未经配偶同意卖房，合同为何被判无效？北京房地产律师答疑

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师（13426037149）团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

结婚多年的房子，竟在自己毫不知情时被丈夫偷偷卖给继子？面对这种 “婚内暗操作”，法律如何守护配偶的权益？今天结合真实案例，带你看懂夫妻共同财产的法律边界。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告吴敏向法院提出三项诉讼请求：

确认被告陆川与已故前夫陆恒于 2020 年 12 月 30 日签署的一号房屋买卖合同无效；

判决被告将一号房屋返还，并过户至原告名下；

本案诉讼费由被告承担 。

吴敏称，她与陆恒于 1997 年 6 月 25 日再婚，婚后未育。陆川是陆恒再婚前的儿子。2008 年 6 月，陆恒从甲报社购得一号房屋，该房屋属于夫妻共同财产。然而，2020 年 12 月 30 日，陆恒瞒着她与陆川签订房屋买卖合同并完成过户。直到 2023 年 2 月陆恒去世，她查询财产时才发现此事。吴敏认为，陆恒与陆川恶意串通，私自处分夫妻共同财产，严重侵犯其合法权益，故诉至法院 。

（二）被告的抗辩主张

陆川辩称：

房产归属异议：一号房屋并非夫妻共同财产。该房是父亲陆恒前妻苏晴生前单位分配，分配时间在吴敏与陆恒结婚前，且二人未出资，吴敏对房屋无权利；

实际产权主张：房屋实为自己所有，因留学期间无法回国，委托父亲代签购房合同，购房款也由自己支付；

合同效力辩护：父亲以买卖和赠与方式过户，是对自己产权的确认，合同合法有效，不存在恶意串通；

主体资格质疑：即使合同无效，房屋涉及继承纠纷，吴敏非适格返还主体 。

（三）法院查明的关键事实

婚姻与家庭关系：

陆恒与苏晴 1976 年结婚，育有一子陆川，苏晴 1990 年去世；

陆恒与吴敏 1997 年再婚，未生育子女 。

房屋来源与交易：

1990 年，苏晴单位分配一号房屋；

2008 年 6 月，陆恒与甲报社签订购房合同，以成本价购得房屋并取得房产证；

2020 年 12 月 30 日，陆恒与陆川签订买卖合同，约定房价 600 万元，同日陆川取得不动产权证；

2023 年 2 月，陆恒去世 。

被告举证情况：

提交委托书、甲报社说明、转账凭证等，证明房屋系自己委托父亲购买；

出示遗嘱、赠与协议，主张父亲同意将房屋赠与自己 。

原告质证意见：对被告证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可 。

二、案件分析

（一）争议焦点

一号房屋是否属于吴敏与陆恒的夫妻共同财产？

陆恒与陆川签订的房屋买卖合同是否有效？

吴敏能否要求直接将房屋过户至自己名下？

（二）法律分析

夫妻共同财产认定：

房屋虽由苏晴单位分配，但陆恒在与吴敏婚姻存续期间购买，根据法律规定，应认定为夫妻共同财产 ；

陆川主张委托购房证据不足，无法推翻房屋的夫妻共同财产属性 。

合同效力判定：

陆恒与陆川明知房屋为夫妻共同财产，未经吴敏同意擅自交易，符合 “恶意串通，损害第三人利益” 的合同无效情形 ；

即便存在赠与合意，也因侵犯吴敏财产份额而无效 。

房屋返还与过户：

合同无效后，陆川应返还房屋，但因陆恒去世，房屋涉及继承问题，需通过继承程序处理 ；

吴敏直接要求过户缺乏法律依据，法院不予支持 。

三、裁判结果

法院判决：

确认陆恒与陆川于 2020 年 12 月 30 日签订的一号房屋买卖合同无效；

驳回吴敏要求返还并过户房屋的其他诉讼请求 。

这一判决明确了夫妻共同财产的保护原则，为类似纠纷提供了裁判参考。

四、案件启示

（一）婚姻财产共有人注意事项

关注财产变动：及时掌握配偶名下房产、大额资产的交易情况，避免 “被过户” 风险 ；

保留出资证据：对购房、装修等共同财产支出保留凭证，证明权益归属 ；

明确财产约定：再婚家庭可通过婚前或婚内财产协议，约定财产归属，减少纠纷 。

（二）房产交易参与者警示

核查产权状态：购房前务必查询房屋产权人信息，确认是否存在共有人及处分限制 ；

取得共有人同意：涉及夫妻共同财产交易，需所有共有人书面同意，否则合同可能无效 ；

谨慎处理继承房产：涉及继承的房产交易，需先完成继承程序，明确产权归属后再交易 。

（三）法律风险提示

恶意串通后果：通过虚构交易、隐瞒共有人等方式处分财产，不仅合同无效，还可能承担赔偿责任 ；

继承与财产混同：再婚家庭应警惕婚前财产与婚后财产混同，必要时寻求专业法律建议 。

遇到婚姻财产纠纷不知如何解决？欢迎私信专业律师，获取一对一法律解决方案，守护你的合法权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）