买到烂尾楼“钱房两空”?最高法明确优先保护购房者权益！

案情回顾

近年来，因房企资金紧张引发项目停工，购房者买到烂尾楼的风险有所加大。在现实中，如果项目出现烂尾趋势，金融机构、施工方、购房者都要主张权益时，谁来保护较弱势的购房者？

北京泽达律师事务所将结合一起典型案例为您解读....

沈某与A公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》一份，载明：该商品房为某某小区某幢某室，总价款为243766元，买受人应当在X年X月X日前支付商品房全部价款；出卖人应当在X年X月X日前向买受人交付该商品房；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金等。

此后，沈某陆续向A公司支付了288000元，但A公司并未如约交付该商品房，甚至截至目前都未动工建造。当地市场管理处调查显示，案涉不动产没有房屋交易备案信息。沈某遂向法院提起诉讼。

案件结果

法院经审理后判决：《马鞍山市商品房买卖合同》解除；A公司退还沈某购房款288000元并支付相应利息；A公司支付沈某违约金2880元；沈某的288000元房屋价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、房屋价款返还请求权的适用条件有哪些？

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

第一，购房人应当是购买房屋用于居住，对于具有商业用途的购房人购买商业用房不能认定为消费者或者不能认可其第一顺位的优先权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《‬全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，可以理解“以居住为目的购买房屋”为商品房消费者名下无房或已有一房但为改善生活需要而另购房的。对于单位购买房屋，一般认为不符合消费者的主体地位。

第二，商品房消费者主张价款返还请求权必须满足“房屋不能交付且无实际交付可能”。房屋不能交付，是指房屋尚未开始修建或者尚未修建完毕，致使开发商不能在约定的时间内向商品房消费者交付房屋。无实际交付可能是指开发商已经不具备继续修建房屋的条件，开发商已经面临破产或者被有关部门宣告破产。

第三，商品房消费者已支付全部价款，如在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的，可以适用该规定。

二、本案中，沈某能否行使价款返还请求权?

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定可知，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

本案中，沈某以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，符合商品房消费者的主体资格认定。其购房行为并非出于投资或商业用途，而是为满足自身居住需求，且已实际支付 288000元购房款，超出合同约定总价款，属于已支付全部价款的情形。

从 “房屋不能交付” 来看，沈某与A公司签订的合同明确约定了交房时间，但截至诉讼时该商品房仍未动工建造，并且从未备案。房屋建造尚未启动，开发商自然无法按照在合理时间内向沈某交付房屋，已构成明显的违约事实，且这种未动工的状态直接导致了开发生的房屋交付义务无法履行。

因此，无论是从主体资格的适格性，还是从房屋不能交付且无实际交付可能的客观条件来看，沈某均满足行使价款返还请求权的法定条件，并且其请求权应依法优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

律师寄语

楼盘烂尾或开发商逾期交房的的，买房人可以解除购房合同并要求开发商退款。法律规定了退款顺序，其中买房人超级优先权＞承包人工程优先受偿权＞银行抵押权＞其他普通债权。

我们也提醒各位读者，在房产交易时，务必细察条款，慎重决定，在遇到逾期交房、不能交付等困境时可积极拿起法律的武器捍卫自己的合法权益。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。