买房人最好别追求租金收益能比存款利息高……

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我有个问题请教，你总说买不买房主要看租金回报率，比如2.2％的回报率，但这是不是假设全款买房？因为如果贷款买房，房贷利率都3点多，2.2％的房租回报，是不是有点利率倒挂？不划算了，有这个疑惑，请多指教。

章哥：

1、租金回报率不是决定性指标，而是“参照指标”之一。或者说是看哪种房子和什么时期了，豪宅的回报率什么时候都不合适，刚需上车盘则尽量追求合适。通胀趋势下的回报率必定扭曲，通缩时期的回报率才更高，但最好别追求这种情况。

2、在大多数时期，甭说房贷利率了，连存款利息都是应该高于租金回报率的，这才是正常的市场。

比如说手里有100万现金，存银行的话是3%利息，但买房的话租金回报率2%。在这种情况下，没有居住需求+追求资金安全的才会把钱存银行；而有居住需求+房价保值的才会买房，市场上的金融流动才多样化。

而如果租金回报率长期高于存款利息，甚至是贷款利息，那谁还把钱存银行啊？不都去买房了，金融市场也就不正常了。所以别追求这种情况。

3、也可以换个说法，如果是存款利息明显高于房租收益率，那说明处于通胀周期。如果存款利息接近或低于房租收益率，那说明现在是通缩。而在现代经济社会里，通胀才是大多数时期的常态，通缩的危害更大，各国政府都会尽量出台政策扭转。

4、再换种说法，银行利率可以用存款利息为代表，也体现了同期市场上各种投资的平均收益。利息高说明市场活跃，挣钱容易收益高，利息低说明市场萎靡，投资风险大赚钱难。

而买房出租，尤其是大城市的刚需房的出租，属于风险最低的投资经营行为，所以这玩意儿在古代叫“痴钱”，也就是傻儿子都会干的生意。那既然是风险低，收益率也就必须低，低于同期社会投资的平均收益，这才合理。

那如果连在大城市买房出租的收益率，都高于同期其他行业收益率的平均值了，也就说明经济出了大问题，不赚钱的行业多，投资的风险过大。这种情况是不正常的，是各国都必须尽量避免和扭转的。

甚至说如果连借钱买房的租金收益都赚钱了，也就是超过房贷利率了，那这市场的风险就大到必须崩盘了。

5、总之我也不知道我说明白了没有，简单说就是现在北京刚需房的租金回报率，高于存款利息是不正常的，而只有长期低于同期存款利率才是正常的。

买房人也最好别追求租金收益能比存款利息高，更别幻想长期比房贷利息高。如果出现那种情况且能延续，那就跟日本似的了，经济失去30年+房价崩盘30年，连东京都20年才回暖。所以您的想法不太对，最好别追求这个。

仅供参考。

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