广州上半年最后一批土市收官！三宗终止，两宗底价成交

就在今天，广州迎来2025年上半年最后一次土拍——但这一次，未等正式“落槌”，部分答案就已提前写好。

原定出让的5宗热门地块中，三宗在6月27日已提前终止出让，包括广受关注的天河世界大观两宗地块，以及海珠广纸地块。截止今日仅有白云槎头与荔湾小梅大街两宗地以底价成交。

看似冷清的结果背后，是城市节奏的真实放缓，也是市场逻辑的重新排列。


今天这场土拍似乎显得格外冷清，但却真实呈现了当下广州土地市场的几组新坐标：

• 哪些地能成交？为什么是这些地？

• 房企在犹豫什么？城市又在试探什么？

• 未来广州土地市场应该会哪走？

我们试着从这场土拍中，看清一个正在变得更现实的城市与市场。

本轮五宗地块概览：

核心中的核心，各有指向

本轮计划出让地块共五宗，涵盖天河、白云、荔湾、海珠四大主城区，其中天河世界大观（两宗地）、白云槎头车辆段、海珠广纸、荔湾小梅大街地块，均为各自板块中的核心位置。

但截至今日，仅成交两宗：

【白云槎头车辆段地块】

• 所属板块：白云西槎头

• 建面体量：约18.6万㎡

• 成交楼面价：1.9万元/㎡

• 结果：广州地铁地产以218299万元底价成交

这是本次土拍体量最大的一宗，同时又具有典型TOD属性。12号线+13号线交汇，带学校指标，有体量、有节奏。

另外，这里正处城市功能转型核心地带，一端连着白云老城区，另一段牵着白云新城。不夸张的说，这里就是白云更新节奏的压舱石。

而广州地铁地产本身就具备极强的“统筹城市功能”的能力、以及TOD开发经验，未来这里大概率会成为“白云生活方式”的新范本：地铁、教育、住宅、商业一体化融合，强化“站城一体属性”。

【荔湾小梅大街地块】

• 所属板块：荔湾老城中轴

• 面积最小：仅约5300㎡

• 成交楼面价：3万元/㎡

• 结果：力迅地产以31338万元底价成交

作为老城区中的微更新地块，小梅大街地块虽面积不大，但胜在核心老城地段和便捷交通体系。

地块位于荔湾湖、上下九商圈及双地铁交汇处，生活氛围浓厚，是改善置业者偏好的“闹中取静”选项，亦是本轮土拍中最“即插即用”的城区补位型地块。

预测未来也会打造成高端小型住宅或精品公寓项目，可结合岭南文化特色，融合历史文脉与现代审美，提升老城人居新意。

而原计划中的天河世界大观两宗地块、海珠广纸地块，则是在6月27日提前终止出让。

【天河世界大观AT1003083 & AT1003084地块】

• 所属板块：天河智谷

• 建面总量：约7.1万㎡

• 起拍楼面价：3.0万—3.19万/㎡

【海珠广纸片区AH050335地块】

• 所属板块：海珠南部广纸旧改区

• 出让面积：约1.2万㎡

• 起拍楼面价：3.4万元/㎡

虽然终止出让，但这三块地不管是从地段还是配套上看，都可称得上“明星地段”了。

其中世界大观位于天河智谷中轴，是目前天河为数不多还在供出的可售住宅用地。

位置上看该地块于地铁21号线大观南路站近邻，周边产业+教育+商业+居住氛围浓厚，是天河中东部城市更新的重要样本之一。

而广纸地块 位于广纸更新计划中的重要片段，南边靠近燕岗、北面连着南洲，等11号线建好之后，整个片区的联动性会非常强。

然而，这三块的流拍也是可预见的——想要拿地，成本过高。

世界大观两地块总价达23亿，广纸地块起拍楼面价也是高达3.4万/㎡，叠加周边竞品多、新规下利润被稀释，最终导致开发商兴趣寥寥。

开发商怎么变了？谨慎、理性、要回款

广州土拍不乏“封顶连拍”的火热时刻，但今天的冷静则显得格外醒目。

1）参拍企业少了，也选得更精

从竞拍企业的类型和策略来看，有钱、有运营能力的开发商依然在出手，但都倾向选择配套成熟、产品好做的板块。像这次白云、荔湾这类“确定性高”的地块，关注度和信心都还不错。

2）能赚钱的才做，而不是“做气氛”了

现在的房企出手会显得更谨慎，买地时精打细算、建房时反复权衡、回款周期反复模拟。毕竟，今天拿地，就得是3年后能回正现金流的项目。

3）融资收紧，利润模型变薄

叠加“禁止偷面积”“阳台不能砌改”“现房交付”要求，很多原本靠“设计边界”获取额外利润的做法都行不通了。房企必须重新做一遍开发模型，真正把利润建立在户型、配套、产品力上。

这一切指向的，是房企对“稳”和“回款”的双重依赖——能落地的项目才是真机会，能回钱的项目才是真价值。

为何最近土拍频遇冷？要看深层原因

一个很现实的问题：广州的土地市场是不是“走冷了”？

确实，近几个月流拍或延期挂牌的地块比过去多了。但这不一定说明市场不行了，而可能说明市场更挑了。

• 地段不好不买，哪怕便宜。
  

• 回报不清不买，不再一味等待“后市暴涨”。

• 周边配套差不买，因为未来回款靠预售不是靠想象。

开发商的拿地逻辑，正从“广撒网”进入“狙击手”时代：我可以不多，但每一个地块都要能上桌、能赚钱、能走完。

另外，不能忽视的一点是，本轮土拍恰逢“使用率新规”正式发酵的窗口期，这背后对土地市场的影响不小。

1）飘窗不能砸、阳台不能封

意味着再也没有“白赚”面积，开发商不能靠赠送来做表面上的“高性价比”。

2）得房率回归理性，户型必须更真诚

不能靠飘窗偷面积，就要在有限的建面里，把每个功能区设计好。谁能在89㎡里把三房做得舒适，谁就有竞争力。

3）同等价格下，住起来的体验差异会被放大

这对地段、配套、物业、园林等维度提出更高要求——因为买家能感知的，变成了真实可触的生活感，而不是户型图上的“神操作”。

对开发商来说，这轮新规是挑战也是契机。看谁真的懂生活，看谁能做出靠谱产品，而不是靠营销话术一时取胜。

广州的土地走向，已经在慢慢改变

不论本轮土拍的冷，背后其实藏着广州供地模式的一个新变化：

1）“性价比+好配套+强产品”组合将是主旋律

大体量的地块越来越难盘活，真正可操作的，反而是那些确定性高、性价比高的地。未来白云、荔湾这种有生活基础的区域，还会持续出好货。

2）土地市场和楼市市场正在对齐节奏

一边是楼市去库存、改善主导，一边是土地供应收口、地块回归实用。两者同步调整，有助于把市场从“交易高峰期”拉回“真实生活周期”。

而每一次土拍，其实都是城市发展一次悄悄的“预演”。

它预演了区域格局的松动：海珠还能做什么？白云TOD怎么接着走？荔湾还能撑起什么样的生活想象？

它预演了开发商策略的转变：拿什么项目冒险？拿什么项目守住现金流？该讲产品，还是讲兑现？

今天结束的土拍，或许没有太多“热搜”场面，但它清晰地告诉我们——广州的土地市场正在换挡，楼市的游戏规则也在重新洗牌。

接下来，真正值得关注的，不只是这块地卖给了谁，而是这块地将为谁盖房、带来什么样的生活、能不能兑现大家对城市的信任。