广州多宗宅地终止出让

6月份供应的宅地，4成没成交。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

6月30日，广州原计划有5宗住宅用地竞价出让，但最终只以底价成交了2宗。

剩下的3宗地在三天前已公告“因故终止出让”。据了解，这3宗地分别位于天河区、海珠区，原本是该批次土地中较受关注的热门地块，不料最终却无人问津。整个6月份，广州推出了10宗住宅用地，有4宗未能成交。

广州市房协专家委员会委员邓浩志对中国房地产报记者表示，这些地块无法成功出让，与广州的计容新规收紧有一定关系，但根源还是在于市场的持续低迷，建议地方政府适度降低新增土地供应的起拍价。

1个月内4宗宅地终止出让

6月30日，广州卖出了两宗住宅用地，均为底价成交，共收金24.96亿元。其中，白云区的槎头车辆段一期地块是少见的低密度地块，出让宗地面积98616平方米，容积率≤1.18，挂牌起始价约21.83亿元。挂牌文件要求竞买人或者联合竞买人之一须有地铁线网建设、运营、管理经验，相当于定向出让，最终被广州地铁地产以底价竞得。

荔湾区小梅大街地块的优点是面积小、门槛低，占地面积约5384.57平方米，总建筑面积仅10446平方米。该地块曾于2023年挂牌，当时的起拍价约3.76亿元。此次是第二次挂牌，总价降至约3.13亿元，民营房企力迅地产以底价拿下。

爽约的3宗地分别为天河区大观路以东、大观公园路以北AT1003083地块、AT1003084地块，以及海珠区AH050335地块。天河区的两块地容积率都是2.3，计算容积率建筑面积分别为3.88万平方米、3.55万平方米，挂牌起始价则分别约12.4亿元、10.6亿元，折合楼面地价约3.2万元/平方米、3万元/平方米。今年上半年，地块周边已有两宗住宅用地成交，中国金茂以约4.7万元/平方米的楼面地价竞得大观路以东、奥体路以北AT1003008地块，保利发展则获得了智谷片区023地块，楼面地价约3.1万元/平方米。

参考周边的成交案例，业内本以为这两块地也能顺利出让，但结果却出人意料。

海珠区AH050335地块位于海珠区西部广纸片区，是5宗土地中起拍价最高的，计算容积率建筑面积约8.5万平方米，挂牌价约为28.7亿元，住宅部分的容积率高达7。

更早前的6月17日，广州已有一宗备受关注的住宅用地终止出让。起拍总价约16.6亿元的黄埔区KXCGS-I4-8地块是广州符合新版《住宅项目规范》的第1宗地，还是科学城西区时隔13年再推出的住宅用地，虽种种光环加身，却也未获得房企青睐。

容积率新规收紧

据统计，6月份，广州共供应了10宗住宅用地，其中6宗为底价成交，总成交价约25.6亿元，而终止出让的4宗地，总起始价则达到了68.3亿元。

新房市场热度回落是土地遇冷的原因之一。“销售上，6月份总体比5月份要差很多。”广州本地一位房企透露。广州中原研究发展部的数据显示，6月上半月，广州新房市场的来访量、认购量都明显回落，网签面积也环比下跌了五成。

某头部房企的管理层表示，房企的现金流在年中都比较紧张，因此土地竞拍方面会相对谨慎一些，此外，广州楼市当下仍面临较大去化压力，只有少数具备“六边形战士”特性的土地才能让房企拥有安全感。

在广州业内看来，这4宗地的终止出让，与广州收紧计容新规也脱不开关系，房企们一方面在观望新规后续的执行情况，一方面则期望地价能再降一降。

所谓的计容新规指的是2023年11月广州市规划和自然资源局印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》，其核心内容是提高了住宅套内半开敞空间的计容比例。在那之后，广州供应的新规产品使用率普遍提升至100%至120%，个别项目甚至突破了140%。例如，近日开盘的黄埔未来城项目，便可实现30%阳台占比+10%公共平台，户型使用率普遍都在130%左右。超高使用率搭配合适价格，相当于变相降低了房价，因此新规项目颇受市场欢迎。6月初，广州传出风声，称广州市规划和自然资源局拟收紧审批尺度，规范新规执行。

在邓浩志看来，广州的新房价格之所以能够保持相对“稳定”，主要是靠新房的超高使用率支撑。也因为新项目能够“偷面积” ，地方政府可以在一定程度上实现部分地块的高价成交。但二手房市场的交易价格依然在下探，卖房依然困难，楼市尚未实现整体企稳。在这样的市场环境下，没有超高使用率的加持，土地对开发商的吸引力自然有所下降，而广州也需要在土地的定价上做出相应调整。