上海
独家：杨浦滨江全新风貌别墅99套来了，套均179㎡！
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独家：上海的风貌别墅项目停不下来啊，杨浦区大桥九宫格，杨浦滨江畔仅400余米，中铁置业拿下的杨浦区定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊）项目，99套风貌别墅马上开工！
定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊）位于杨浦区杨浦滨江板块，紧靠杨浦大桥，四至范围东至：公共通道,南至杨树浦路，西至三星南路，北至周家牌路。而现在该地块的终于快要开工了：
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今年1月18日，上海市杨浦区发布定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊）（风貌旧改地块）土地使用权协议出让公示，意向用地者为中铁置业集团有限公司。
地块距离黄浦江面约400多米左右，用地面积约13585平方米，容积率1.4，总建筑面积暂约为50203.55平方米，地下建筑面积暂约为30577.11平方米，地上建筑面积暂约为19626.44平方米。限高12米，项目投资24.45亿元。
由中铁打造的这个风貌别墅，根据技术指标，套均面积仅179㎡左右，打造约155-180㎡叠加别墅50套，建面约185-250㎡合院别墅49套。主打小户型总价可控的风貌别墅产品。
至于价格，参考周边在售的风貌别墅，比如保利外滩序bund45别墅产品、兴华里别墅产品，预计最终入市会在18万左右均价可能性比较大。至于入市时间，由于9月1日才开工，基本预测是2026年1-2季度左右。
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在杨浦区，目前正有多个风貌别墅项目在售或建造中即将入市，而其中最吸引人的要数内环内杨浦滨江的保利外滩序bund45的都市花园别墅了。
杨浦滨江
「保利·外滩序」bund45
二批次约175-280㎡滨江花园别墅
主力户型超大尺度约61-108㎡花园庭园
已经上新 12套臻藏房源
4000万级入主内环滨江
历史的限量 门牌的孤藏
总价四五千万的赛道上，有一个项目走出独立行情，今年2月底推出的BUND45一批次别墅销量问鼎3月全上海销售第一，现仅余少量。内环内+滨江+低密别墅多重高能属性拉满的保利·外滩序BUND45，在4000W+级风貌别墅赛道逢推必爆。
保利·外滩序的火热从来有迹可循。在上海，这座全球资本与野心交织的超级都市，从不缺少一掷千金的购买力。
保利·外滩序作为限墅令下市中心豪宅的新业态——风貌别墅面世，首屈一指的地段、稀缺的别墅业态，加上独具特色的文化底蕴，直接问鼎恒产价值天花板。
产品唯一性：上海滨江核心段唯一的花园里弄风貌住宅。
极致亲江化：约500m滨江，拥揽正滨江CAZ。
花园最大化：主力户型约61-108㎡花园面积，内环最大花园面积最大的风貌别墅产品。
面宽极致化：约11.3米面宽，双面采光极致化。
极高附赠率：五层空间，五房四套房，地下室层高约3.9-5.7米，买入210㎡享受400㎡+居住体验。
目前，二批次花园别墅已经登场，这或将成为入主黄浦江心最后的机会！
01
6.92%的稀缺度 滨江花园墅邸
极致稀缺的“内环孤品”
作为里弄建筑中的“顶配”，花园里弄不仅拥有传统石库门的韵味，更融合了西式洋房的优雅，配备独立庭院和更优的私密性。然而，它的存量极其有限：
1.保利·外滩序所代表的花园里弄住宅总建筑面积仅134.1万平方米，占所有里弄住宅的6.92%。
2.据网上房地产数据显示，2018年至今，滨江区域住宅每年供应套数，仅占到全市新房供应量的5%左右。
双重稀缺性叠加，赋予保利·外滩序38席内环滨江花园墅邸天然的“孤品”属性。
前所未见的“思南公馆式立面”
产品力的打造上也是独一份，汲取思南公馆建筑的美学风格，采用2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录的卵石立面工艺，特邀传统匠人手工打磨海派风情的卵石立面。整个过程极度耗费人力和心力，一个工人一天只能作业5个平方左右，只为呈现出前所未有的“风貌住区外立面”。
思南公馆的卵石外墙、红漆木制连续方格长窗、拱券门洞、红瓦屋面和烟囱
02
约61-108㎡花园尺度 罕有高附赠率
约1.2容积率 纯低密住区
