灵魂拷问：楼市不好卖，该装修后以租养贷吗？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

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粉丝

提问

小段，我问一下哈，我在**山有一套房子，之前几年错过最高点了，现在卖的话，价格低也都没法卖出去，感觉不甘心，前段时间有装修公司的找我说可以花几万块简单装修下，现在是清水房嘛，然后就可以以市场价的**元租出去，这样熬过至暗时刻，以后再卖高价，你觉得可行不？

房段子解答

成都二手房东们面临一个问题：现在到底是割肉甩卖，还是熬过周期？

这两个月成都楼市的成交数据很不好看，意味着提前进入到了淡季状态，回想去年砍价浪潮，是不是房东都在瑟瑟发抖？

这几乎是明牌的。

所以衍生出一个现象。

装修公司趁着现在楼市行情不好，卖不出去房子，趁机推销装修套餐，喊粉丝装修后，然后出租，多少还有点收益。

比如一套100万的房子，全包简装大概再次投入成本6万，然后月租2000元。

粉丝让我分析这个商业模式背后的利弊关系，到底是应该听信装修公司的再投入装修然后出租，还是说直接清水房毛坯房空置，不装修随缘卖房更好？

哪有标准答案？！

如果你房子的地段和产品，扪心自问确实优质能穿越周期，那么就简装下以租养贷，耐心蛰伏，反之则保持毛坯。

如果短期主义（<2年，急需套现）需回款 ，那么保持毛坯，避免装修投入被市场下行吞噬，直接降价3%-5%更易出手。如果长期持有（家里无压力）+租金能覆盖利息成本，那么谨慎装修，优选分成式托管机构，签订保底协议，年化收益预期调至2%-3%。

粉丝提问

预算 300 万以内，希望 2025 年交房。住房需求为至少三室两卫，实得 100 平以上；周边配套要求近地铁，配套成熟或在建，板块保值率高；学区需有较好小学且尽量不参与摇号；地铁通勤到高升桥站 50 分钟以内。需求重要性排序为保值＞学区＞配套＞通勤＞住房。

我们前期看过怡心湖湖与白、非遗鹭岛一品、武侯新城中铁建领樾、国宾保利和煦，了解过中环天辰未实地查看。从住房和周边配套看，排序为湖与白＞保利和煦＞鹭岛一品＞中铁建领樾。现对保值和通勤存疑，纠结板块、地段、住房如何排序及保值情况判断方法。购房人新房优先，合适的次新房和二手清水房也可，想根据需求获得板块和楼盘推荐。各楼盘价格及户型情况为：鹭岛 118 平，300 万；中铁建 116 平，295 万；湖与白 128 平，285 万；保利 132 平，278 万，除中铁建外其余为 4 房 2 卫，保利由其父母查看，本人未实地考察 。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

当前来说，你还是下了一番功夫的，尤其是比对预算，把能参与的新房，都几乎看了个遍，但是看多了，也能明白一个道理，在预算一定的前提下，没有绝对的满意，有些是地段偏僻，有些是产品不佳，也有一些配套拉胯，还有一些则是价格感人。

能从中分化，得出结论的，就是你说的重要性排序，尤其是看重保值性，谁也不想买到了就背刺就降价，所以寻找一个稳健的板块，一个合适的买入价格是最重要的。

先看看你说的这些楼盘，越秀湖与白可以说是怡心湖品质最高的一个新房，各种产品线都是吊打隔壁的存在，但与之对应的是高昂的单价总价，还有本身束缚在怡心湖这个二圈板块的局限性。

也就是说，它其实啥都好，就是单价偏高，对于怡心湖来说，正常的当前行情价，或者说今后较长一段时间，我认为单价是在2出头的样子，现在湖与白清水2.2+，自己装修2.5k/p不过分，算下来单价成本达到了接近2.5万，相对板块能级能承担的2万，还是有较大压力，即便后期考虑到很高的溢价，来到2.7万，整体的投资回报也不算高，所以相对应的保值性是有点堪忧的。这个盘更多的是卖纯粹改善自住，不寻求保值增值的客群。另外它距离地铁也比较远，综合配套没起来，所以自住的配套通勤，都还很一般。怡心湖是树德加持，但是毕竟是二圈层的挂牌，最好的情况，和主城中等学区相当，仅此而已。

然后是非遗板块的鹭岛壹品，分析一个楼盘好不好，核心点就是性价比，当前来看鹭岛鑫宸壹品所处的非遗板块，新房单价来到了2.5万，怎么评价呢？我觉得要分为两方面看待，一是偏高，和此前同级别的国宾相比，国宾新房均价没站稳2.5万，随后下探到2-2.3万左右，主要是学区表现一般，竞品多内卷大等影响，所以推己及人，非遗这边我认为还是有下行趋势的，毕竟它也是坚持站在2.5万很久了。二是虽然大家都觉得偏高，但它反而用实力来证明了自己的价格坚挺，竞品少，两头吸引温江青羊甚至金牛武侯客群，再加上政策密集，市场回暖，所以它又表现出来较大的价格韧性。

从大的趋势来看，我认为非遗这边接下来较长一段时间，价格会相对企稳，没有大的背刺降价波动，反而因为政策利好，去化不断，一些优质的楼层和房源，会逐渐卖掉，继而有一点“无房可卖”的感觉。如果你预算充足，偏向优质房源，前面举例的两套房是可以着重考虑的。如果你预算紧凑，希望以低单价为风向标，那么我建议可以适当等等，接下来一些差楼层还会出现“价格背刺”。

