，出现社交属性雏形，再到如今的3.0时代，注重营造松弛感、提供情绪价值，社区商业不再仅仅是商业空间或社交空间，也是“家门口的诗意生活场”。

以空间设计为观 察切口， 333Park也体现了社区商业3.0进阶的另一个特性：空间设计语言不受限 于某一种特定规范，而是通过「MALL+街区+公园」的有机组合，为消费者带来松弛有度的休闲氛围体验。

结合整体空间“室内+户外”自然切换的特点，333Park创新性规划了"下沉式庭院剧场"和"超现实梦幻主题乐园"两大特色空间，以前卫的设计语言和沉浸式体验场景，精准捕捉年轻消费群体及家庭客群对个性化、互动性空间的需求，打造兼具亲切感与时尚度的商业社交新场域。

在空间亮点设计上，333Park还特别打造了极具趣味性和创意的精神堡垒及主入口造型，通过富有网红特质的艺术装置，为项目注入社交传播基因。

04.

在地情结x长期主义

华新星晖的综合实力代表作

商业领域存在有一个特别的现象：同一个商业项目，在不同的操盘团队手中，会呈现截然不同的商业调性与运营逻辑。

333Park之所以值得期待，一个重要的原因在于：操盘团队兼具 在地情结与长期主义商业视角。

“华新星晖”是由华新集团旗下华新控股联合星晖商业成立的商业团队。

华新集团深耕广州海珠数十年，控股子公司对外投资企业超33家，分销物流板块代理国内外过百个品牌，覆盖全国供应链，时尚产业旗下拥有多个品牌，国内门店数量超1,000家，餐饮板块拥有芒果树、十里弄堂、大龙船·酸菜鱼、喳喳煲等品质餐饮品牌，旗下积累了大量优质资产，是海珠区域发展的参与者与见证者。

星晖商业核心成员在国际国内知名商管企业、广州代表性商业项目积累了丰富的操盘经验，具备“投融管退”全连链条资管能力，早已养成成熟的长期主义商业思维。

双方此次联手，不仅是资源与优势的融合互补，更在于对333Park的长期商业价值有一致的判断。

值得留意的是，“华新星晖”并不仅仅着眼于333Park，而是将把333 Park打造为代表作，并以此为基础，继续挖掘核心城市的优质商业资产，激活优质资产的真实商业价值。

可以说，333Park不仅将填补海珠西南部的商业配套空白，也是广州社区商业3.0的全新实践，还是“华新星晖”整合资源优势、全力打造的代表作。

多重看点之下，计划于2026年初正式开业的333Park，注定是2026年广州备受期待的社区商业项目。

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