作为内环唯一纯粹低密墅区，BUND45建筑面积约175-280㎡花园别墅，容积率仅1.2。
据悉2023年上海出让的74幅宅地里，容积率1.2及以下的地块，仅有4幅，容积率1.2-2之间的地块，也只有29幅。
超低密住区，让视野与私密性大大提升，外滩序BUND45花园别墅主楼距约6.5m-10m，规划一轴五巷的海派花园墅境，步移景异，是超越传统风貌住区的极致奢感！
约11.3米面宽 400㎡+别墅享受
随着保利·外滩序别墅样板房开放，很多人参观后，纷纷感叹：“这才是风貌别墅产品力的天花板。”
突破传统风貌别墅窄面宽规制，如建面约210㎡风貌住宅，规划四行两列布局，巧妙拓展社区横向尺度，打造整层一体化奢阔厅堂设计，塑造约11.3米面宽，达到了400多平的别墅里面才有的效果，契合现代高净值人群对“开放感”的需求。
约61-108㎡花园面积 同面积段花园面积最大
BUND45花园墅藏，打造了市面独树一帜的颜值。这和市面上常见的风貌住宅的青砖、红砖看起来完全不同，此外大尺度的南北花园（主力户型约61-108㎡）是目前同面积段内花园面积最大的风貌别墅产品，让人梦回百年前的花园洋房生活方式，好比与巴金、丰子恺共享同一种花园生活。
五层墅居空间 超高附赠
BUND45别墅产品，约175-280㎡户型的二层/三层墅邸，可兑现5层居住空间的体验感。
首层会客厅&二层家庭厅，打造两层不同属性的私属客厅，更是为塔尖人群的量身打造，社交待客和家人陪伴的双重需求皆能满足！同时，五房4套间的极致设计，让家族生活各享一方私密天地。
顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好。
地下室层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，可自由打造家庭影院、书房、茶室等，业主可以充分发挥想象力。
03
内环唯一 一江一河科创板块
1.18%的正滨江CAZ机遇
在上海，地段的基本逻辑就是土地资源不可复制。
官方以高定位为笔，为杨浦滨江的发展绘就坚实底色。
杨浦滨江，沿着黄浦江约45公里黄金岸线难得的成片开发带，正以“世界级科创水岸”的姿态重塑城市格局，承载着796万方的开发体量（约等于2.6个前滩、5个陆家嘴），2024年《黄浦江沿岸规划》将其全域纳入核心区段，这里不仅是CAZ中央活动区唯一科创中心，更将成为"未来水岸生活样板区"。
示意图 仅供参考
示意图 仅供参考
中央活动区（CAZ），在《上海市城市总体规划(2017-2035)》中首次披露，其范围相较于一江一河、或是内环更为紧凑，仅占上海市辖区总面积的1.18%。
保利外滩序BUND45立踞“内环内 + 滨江 + CAZ科创中心”三重核心区域，汇聚城市顶级资源、堪称核心中的核心地段，也让保利外滩序坐拥多重资源禀赋，在执掌未来机遇同时，更具备能级超越的成熟生活配套。
示意图 仅供参考
15分钟直达陆家嘴
BUND45占位坐享“三横三纵”立体交通网络，12号线、18号线双轨交汇，20分钟直达南京西路、陆家嘴CBD；驱车经杨浦大桥、大连路隧道，迅捷接驳全城核心商圈，15分钟直达陆家嘴、北外滩。
示意图 仅供参考
三大商圈环绕，杨浦滨江左手北外滩，右手陆家嘴，南侧近距离拥享东方渔人码头，满足业主的日常购物、休闲需求，同时享受国际化丰盛烟火气。
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约500m滨江艺术生活秀带
保利外滩序BUND45距离黄浦江约500米，踱步间际遇世界滨水艺术秀带，近66幢历保建筑、约48.6公顷公共绿地、约5.5公里滨江绿道（数据来源：解放日报）。
更值得关注的是其独特的文化生态：被称为“城市绿肺”的杨浦大桥公园已实景呈现，由旧厂房改造的绿之丘、明华糖仓等文化地标，构成了家门口的艺术长廊。2024年中国设计智造大奖在此举办，无人机灯光秀点亮滨江夜空，这种"科创+人文"的复合场景，正是未来水岸生活的最佳注脚。
时代机遇下的资产选择
在黄浦江核心段开发殆尽的当下，BUND45不仅是城市更新的标杆之作，更是不可复制的资产配置选择。随着2026年区域产业全面落地，这里或将成为上海“最贵一公里”。
保利外滩序BUND45的二批次花园别墅已经启幕，建议意向客户提前预约，把握入主内环滨江的最后机会！
注：本文数据来源项目公示及政府规划文件，具体以开发商最终信息为准
杨浦滨江
「保利·外滩序」bund45
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