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越秀·東山云起的亮相，新封面、使用率超100%新规产品，能同时拥享老东山和珠江新城的资源配置，注定引万众瞩目。

坐落于这条广州新中轴，项目有着全市高密度的配套，如医疗、交通、商圈等。

【越秀·東山云起】开发商：越秀地产容积率：约3.75面积段：约99-122-139m²户数：约116套层高：约3.1m层数：共37层

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更值得称道的，是项目的“先锋四译”——先锋产品、交叠场景、悦己日常、格调生活，都堪称走在时代前沿的典范。

东山小区的居住矛盾是高密度+单循环，除了家里就是外界，没有可以寄托其他情绪和场景的社区环境。

越秀·東山云起创新采用垂直分区设计，基于社区生活会所化理念，打造了一个超级底盘，如先锋十境生活聚场、TA友好社区空间，带来全新的酒店式生活方式。

这个盘为啥关注度那么高？两个字：稀！缺！要知道，越秀区近十年来只出让了3宗宅地。目前越秀区的新房可售套数，大约为1300套。（来源：中指院）至于二手房，要么是楼龄20年以上的房源，要么是使用率还停留在80%，居住品质跟不上市场变化。

△项目一路之隔是珠城

所以，全新新规项目越秀·東山云起的亮相，堪称“世纪联姻”——从地图上看，東山云起与天河一路之隔，集齐了广州政教文中心+城市中轴+珠江新城三大buff。

△城市空间图及交通网络示意, 仅供参考

此外在其它维度上，比如教育、交通等配套上，它也统统都是“满配”。特别是家长们最关心的教育资源。项目直线约3公里范围内名校云集，铁一小学、东风东小学、杨箕小学（已纳入铁一小学教育集团）等优质小学环绕。

附近更有铁一中学、培正中学、七中等知名学府（具体学区划分以教育局公布为准）。

△城市空间图及交通网络示意, 仅供参考

这样的教育资源密度，在整个广州都难得一见。交通更是便利！项目直线约1公里范围内就有4个地铁站（1号线杨箕站、体育西站，5号线五羊邨站，在建中的10号线广州大道中站）。同时，广州大道、东风东路等主干道环绕。

全新“先锋系”，酒店式悦己生活

大家知道，目前越秀区不缺好学校，也不缺成熟配套。最缺的是两样东西：

一个是新规产品，一个是有品质感的公区。

而東山云起的出现，恰恰填补了目前越秀区所有一二手房的两大空缺。

独树一帜，展示面极具标识性

作为越秀与天河交界难得一遇的地块，越秀地产拿出的必杀技是——先锋系产品。看过江湾潮起的朋友，相信对越秀地产先锋系楼盘，创造的产品细节印象颇深。比如极具标识性的展示面，是越秀地产融合了精英圈层的格调生活，花大成本而做的。

而目前的東山云起，延续这种风潮，同时也做了新的迭代。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

据说，東山云起融合了奢侈品级别的全景幕墙，采用大面积玻璃+铝板材料，还参考了世界级的豪宅，打造垂直立体社区。

全系南向新规，颠覆式可变格局

再看产品层面。東山云起，规划1栋37层高住宅，实际可售房源仅116套，货量非常稀缺。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

在产品面积段上，全部为南向三至四房，户型面积段为建面约99-139㎡。其中，建面约99㎡作为主力户型，仅58套，满足主流改善需求。而建面约139㎡户型，则只有15套。据说已被内部预定完毕！作为越秀区唯一一个紧跟设计潮流的项目，产品使用率100%以上，远胜本区其他一二手楼盘，优势非常明显。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

户型设计上，项目也颇具革新性，采用颠覆式的可变布局。也就是说，业主可根据需求自由调整1-4房格局。在精装细节方面，项目配置了幸福厨房、家电智能化、去家务等设计，大幅减少日常琐碎事务的时间，让业主回归生活本真。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

更值得关注的是，项目引入了越秀地产臻越系顶级物业服务，为业主打造全方位的尊贵生活体验。

垂直绿轴，闹市桃花源

白玫瑰奢石构筑的恢弘门庭，错落铺陈的异形石材在光影交叠中，铺展出极具仪式感的视觉华章。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

随着步履深入，两侧层叠的花木与镜面水景相映成趣，全石材高墙围合出私密领域，曲径通幽的设计让每一步都沉浸于静谧悠然的归家意境。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

