广东
在香港四大家族中，郑氏家族与许家印走得最近，近期也遇到了财务危机，连利息都付不起。
2025年5月30日，港股上市房企新世界发展发布公告：子公司发行的四只永续证券将递延分派。
永续债券是一种“自欺欺人”的金融工具，本质上是债券，却计入股本，用来降低资产负债率，让财务报表没那么难看。
由于清偿顺序在普通债权之后，永续债券必须给予较高的利率才能吸引投资者购买。
此外，还有跳升机制，即从第几年起（通常2~3年）利率大幅提升。这一机制促使发行人积极清偿，以维护投资者的利益。
目前，新世界发展的资产负债率债率为57.5%，远超港资房企30%的安全线。
57.5%的资产负债率看起来似乎不高，但计入永续债后，真实负债率接近88%。
永续债允许递延支付利息，而且不受次数限制，因此递延付息不算债务违约，但递延支付的利息要利滚利。
这批永续债前三年利率为6.15%，由于新世界发展没有选择赎回，从第四年起跳升至10.2%，每年多支付1.1亿港元的利息。
恒大也曾发行过永续债券，2017年初的余额高达1100亿。
当时，老许急于引进1300亿战略投资，一个很重要的目的就是为了清偿永续债。
因为利率相当高：前两年为10%，第三年起跳升至30%。
2016年，恒大永续债应支付利息高达106.46亿元，占净利润的比例为60.43%。
恒大与郑氏家族的合作，始于2008年金融危机期间。
当时，恒大因激进扩张陷入债务危机，焦头烂额的许家印通过杨受成结识了郑裕彤。后者利用自己的人脉为恒大介绍了多家国际投资机构总共注资5亿美元，其中郑氏家族注资1.5亿美元。
次年，恒大地产顺利上市，上述基石投资者赚得钵满盆满。
2015年，郑裕彤长子郑家纯主导新世界发展将内地9个地产项目，以总价339亿元出售给恒大。
2021年，恒大旗下的房车宝为上市引入融资，郑氏家族投资5.1亿港元，最终打了水漂。
总的来说，郑氏家族与恒大合作还是赚的，要比刘銮雄好多了。
由于亚洲金融危机的教训，香港房企一向比较稳健保守，资产负债率通常不超过30%。
它们买下一块地后分几期慢慢开发：第一期卖完回笼部分资金，第二期又涨价了；然后开发第二期，以此类推……
全部建成后未必都卖掉，还可以自持部分物业（写字楼、商场、公寓等），一边收租金，一边坐等升值。
如果缺乏资金，还可以将自持物业打包成Riets基金，在二级市场发售；自己持有的基金份额，继续享受房价上涨的红利，
总之，就是不轻易加杠杆。
近墨者黑！在与恒大长期合作的过程中，郑氏家族也染上了对方急功近利的赌性。
2020年前后，新世界发展斥巨资囤了不少土地，以为是逆市抄底，结果抄在了半山腰。
做生意有赔有赚，赔钱也不是什么大不了的事，但最要命的还是盲目加杠杆！
截至2024年底，公司综合债务净额约为1246.3亿港元。
其中，一年内到期债务达322亿港元，第二年到期债务为330亿港元，但其账上仅有218.58亿港元现金。
为了填补偿债缺口，公司正在积极争取达成一项高达875亿港元的贷款再融资协议，用于偿还2025~2027年到期的债务！
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