广东
对这几年买了房的深圳业主来说，最能引起共鸣的帖子或许是：“在深圳买房，你亏了多少？”
都是亏，但幅度不一样，业主的承受能力不同，扎心程度也不同。
上周，深圳蛇口一套法拍豪宅成交，7位买家报名、103次竞拍，最终以4658万成交，相比起拍价来说，溢价约28%。
但从账面计算，原业主血亏 2000多 万。
▲ 图源：京东拍卖
相关帖子下，有网友评论叹道：
“2000多万，不是2000多块，要做什么才赚得回这么多钱？”
“这教训太贵了”
3年前6927万买下蛇口豪宅
如今房子被法拍，血亏2269万
上述法拍房源位于海上世界双玺花园，根据房产信息，原业主于2022年4月以6927.2万的价格买入，折合单价约20.91万/㎡。
据法院裁定书显示， 房子被法拍，是因为原业主涉借款合同纠纷，涉及债务本金6500多万及利息等，名下这套房产被多轮查封，并被拍卖用于抵偿其所欠债务，起拍价3638.3万。
▲法院执行裁定书
法拍成交价为4658万，单价约14.06万/㎡，比起3年前的买入价，原业主账面亏损2269万。
单看价格，从业主的角度是血亏，但如果换成买家的角度，相当于捡漏。
根据第三方小程序@行舟深房 的监测，今年双玺一二期的成交价在18.81-19.29万/㎡。
如果以当前18.81万/㎡的市场价粗略估算，这套331.31㎡的房源，买家相当于捡漏1500多万。
▲ 双玺二期 | 京东拍卖
需要提醒的是，这套法拍房源有一些小瑕疵。
例如，截至今年1月15日该房产欠费暂计2402元，并且跟相邻房产存在相邻权纠纷，法院审理中（现状是标的和相邻房产打通使用，现无墙体分隔，法院不负责恢复原状），房源竞得者可能列为案件当事人。
据业内人士透露，这套法拍房最终被债权人竞得。
从27万/㎡跌到14万/㎡
法拍豪宅价格也没扛住
近几年，尽管房价下行，我们还是经常在法拍市场里听到豪宅拍出天价的消息。
消息一多，就有一种错觉：豪宅似乎很扛跌。
深圳今年确实有出圈的法拍豪宅成交纪录——
6月初，华侨城 纯水岸十一期的别墅，建面约463㎡，成交价2.6亿，单价约56万/㎡；
5月，香蜜湖一号约324.16㎡的法拍房，成交价6830万，单价约21万/㎡；
2月，华侨城天鹅湖花园一期一套约643㎡房源，成交价1.32亿，单价约20.6万/㎡。
然而，这些高溢价成交的标的只是少数，基本是因为产品稀缺，而大部分法拍豪宅的成交跟正常二手市场成交价格曲线趋同，还处于下行区间。
以双玺一二期为例。
梳理2021年以来双玺一二期成交数据发现，最高点在2022年8月，成交价37.19万/㎡，天价昙花一现，此后价格回落，最低点则在去年4月，13.23万/㎡。
同期在法拍市场上，双玺一二期最高点在2021年8月，成交价27.12万/㎡，此后成交的两套房源，分别是2023年20.71万/㎡、2025年14.06万/㎡。
插播一句，2021年以8137万买下双玺的竞得者，名字出现在了这次法拍房源执行裁定书中，也是被执行人的角色。（未核实，尚不清楚是同名或为同一人）
▲ 双玺一二期法拍房成交情况
豪宅价格还会继续下跌吗？
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