有深铁罩着，万科稳得一匹

作者| 高凌朗

编辑| 汪戈伐

6月27日，万科企业在深圳召开2024年度股东大会，这也是深圳地铁集团入主后的首次年度股东会议。

会议现场，深铁集团董事长辛杰以万科董事会主席身份主持大会，而曾经的"掌门人"郁亮则以执行副总裁身份坐在右侧，这一座位变化直观展现了万科权力架构的重大调整。

面对2024年494.78亿元的历史性巨亏，万科管理层在会上坦承经营困难，但同时展现出强烈的信心。辛杰代表大股东深铁集团明确表态，将"动员各方力量，充分调配资源，竭尽所能推动公司重归健康发展轨道"。

据界面新闻等媒体统计，今年上半年深铁集团已累计向万科提供148.52亿元股东借款，用于偿还公开市场债券，成为万科抵御流动性危机的关键支撑。

这次股东大会也标志着万科正式进入"深铁时代"。从数据看，万科正面临严重挑战，但大股东持续输血和公司积极自救，为万科走出困境提供了可能。

会上管理层明确表示，将用时间换空间，逐步化解风险。现在的关键是，万科能否在新管理层带领下，找到适合的转型路径。

万科2024年业绩数据可以用“触目惊心”来形容。公司全年营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；净亏损494.78亿元，是万科1991年上市以来的首次年度亏损，也是去年A股市场亏损最大的公司。

亏损原因可以分为四个方面。首先是过往高价拿地的项目集中结算，毛利率大幅下滑。其次是计提存货跌价准备81.4亿元。第三是应收款项信用减值264亿元。最后是资产处置时交易价格低于账面价值形成损失。

更深层的问题在于万科的经营模式。2016年"宝万之争"后，万科资产负债率从78%以下快速上升到2018年的84.59%。即使郁亮在2018年提出"活下去"战略，负债率下降仍然缓慢。2020年仍高达81.28%，显示公司未能及时调整"三高"模式。

困难接踵而至，2024年万科合同销售金额2460.2亿元，下跌34.6%。今年1-5月销售570.6亿元，下降43.73%。

债务结构更加紧张，据Wind数据，万科境内债务358.01亿元中，一年内到期的有273.73亿元，占比76.57%。3月底数据显示，公司货币资金755亿元，但短期借款228.55亿元，一年内到期非流动负债1329亿元。

紧要关头，深铁集团出手提供了实质性支持。

据中国房地产报统计，今年以来深铁集团分5次向万科提供股东借款，总计148.52亿元。具体时间和金额为：2月10日28亿元、2月21日42亿元、4月29日33亿元、5月14日15.52亿元、6月6日30亿元。这些资金全部用于偿还债券本息。

深铁集团的支持不限于资金，还包括帮助资产和股权处置、参与万科消费基础设施REIT认购、协调金融资源等。

万科正通过多种方式积极自救。债务处理方面，公司今年已完成165亿元公开债务偿还，境外公开债已清零，未来两年无境外到期债务。万科还计划通过加速销售回款、控制开发节奏、市场化转让、资产证券化等方式实现资产价值。

6月期间，万科出售7295.6万股A股库存股，获得4.79亿元资金。股东大会通过H股增发授权，董事会可发行不超过已发行H股20%的新股。

同时，万科土地获取策略也在调整，5-6月万科在郑州、武汉获取低总价地块，整体趋势转为"小体量、快周转"模式来控制风险。

业务结构的多远转型也在进行，万科确定综合住区开发、物业服务和租赁公寓为核心主业，逐步退出非主业领域。

例如，万物云2024年营收363.8亿元，增长8.9%。泊寓管理26.2万间房源，出租率95.6%。今年前5月，经营服务业务收入287亿元，增长7.8%。

万科与控股股东深铁集团的产业协同正在推进。万科泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，打造轨道交通与社区结合的模式。在TOD项目开发中，深铁提供轨道建设和站点资源，万科负责房地产开发运营，双方优势互补。

对于市场前景，郁亮在股东大会上表达了相对乐观的看法。他认为房地产市场将回到稳定发展轨道，理由包括：土地市场结构改善，核心城市优质地块供应增加；需求端有回升基础，去年9月政策出台后市场逐步修复；存量去化力度加大，行业现金流改善；新房产品力提升，多元化趋势明显。

万科管理层表示，在各方支持下，公司有能力应对挑战，将努力化解到期债务。虽然彻底解决问题需要时间，但在政策支持、金融机构配合、大股东援助的多重保障下，万科更有希望找到走出困境的路径。

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