地产“胖东来”，金沙地产的资金谜团

文/乐居财经 严明会

地产人素来爱学习。

十多年前，华南的万科，华东的绿城，西南的龙湖，都是业内的争相取经的学习对象。

但这几年，大家学习的一家房企，竟是来自河南的一家小型房企——金沙地产。

就像许昌的胖东来一样，深耕商丘的金沙地产，被誉为地产界的河南“胖东来”。几乎每天，都有全国各地房企参观团来考察学习金沙。

在2024年的地产销售百强榜上，甚至看不到金沙的身影。金沙地产所处的城市，也不是热门的一二线，而是三线城市商丘，它经过18年开发了43个楼盘。

金沙地产是用怎样的方式火出了圈？

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金沙地产的主体公司为河南金沙置业集团有限公司（简称“金沙置业”）。

它成立于2018年，注册资本10000万元，毛志敏和杨利民分别持股60%和40%，毛永杰为财务负责人。

目前，金沙置业旗下20家子公司，清一色都是100%持股。在地产圈，这样的现象十分罕见。

尤其是行业下行，不管是民企还是央国企地产商，都喜欢抱团取暖，共同拿地，降低风险，同时减轻资金压力。

但金沙置业却特立独行，独自拿地开发。这样一来，资金压力其实不小。

而且这两三年，房企接连暴雷，民企基本不敢拿地，金沙却没有停止拿地，做到了很多规模房企“做不到”的奇迹。

众所周知，地产是资金密集型行业，金沙地产的钱从何处来？

一来，金沙地产没有上市，不能从公开渠道融资。对于这样的中小民营房企而言，股权出质就成为它们搞钱的重要出路。

但乐居财经查阅了金沙置业旗下所有企业，却没有发现它有股权出质的动作。

当然，还有不少地产老板名下因为有大量金融、小贷公司，通过“左右手”互倒，也可以弄到不少钱。但金沙地产两位老板名下却很“干净”。

在地产圈，毛志敏和杨利民究竟从哪里搞来真金白银进行地产开发，至今成谜。

另有业内人士评价，在高周转时代，金沙也坚持不欠账不借钱，而且负债为0。这更不容易了。

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但金沙置业名下公司，却屡屡因为违规，收到罚单。

其中，子公司商丘碧胜置业，曾在南京路南、紫荆路西、宇航路北建设的睢阳区远大凯旋城（国安城）建设项目，小区南侧大门及13#楼未经允许私自加建及改变规划审批内容进行建设，被商丘市自然资源和规划局责令停止建设，罚款共计187498元。

另外，子公司民权县金兴置业，曾因为未经批准擅自占用城市道路，未经批准擅自挖掘城市道路，以及施工工地部分裸露土方未采取覆盖和洒水抑尘，收到多张行政罚单和环保罚单。

金沙的发家地并不是商丘，而是商丘下辖的一个小县城——柘城。

还有子公司柘城县金信置业在2020年开发国安府楼盘时，委托河南画商文化传播印制宣传彩页在金沙国安府售楼部进行宣传销售，彩页中明确印有”国安府采用两手准备（市政供暖主管道到位前自购燃气锅炉供暖，市政供暖管道到位后对接市政供暖管道），真正实现小区集中供服。”的内容。

该楼盘于2023年6月份交房，在供暖周期内因市政供暖管道不到位，公司资金紧张，未能自购燃气锅炉供暖，没能做到宣传销售的条件。

去年年中，柘城县市场监督管理局处以柘城县金信置业3200元罚款。

柘城县金信置业还因为违规收取燃气开口费，卷入舆论漩涡。

事件起因为，柘城县国安府小区的一位业主反馈，金沙国安府小区于2022年7月24、25号两天交房，交房后2020年4月份所收天然气开口费2800元是不合理收费，至今仍未退回。

相关部门回复称，根据《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》(发改价格〔2019〕1131号)精神，自2019年6月27日起，房地产开发企业、燃气企业不得向商品房买受人单独收取燃气工程安装费，您于上述时间节点之后签订《商品房买卖合同》，按文件要求不得单独收取燃气工程安装费。

柘城县市场监督管理局已督促柘城县金信置业有限公司（2022年）9月中旬前退款完毕。

此外，2023年，柘城县金信置因未按建设工程规划许可证批准内容进行建设，被柘城县城乡综合行政执法局罚款91408.5元。

除了子公司罚单不断，金沙置业还有孙公司商丘金发置业也收到了处罚。

商丘金发置业开发的“金沙国安天悦房地产项目”工程。公司开发资质为二级（证书编号：41140300592），资质限承担建筑面积25万平方米以下（分期开发的项目按项目总规模计算）的房地产开发项目。经查该项目总建筑面积324211.93平方米，超出资质上限74211.93平方米，超越资质等级限制面积29.6%。

2024年3月，商丘金发置业被商丘市住房和城乡建设局处罚7万元。

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除了金沙置业，毛志敏和杨利民名下还有郑州金沙置业（成立2008年），分持持股21.9048%和78.0952%。

郑州金沙置业此前的大股东是杨爱民，他原来持股66.6667%。

离奇的是，杨爱民于2021年退出郑州金沙置业。同年，河南金沙置业集团也从郑州金沙置剥离了出来。

目前，杨爱民名下投资了河南国安投资和柘城县华悦景观养护。

其中，河南国安投资由杨爱民和杨政分别持股51%和49%，它名下大多是与地产相关的建筑工程、门窗、造园工程、园林绿化、营销策划、装饰工程类企业。此外，它还持有河南柘城农村商业银行的部分股权。

另据了解，金沙地产建立完整的供应链体系。从景观公司开始，它逐步建立起了装饰装修公司、建筑公司、门窗厂和科技公司等专业公司，全力保障精细化理念落地。

河南国安投资，是否就是金沙地产所言的供应链体系？

当然，自有供应链的最大好处就是，没有中间商赚差价，可以省下一大笔成本。

虽然在郑州金沙置业分道扬镳，但杨爱民和毛志敏、杨利民仍有剪不断的联系。

例如，河南国安投资和金沙置业子公司商丘国安置业，共同成立了夏邑县国胜置业。

眼下，郑州金沙置业名下仍有2家全资子公司，包括商丘信沙置业和河南崇丽置业。

其中，商丘信沙置业旗下全资子公司商丘国信置业，在今年2月被列为被执行人，被执行总金额92.6万元。

更早之前2023年，相关部门对商丘国信置业进行检查时，发现其场所消防设施、器材未保持完好有效，商丘市城乡一体化示范区消防救援大队给予1万元处罚。

在地产圈，毛志敏和杨利民很低调，甚至连企业官微都没有这两人的踪迹。毛志敏更像是“甩手掌柜”，将公司交给总裁张永涛。

小道消息称，为了学习永威，金沙创始人杨利民甚至在永威开发的楼盘买了房。

学成之后更是青出于蓝，不管是设计、建造还是施工以及后期物业服务，只要发现“不够美、不够好”，直接自己砸。