好消息：允许外资抄底中国楼市了！

好消息，楼市的 “限外令”，终于取消了！

这项政策已经持续了将近 20 年，和限购、限售、限价、限贷等等一起，构成了中国楼市调控中最紧缩的一些政策。

当前房地产市场如此低迷的环境之下，连 “限外令” 都扛不住了。

很多朋友不太清楚，早在 20 年前，中国楼市曾经是比较热的，尤其是 2005 年、2006 年特别热，当时各种调控措施都在打压房价、遏制投资需求。

其中，在 2006 年，国家出台 “限外令”，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

核心内容是：境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

在政策出台之前，国外的个人和机构在国内是可以随便买房子的，无论是住宅还是商业办公。

从 2006 年开始，境外的机构和个人只能买一定数量的自用、自住的房子，即境外个人只能买一套房子用来自住，境外机构只能买房子用来自用（一般都是办公所用，也包含少量的商业设施）。

也就是说，个人不能投资非住宅，机构不能投资住宅。

2005 年我国进行汇改，人民币开始持续升值，加上房价、股价持续上涨，很多外资、热钱涌入中国炒股市、炒楼市。

当时，出台 “限外令” 是合理、正当的措施。

但 2006年之后，中国楼市在某些时段也经历了低迷期，比如 2008 年、2009 年上半年，再比如 2014 年、2015 年等等。

在这漫长的过程中，对外资在中国买物业的限制是在逐步放松的，尤其是对于机构买商办类物业的限制，现在已经非常松了。

过去十年，我们总是听到一些关于外资收购商办类物业的消息，但机构不能买住宅这一点，没怎么松。

而此次的新政力度非常大！

我们看一下近期相关管理部门发布的关于对外开放方面的意见稿，其中涉及到楼市 “限外” 的有两条：

第一条是，取消 “资本项目外汇收入及结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产” 的限制。

很多人知道，中国的资本项目还没有放开，对于资金是进行管制的；而这条新政其实是放开了外资购买住宅，不管是个人还是机构，都可以在中国大陆地区购买商品住宅了。

第二条是，允许境外个人在满足各地购房政策条件下，在取得房地产主管部门出具的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房相关外汇资金的结汇支付。

这条规定是在购房流程方面提供便利化，房子还没有备案，只要签了合同，就可以先结汇，把钱打进来准备买房。

这条政策在大湾区地区，对于香港、澳门居民在内地买房已经在实施了，现在是把相关经验推向全国。

此次对 “限外令” 的放松力度非常大，基本上接近于全面取消了。

但因为目前北京、上海、深圳还保留着限购，所以外资在这些限购地区买房子，依然会受到约束。

“限外令” 的放松，主要是因为全国楼市比较低迷，而且中国宏观经济也不是特别好的情况之下，我国的对外开放力度在进一步加大。

部分网友会问：中国楼市对外资放开了，外资会不会有热钱进入中国炒房炒楼？

在目前整体的环境之下，老杨认为基本上不用担心！

因为各位一定要知道，外资都是很聪明的，他们拥有全球视野，尤其是外资机构，他们的资产配置是在全球范围内进行的，他们的信息量、研判能力远超国内的企业和机构。

我们中国目前楼市的现状是：过去几年住宅价格跌幅很大，办公楼、商业设施跌幅更大，说真的，有些外资都已经被套住了。

举个例子，今年二月份有个大新闻，全球最大的资产管理公司贝莱德居然断供了在上海的两栋办公楼。

这两栋办公楼是 2017 年楼市还比较热的时候被收购的，当时 65% 是贷款。

到了 2024 年，贝莱德想把物业抛售，价格是当时买入价的七折，却没人接盘。

终于熬到 2025 年初，熬不住了，卖也卖不掉，干脆就断供了。

断供的含义大家清楚吗？

就是手里的贷款余额已经高过物业的价值了，干脆不还贷款了，物业就被渣打银行收走了。

各位想一想，这两栋物业在上海 —— 全国的经济中心；位置也相当不错，在市中心的长风生态商务区；房子本身也不错。

结果，买后七八年时间，35%的首付，居然跌没了！

在当前中国的经济和楼市环境之下，外资已经 “吓破了胆”，不敢在中国进行大宗物业收购了。

最终结论是：我们放松甚至取消 “限外令”，并不代表外资会像 20 年前那样蜂拥进入中国，它们对中国楼市走势、房价走势的影响可以说是微乎其微。