这条充满仪式感的路径，不仅是一段简单的步行通道，更是一场唤醒五感的心灵疗愈之旅。

△效果图，现规划概念方案，最终以报规及实际交付为准

项目的会所配套更是颠覆了传统认知，规划有会客厅、业主健身房、共享阅读区等功能场景。这些公区的“悦己”配套，在整个越秀区乃至整个广州，都屈指可数。从最新曝光的效果图来看，東山云起在空间设计上可谓下足了功夫，让人感受到满满的格调。

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作为稳定土地市场，缓解城投与房企压力的重要调控措施，土储专项债近期发行提速。

财联社最新统计，今年已累计发行土储专项债1700亿元，但与已公布的数千亿收储项目规模相比，这一发行规模较小。业内人士指出，专项债收储仍然面临价格评估机制难统一、资金收益存在不确定性等挑战。

土储专项债发行1700亿元，5月以来提速

财联社据企业预警通数据统计，截至6月22日，有26个省市公示了收购存量闲置土地项目的具体信息。项目累计覆盖4259块宗地，资金规模（含拟定）约4776.48亿元。

在广州市今年初首次公布收储项目后，各地积极响应。目前，广东、重庆、安徽、江西和河南五地已公布的收储项目资金规模居前。其中，广东省以614.14亿元的资金规模位居首位，涉及地块294宗；重庆市以504.97亿元紧随其后，涉及地块365宗。

近期，安徽、山东等地此前披露的多宗收储地块项目最新动态显示，已获得专项债融资支持。随着隐债置换债的发行渐入尾声，新增专项债发行提速，用于土地收储的专项债发行也开始上量。

今年2月，北京与广东率先尝试发行土储专项债，但此后该类专项债发行较慢，1-4月累计只发行了500多亿元。

5月至今，土储专项发行了1200多亿元。目前，已有上海、安徽、山东、四川、浙江、福建、湖南、广东和北京九地发行了用于收购收回闲置土地的专项债，发行金额合计1699.36亿元。其中，上海以416.51亿元位居榜一，广东以322.77亿元次之。另外，5月下旬，浙江等地还发行了部分专项债用于收购存量商品房。

申万宏源固收研究团队认为，一季度土储专项债发行进度缓慢原因主要是土储专项债细则落地不久，各地上报土地需要一定流程。此外，一季度置换隐债专项债的密集发行挤压了一定发债空间。

在2024年11月自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，新一轮土储专项债的工作即开始启动。今年3月，自然资源部和财政部再次联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，进一步细化了资金使用主体、专项债审核流程、资金和收益平衡机制等具体安排。

专项债收储仍面临诸多挑战

尽管发行速度有所提升，但与已公布的专项债收储项目规模相比，土储专项债的发行规模仍较小。

克而瑞咨询的最新研究指出，专项债收储仍然面临价格评估机制难统一、资金收益存在不确定性等挑战。地方政府倾向于按当前市场评估价确定收储价格，而当前地价普遍低于前几年出让时的价格，导致收储价格多为原价的7-9折。

根据申万宏源固收团队的统计，从各地已公告的拟收储土地项目看，城投及国企为收储主要目标，折扣率约12%，针对民企的折扣率更高。拟收储土地初始拿地时间集中于2021年以后，与房地产行业下行时点及城投集中托底拿地时间相符合。

克而瑞咨询进一步指出，专项债资金需以土地未来收益作为偿债来源，但当前房地产市场仍处于调整期，土地出让收益存在不确定性会加剧债务风险。另外，不同能级城市的资金平衡问题也呈现分化。

东方金诚相关研报认为，目前各地专项债收储土地实际推进速度仍有待提高，主要是因为操作过程中收储标准和程序缺乏统一明确的指引，各地执行标准不一，导致实施效率不高。此外，收购主体相对单一，绝大多数集中于地方城投公司，未能充分发挥市场机制的活力。

机构普遍预计，今年土储专项债的最终发行规模在5000亿元以上。

国盛证券固收首席杨业伟认为，土储专项债有利于调节土地供需关系，并缓解房企和城投平台的流动性压力，预估今年投向土储的新增专项债规模落在5000-8000亿元之间。申万宏源固收团队也预计，2025年土储专项债规模或在5200亿-1.08万亿元。