房企拿地押注“确定性”：热点城市优质地块受青睐，非核心区底价出让成常态

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

在房地产市场深度调整的背景下，热点城市的土拍热度仍在延续。

6月26日上午，成都市武侯区红牌板块17.8亩住宅兼容商业用地出让，吸引了越秀地产、绿城中国、澳南等6家房企参拍。经过32轮竞价，该地块最终被澳南以总价5.72亿元、楼面价19200元/平方米、溢价率19.25%竞得。

6月25日，天津成功出让3宗宅地，天津贻成集团以总价2.59亿元、溢价16.93%拿下生态城地块。同日，济南历下区文博西片区一期3宗地经过110轮竞价，由中海地产以总价32.74亿元、楼面地价20232元/平方米、溢价率11.1%竞得。在上周成都和上海举行的土拍中，同样诞生了多宗高溢价地块。

与此同时，底价成交现象也在多地上演。6月24日，北京1宗宅地以20.8亿元底价出让，杭州3宗宅地均以底价成交。6月25日，天津市武清区两宗宅地以底价成交，苏州狮山1宗宅地同样以底价成交。

《每日经济新闻》记者注意到，随着主流房企回归一二线城市，尤其是加码一线城市的趋势愈发明显。据克而瑞数据，今年1~5月，上海、杭州、成都等地土拍平均溢价率均超过15%，而非核心城市、非核心区域地块对房企的吸引力则持续下降。

中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳之下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块。伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整，核心城市土拍情绪有望继续修复，而土拍分化现象或进一步加剧。

高溢价地块频出

近期，热点城市优质地块再次成为房企争夺的焦点。

6月19日~20日，上海今年第五批次土拍成功出让6宗地，有5宗地溢价成交，成交总金额达212.57亿元。

其中，最受关注的杨浦区地块出让条件严苛，如要求配建保障房比例5%、中小套型住宅建筑面积比例40%、商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）等，但依然吸引了6家竞买人参与。最终经过95轮竞价，由保利发展以总价35亿元、楼面价95530元/平方米、溢价率30.79%竞得，一举刷新了杨浦区楼面价纪录。

此外，联发集团以总价21亿元、楼面价33957元/平方米、溢价率41.68%竞得浦东新区曹路多用途组合用地；保利发展经过40轮竞价，以总价31.40亿元、楼面价38775元/平方米、溢价率12.95%竞得闵行区地块；宝山区综合地块被中建八局以总价81.95亿元、综合楼面价25488元/平方米、溢价率1.17%竞得；金山区地块则由建发房产以总价12.68亿元、楼面价14820元/平方米、溢价率9.78%竞得。

同日，深圳年内第二宗涉宅用地龙华民治街道A817-0619地块出让，招商蛇口、中海地产、绿城中国、联发集团、龙华建设等多家房企经过激烈竞价，最终由联发集团以总价12.12亿元、楼面价44559元/平方米、溢价率46.55%竞得。

同样在6月19日，成都市主城区两宗地块出让。其中，位于锦江区茶厂38.5亩地块起拍楼面价就已达到20200元/平方米，刷新了成都最高起拍楼面价纪录。该地块吸引了包括华润置地、保利发展、中海地产、中国金茂、招商蛇口、越秀地产、厦门国贸、华发&锦江统建、新希望地产、润达丰滨江在内的十家房企参与竞拍，经过154轮激烈竞价，最终由厦门国贸以总价23.26亿元、楼面价35500元/平方米、溢价率75.74%竞得，成为成都成交楼面价TOP2地块。

同日出让的另一宗位于武侯区机投桥街道的地块，则由中铁建以总价15.11亿元、楼面价16600元/平方米、溢价率16.90%竞得。

今年以来，成都宅地楼面价纪录频频被打破。3月11日，招商蛇口以总价27亿元、楼面价31100元/平方米、溢价率70.43%拿下高新区大源地块，创下彼时成都最高楼面价纪录。3月27日，锦江区金融城三期H10地块经过200轮竞价，由建发房产以楼面价41200元/平方米、溢价率106%竞得，再创成都楼面价新高，同时也是成都楼面价首次突破4万元/平方米。

中指研究院成都公司总经理黄雪指出，今年前5个月，成都土地市场持续吸引房企关注，市本级宅地出让金达259亿元，位列全国第五，同比增长73%。截至5月底，锦江区短期库存去化周期仅6个月，区域供不应求态势明显，在新规产品带动下，区域居住价值、投资价值进一步被市场认可。

房企纷纷“补仓”

值得一提的是，苏州一宗“定销房”地块出让，同样吸引了多家房企竞争。6月18日，苏州出让1幅住宅地块，即苏地2025-WG-Z09号定销房地块。最终经过83轮竞价，该地块由苏州本地的斜港置业以总价1.9亿元、楼面地价1810元/平方米、溢价率39.2%竞得。

出让条件显示，该地块建设的定销房项目，在整体取得竣工备案后3个月内，住宅部分由乙方以7500元/平方米的均价全部销售给丙方指定对象，丙方按照7500元/平方米均价一次性向乙方支付购房款。因此，斜港置业在该项目上有着5690元/平方米的价差，超过成交楼面价的3倍。

在近期热点城市的“抢地潮”中，来自厦门的联发集团表现活跃。

6月19日，在上海浦东曹路科商住地块的竞拍中，联发集团和厦门国贸均参与了争抢。经过67轮报价触达中止价后，进入竞高品质建设指标，并将精装标准、配建公服设施、高端人才住房配建比例都竞拍至封顶值。最终，该地块被联发集团以总价21亿元、溢价率41.68%竞得。此外，联发集团还参与了6月18日闵行瑞桥地块的竞价。