话说回来鹭岛鑫宸壹品这个楼盘，本身一个很大的亮点就是得房率，确实高确实不错，118平户型是300万左右，东西朝向，得房率96%。118户型朝向采光差一点，总价压力更大，不过更加改善。如果你们家里人口多，预算充足的话，我建议就看118户型，从更外部的角度来说，如果你是非遗周边的上班族，看重学区的家庭，那么我觉得这个板块，这个楼盘，是适合你的。

从保值性来看，我认为是没啥大问题的，从学区概念来看，也是青羊的名校加持，整体调性会好很多，从通勤的角度来说，估计要在50-60分钟，基本勉强在你说的通勤时间范畴内。所以我觉得还算可以考虑的一个楼盘。

咱们抓紧时间，长话短说其他楼盘哈。

然后来到国宾的保利国宾和煦，这个到地铁站就很近（金周路，未来2/9双线换乘），而且交房时间也早一些。只不过楼盘规模不大，看个人接受程度，我有个粉丝因为着急要婚房自住，所以就上手了西堂和煦。这个盘从地理位置来说，还可以，至少是3.5环的位置，整体2号线转5号线的通勤时间就更短一些，主要是单价成本低，目前看精装单价才2.1万，所以给足了保值的底气，通过评估未来的增值性分析的话，我觉得它整体的增值性是比较强的，至于学区，就是我提到过的中等能级。它就像个中等生，没有很特长的地方，但是每一科都不偏科，通勤三四十分钟，板块能级城市界面配套还行，产品也中等，价格也实在，如果是我看不到其他更有性价比的楼盘的话，我觉得它可能就是我最终的选择了。

然后就是机投的领樾，你们在高升桥的，所以可能应该很熟悉，是成都新房市场位数不多的300万级产品，在主城区，在西门尤为少见。

这个盘的抗性是机场航线，背后自建房（整体界面）和地铁（自测步行距离）以及教育（其实不错了，已经化到机投南的小学来了，不是机投小学或者科技园小学）；但卖点是产品户型，116做1T1户，片区内品质较高。

不过现在也到了尾盘阶段，单价2.5万，得房率还只有87%，所以整体增值性预期就不是很得劲，而且界面环境也不是很好，不像其他板块要么安静要么有湖景，加上它距离地铁还有一定距离，所以通勤时间并不一定比国宾更短（这边领樾上班公交地铁换乘大概是40分钟），关键它是套三。

其他的楼盘，我也看了德商西璟天玺，整体表现和灵越差不多，没有拉开本质差距。

如果非要说的话，我建议看看中国铁建宸语府（129平套四双卫，300万），资料在这里https://weibo.com/1551561845/OBcrx1JUh。有地铁有学校，产品是迭代了的，堪称机投最强王者，单价2.3万，相比很多其他楼盘，其实是不高了的，产品也不用说，全板式全南北全套四，比较纯粹，可以说是机投之光。配套也还不错，学校地铁都有，距离地铁较近，未来上班大概是30分钟（9-3号线）。关键是得房率也还可以，套内单价不输其他几个，未来从增值性来看的话，我认为也是和保利国宾相差不大的买法。

最终，做成图表，供你参考。（图略）

粉丝提问

我这样问，现在想买房，看看有啥捡漏的不，能有推荐不？只看锦江高新天新，因为其他没有啥子具有投资吸引力的。最便宜的能入手的，暂时没考虑过，总价高不了，三百左右，二手如果捡漏属性的，也可以。我现金大概是100个。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

目前来看，你的需求和情况很明确，就是想着纯捡漏买法，预算300万左右，只看锦江高新天新的话，相对就局促一些。

我今天也认真和小伙伴们盘了盘，锦江我看基本是没有了，锦上映要300多万，300万买不下来，超一二十万二三十万的话，还是低楼层瑕疵房。

高新估计是蜀道宽境（134平的套四双卫，总价大概是**万，单价大概是**起，好楼层我估计要到**万，由于开发商是大降价，所以这个单价对新川板式新房来说，我认为保值性还是很强的，后期经济回暖，市场上行后可以跟着大部队应声上涨，这个盘此前小户型折扣价，引来了好多板块业内销售买入，所以内行看门道，跟着走没问题的。）

要说大户的话，我觉得是新川的**项目，进入年底也是大捡漏的时候到了。

然后天新的话，我还是比较保守的看待，当前便宜的肯定有很多，比如生态带、兴隆湖和万安，但是我只建议自住的家庭而非纯投。

能让我觉得大板块概念没问题的话，看看天C，当前**（370万起）、**（330万起），略显尴尬，但是**可以，300万左右拿下，不过产品户型没有卷起来，这种就当做二手房来对待，现在也不限售了，考虑到没有多的税费中介费，也还相当可以的。

这些楼盘，当前只能说是泛泛而谈，因为还需要你实地线下去考察（需要的话我们团队带你去看），针对到每一个楼盘的板块环境，小区内部品质，单价性价比，房源的选筹等，这些都是更细致的分析。

至于二手房，当前我总感觉虽然好些二手房蠢蠢欲动，但是前期下跌还是比较明显的，当前有明显止跌极限，相对是一个低洼的时间，甚至还已经在启动了。

比如**，**；**、**、**。

**的还有**、**、**；**的**。

**可以看看**、**、**这几个盘是次新又有品质的，好些单价2万多，长期来看，还有上涨的大趋势。