确保商品房预售资金安全 成都新的商品房预售资金监管办法明起施行

封面新闻记者 姚瑞鹏

6月30日，记者从成都市住建局获悉，成都市出台了《成都市商品房预售资金监管办法》，将于明日起正式施行。成都市住建局发布《成都市商品房预售资金监管办法实施细则》（以下简称《实施细则》），进一步对《办法》内容进行明确。

据成都市住建局相关负责人介绍，新规定对预售资金的监管额度、支取条件、应急支取等情形进行明确，其中更是新增了房地产开发企业暂停支取的情形。“以此来确保购房款用于房屋建设，最大限度降低商品房烂尾等情形的发生。”

监管额度按清水、装修分别测算

据介绍，新规定关于监管额度的测算进行调整，其中明确，监管额度按清水监管额度和装修监管额度分别测算。

清水监管额度按预售房屋清水挂牌价款总额的15%与房屋建筑平均建安费用（房屋建筑平均建安费用标准乘以预售楼栋的房产预测面积）取高确定。其中，预售工程形象进度要求为正负零（有地下室的）或地上一层顶板浇筑完毕（无地下室的）的商品房项目，按清水挂牌价款总额的25%与房屋建筑平均建安费用取高确定。

预售房屋为成品住宅的，装修监管额度按装修挂牌价款总额的80%测算。

同时，新增了“开发企业应当制定预售资金监管方案”。“这一条是因为之前总有市民在问，其实现场有个三方监管协议，但有10几页，市民往往看不到重点，因此新增了这一条。”该负责人告诉记者，这里提到的“预售资金监管方案”相当于一个摘要，将购房人关心的项目基本情况，监管账户信息，监管范围、监管额度，工程建设进度计划及各进度节点应保留余额，以及其他需要说明的情况进行呈现。

点对点拨付 确保监管资金用于工程建设

预售资金支取方面，《实施细则》中分一般支取与应急支取进行规定。“总体上主要是确保监管账户的资金优先用于工程建设，因此细则明确额度内资金，必须专款专用，点对点拨付。”前述负责人说。

记者注意到，资金支取中明确，额度内资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本预售批次工程建设，包括必需的农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等相关建设支出。在解除监管前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调、挪用。额度内资金应直接拨付给材料方、设备方和施工方，拨付给其他收款人的需经监管部门同意。

开发企业申请支取额度内资金的，应在监管服务平台提交相关证明材料，明确建筑材料、设备和施工进度款项的收款账户，经监管部门确认后，作为额度内资金支取的收款账户。

《实施细则》中对于额度外资金也进行说明，应当优先用于本项目农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款、工程勘察设计监理费用等，在保障项目建设的基础上，可用于偿还开发贷款。

当开发企业因重大经营风险、项目管理不善、销售不畅等原因，产生重大债务和矛盾纠纷等不稳定因素，致使项目不能顺利建设影响竣工交付，且账户余额不能满足一般支取需求，但急需资金用于工程建设，经区（市）县政府（管委会）集体研究同意，明确支取金额及收款账户的，可进行应急支取。

发生应急支取的，该项目其他预售批次的额度外资金应当优先用于补足应急支取金额。

新增退房退款情形 积极回应购房群众诉求

同时，新规定中明确了退房退款的两种情形。当监管账户内资金未达到监管额度且未发生过支取的，账户内资金可直接划转用于退房退款，由开发企业提供与购房人签订的解除购房协议，监管部门审核通过后，承办银行办理划转。

若监管账户内资金超过监管额度或发生过支取的，账户内资金不得直接划转用于退房退款，应由开发企业提取的额度外资金或自筹资金进行保障。