加上同日拿下的龙华民治街道A817-0619地块，仅6月19日这一天，联发集团就在上海、深圳两地斥资约33亿元拿地。据中指研究院数据显示，今年1~5月，联发权益拿地金额为52亿元，排在百强房企的第十五名。

同样拿地意愿强烈的还有中海地产。在6月19日成都锦江地块的争夺中，中海地产与华润置地先后竞价数十轮，但在最后时刻被厦门国贸“截胡”。同日，在上海的土拍中，中海地产也参与了杨浦东外滩地块的竞拍，但最终败给了保利发展。

虽然在上海和成都抢地失败，但在6月23日的天津土拍中，中海地产与中粮集团经过多轮竞价后，以总价17.55亿元、楼面价18078元/平方米、溢价率0.29%竞得新梅江地块；6月24日，中海地产又在竞价110轮后，以约32.74亿元、楼面地价20232元/平方米、溢价率11.1%竞得济南历下区文博西片区一期3宗地块，这也是济南宅地单价首次超过2万元/平方米。

相较于以往对一线城市的重仓，今年以来，中海地产明显将投资决策外溢至强二线城市的土地市场。今年前5个月，中海地产在北京、深圳、郑州、沈阳、厦门、济南、杭州、香港、长春9个城市新增土地12宗，所购土地累计应占楼面面积约157.32万平方米，累计应付的权益土地出让金约290.80亿元。

优化土储结构

《每日经济新闻》记者注意到，截至目前，保利发展依然是拿地金额最高的房企。仅6月份以来，保利发展就分别以总价65.9亿元竞得上海杨浦和闵行两宗地块，以总价7.22亿元拿下青岛北区地块，以总价13.23亿元获得三亚海棠湾地块。

另据克而瑞监测数据，今年前5个月，共计11家房企新增土地价值超百亿元。其中，保利发展新增土地价值413.2亿元，稳居首位；绿城中国、中国金茂、华润置地、中海地产新增土地价值均超过300亿元。

此外，今年前5个月，新增土储百强房企的新增货值、拿地总价和建筑面积分别为9393亿元、4824亿元和4372万平方米，同比分别增长21.1%、38%和0.4%。其中，销售TOP10房企新增货值占销售百强房企新增货量的66%，较2024年末增加4个百分点，市场格局仍集中于头部企业。

克而瑞分析指出，新增土储百强房企的新增货值、拿地总价增幅显著，缘于核心城市核心地块供应量明显提升。

值得注意的是，在一线城市土拍热度持续升温的背景下，部分民企也开始加速进入土地市场。

6月26日，溢价拿下成都红牌楼地块的澳南便是成都本土民企。6月18日，民企三亚方大健康置业投资有限公司以总价28.75亿元竞得三亚海棠湾2宗共5个地块。此前的6月5日，温州中央绿轴区域G-50b地块经过37轮竞价，最终被民企天景房地产以总价3.04亿元、楼面价24513元/平方米、溢价率55.2%竞得。

“房企更加注重精准定位和项目质量把控，头部房企聚焦高能级城市优质土地资源的战略性增储。”克而瑞分析指出，优化土储结构已成为房企发展的关键。未来房企仍会聚焦抗风险能力强、安全性高的一二线核心城市，优先选择高周转、去化快、利润空间充足的项目。同时，减少低能级城市的投资布局，能够有助于房企更好地控制风险，提升资金使用效率，稳健发展。

土拍分化加剧

需要注意的是，土地市场分化依然在加剧。

克而瑞监测显示，今年前5个月，上海、杭州、成都等地土拍平均溢价率均超过15%，而非核心城市、非核心区域地块对于房企的吸引力则持续下降。

6月24日，北京、杭州、成都均有土地出让。其中，北京丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目地块出让，土地出让面积25897.21平方米，最终由北京兆兴房地产开发有限公司以底价20.8亿元、楼面价40159元/平方米获得。企查查显示，该公司由中国金茂、建发房产和福州裕诚分别持有36%、35%和29%的股份。

作为今年前5个月土地市场的热门城市，杭州6月土地市场出现了供需皆疲软的情况。6月24日，杭州迎来3宗住宅用地出让，2宗位于临平区、1宗位于钱塘区。最终，3宗地块均底价成交，成交总金额11.67亿元。

在中指研究院华东大区常务副总高院生看来，杭州3宗地块均以起始价完成交易，直接反映出当前杭州土地市场的降温态势。在所在区域内，这3宗地块的区位均有较大优势。以临平区两宗地块为例，其成交楼面价10500元/平方米，明显低于同板块今年2月呼伦贝尔汇嘉以15686元/平方米竞得的地块。而在5月30日，两宗位于临平区的住宅用地同样以底价成交。

今年杭州土拍市场延续“中心高热-远郊低迷”态势，地块属性决定热度分化。2025年杭州土拍中，主城区优质地块溢价率均超40%。临平作为非核心区，如果地块区位一般，周边配套不足，加上地块质素不佳，后续去化存在较大的风险。此次杭州3宗地块以底价成交，亦反映了开发商对当前市场去化预期的保守判断。

这样的情况同样出现在天津、苏州、成都和上海。6月25日，天津市武清区两宗宅地以底价成交，苏州狮山一宗宅地同样以底价成交。6月24日，成都3宗宅地出让，双流区地块以底价成交，郫都区两宗地块均以1.11%的低溢价率成交。在6月18日~19日举行的上海今年第五批次土拍中，青浦徐泾纯住地块也以底价30.53亿元成交。

“当前房企拿地资金向高流速、低风险板块倾斜。”高院生指出，市场呈现“刚需板块低密主导、区域分化显著”特征，房企拿地趋于理性，核心区外项目溢价空间有限。这种结果折射出当前土地市场的核心逻辑，地块属性决定热度分化，房企拿地策略聚焦“确定性”。