老房购买主体存争议，如何认定实际权利人？北京律师拆解

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父母留下的老房子，究竟该归谁？一场因房屋分割引发的家庭纠纷，让亲人这起案件中，原被告双方各执一词，法院又会如何判定？专业律师为你拆解其中法律关键。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告林淑芳向法院提出诉讼请求：

依法分割位于北京市大兴区的一号房屋（北房 3 间及西厢房 2 间），林淑芳占全部房屋的 50% 份额，陈昊遵遗嘱继承剩余 50% 份额；

本案诉讼费用由被告承担。

林淑芳称，自己与陈建国系夫妻关系，陈建国于 2022 年 10 月 12 日去世，四名被告是她与陈建国的子女 。1990 年 12 月 14 日，陈建国从陈立强手中购买了一号房屋共 5 间，房屋购入后未进行翻建、扩建 。1991 年，陈宇与妻子周琳结婚后，未经通知便搬入一号房屋居住，还将户口登记在此 。如今，她与子女们因房屋所有权问题产生争议，为维护权益，特向法院起诉。

（二）被告的抗辩主张

陈宇辩称：不同意原告诉求。一号房屋是自己出资购买并登记在周琳名下，属于夫妻共同财产，其他人无权分割 。1985 年家里新建另外两处房屋后，陈建国没有经济能力再买房；从 1990 年初开始，自己和周琳就实际占有使用该房屋；周琳 1990 年 4 月 20 日将户口迁入，早于房屋买卖签约时间，说明是先使用后购买，且购房款由自己筹集，只是让父亲陈建国出面签协议 。

陈辉辩称：一号房屋是自己与周琳婚后共同出资购买，属于夫妻共有，和林淑芳无关 。购房款一部分是自筹，一部分向陈鹏借款，还请中间人吃饭花费了 100 元；当时因自己出差，委托父亲陈建国代签协议，符合村里家长代子女处理重大事务的习俗；房屋交付后一直由自己和周琳居住，还进行了装修、改建；此外，除了原购房的 5 间房，1996 年又新建了 5 间厢房、仓房和车棚，这些新建房屋也应归自己和周琳所有 。

陈鹏辩称：一号房屋是陈建国与林淑芳购买，与陈宇、陈辉无关 。陈宇和陈辉当时经济条件差，没有能力出资；陈宇一家私自搬入房屋居住并立户，未征得父母同意；陈建国去世前立有遗嘱，将自己的房屋份额指定陈昊继承，自己认可这份遗嘱 。

陈昊辩称：同意林淑芳的诉讼请求，答辩意见与陈鹏一致 。

周琳述称：不同意林淑芳的诉讼请求，意见和陈辉基本一致 。强调婚后与陈辉独立生活，购买房屋后便分户，和其他家庭成员没有财产纠纷 。

（三）法院查明的关键事实

家庭关系与房屋买卖：林淑芳与陈建国育有四名子女，陈建国已去世，陈宇与周琳为夫妻 。1990 年 12 月 14 日的《卖房契》显示，陈立强将房屋卖给陈建国，房款 3900 元，卖方代表、买方、中保人、代笔人均有签字 。林淑芳持有《卖房契》原件 。

争议焦点证据：

房屋购买主体争议：陈宇、陈辉主张陈建国代陈辉签字买房，提交借款证明、居住证明等；林淑芳等认为购房人为陈建国，依据是《卖房契》买方无 “代表” 字样 。

房屋增建争议：林淑芳称 1993 年自己与陈建国建西厢房，申请证人作证；陈辉称 1996 年自己和周琳建西厢房，提交施工证明 。

遗嘱效力争议：林淑芳提交陈建国 2007 年 5 月 22 日的代书遗嘱，陈宇、陈辉不认可其真实性，陈鹏、陈昊认可 。

房屋现状：经现场勘验，一号房屋现有北房 3 间（原北房 5 间有翻建）、西厢房 2 间 。

二、案件分析

（一）争议焦点

一号房屋的实际购买人是谁？房屋应如何分割？

西厢房的归属权属于谁？

（二）法律分析

房屋购买主体认定：

合同主体明确：《卖房契》买方仅为陈建国，无 “代表” 字样，与陈宇、陈辉主张的代理购房不符 。

遗嘱佐证：陈建国遗嘱表明其认为房屋归自己所有并进行处分，进一步证明购房人是陈建国 。

证据不足：陈宇、陈辉提交的证据无法充分证明陈建国系代陈辉购房，应承担举证不能的后果 。因此，一号房屋北房 3 间应为林淑芳与陈建国的夫妻共同财产 。

遗嘱效力认定：陈建国的代书遗嘱符合法定形式要件，合法有效，其将自己的房屋份额指定陈昊继承，应得到法律支持 。

西厢房归属认定：林淑芳对西厢房增建情况的陈述前后矛盾，结合居住历史、证人证言及相关证据，法院认定西厢房由陈宇、周琳所建，应归其居住使用 。

（三）法律依据

本案依据《中华人民共和国民法典》中关于共有财产、遗嘱继承、代书遗嘱的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于举证责任的规定进行裁判 。

三、裁判结果

法院判决：

一号房屋北房 3 间归林淑芳及陈昊所有，二人各占 50% 份额；

一号房屋西厢房 2 间由陈宇及周琳居住使用 。

四、案件启示

（一）家庭财产共有人注意事项

明确产权归属：涉及重大财产交易，如房屋买卖，务必在合同中明确实际权利人，避免口头约定或模糊表述 。

保留关键证据：保存好购房合同、付款凭证、产权证书等原件，避免因证据缺失引发纠纷 。

规范遗嘱订立：订立遗嘱时，严格遵循法定形式要件，可咨询律师或公证机构，确保遗嘱合法有效 。

（二）家庭财产纠纷解决要点

优先协商沟通：家庭纠纷应优先通过协商解决，避免伤了亲情 。若协商不成，及时寻求社区调解或法律帮助 。

重视证据收集：纠纷发生时，及时收集证人证言、书面材料、沟通记录等证据，为维权提供有力支撑 。

遵循法律程序：通过法律途径解决纠纷时，严格遵循法定程序，避免因程序不当导致权益受损 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）