中国楼市已经进入末日倒计时，这个到底是不是危言耸听呢？

前几天，高盛发了一篇报告，说中国楼市已经进入末日倒计时，这个到底是不是危言耸听呢？

首先，高盛认为，随着人口的减少，城市化的放缓，未来几年的新房需求量会比峰值时期大概下降75%左右。而我们的峰值时期的销量是多少呢？

大概每年是在18亿平米左右。如果按照高盛的这个预测，也就是在2025年到2030年，整个新房市场的需求量会下降到只有4.5亿平米。这是什么概念呢？

去年的销量大概是9.7亿平米左右。按照高盛的说法，未来的需求量还会在这个基础之上再打个5折。照这么一个趋势下去，供大于求的局面还会进一步加剧。那直接影响的肯定就是房子的流通价值。按照高盛这份报告的预测，需求萎缩和价格下跌将成为未来这个行业的主旋律。各位觉得这个逻辑对不对呢？我们可以结合数据以及现在的状况来分析一下。

我们先说需求量下降的问题，这个实际上直接反映到供求关系。我们都知道，供求关系是决定商品价格的重要因素。如果是供大于求的状况，那么价格可能就会下降。而如果是供不应求，那么这个商品价格就具备了上涨的动力。

而在高盛的报告里面，它是把人口减少和城市化放缓，作为需求下降的一个核心因素。从这个逻辑上来讲，我认为是没有毛病的。因为房子最终的目的是修出来给人住的。如果人口减少了，那我们的房子建出来之后卖给谁呢？所以无论是从投资还是自住的角度来看，始终是需要有人去接盘的。有这么一个趋势，是我们都应该关注的。

从2022年开始，我们的人口就已经开始负增长了。尽管去年出现了一波逆势上涨，但是在出生人口的总量上仍然是不乐观的，人口仍然是一个负增长的趋势。并且从目前整个形势来看，长期下降的趋势和老龄化增加，基本上是板上钉钉的事，不知道各位怎么看呢？

所以说高盛预测未来需求量可能会下降很多，我认为这是一个相对客观的判断。毕竟房子最终修出来是给人住的，在人口基数逐渐减少已成事实的时候，需求是不可能再出现爆发式增长的。所以我认为房地产其实早就已经进入了下半场了。当然，这个量我倒觉得不会一下子萎缩这么严重，它一定是一个缓慢逐渐下降的过程。因为我们现在目标是软着陆，所以各位也不用过分担心。

不知道各位是否记得，前些日子的时候，央视公开采访了一个经济学家，那其实里面就讨论了一个我们当下比较敏感的话题，就是房价还能不能涨回去。给出的结论是很难。其实这个动作我的理解是在提醒大家，当然，如果你认为人口趋势还不足以彻底影响这个房地产局势，那我们可以再看看供求关系的变化。

从最近发布的数据来看，北京、上海整个二手房都重返了2016年3月份的水平，而广州的二手房则回到了2017年的水平，成都的市场则回到2019年6月份的水平。如果你还是觉得这只是个例的话，我们可以看看中资源发布的50个样本城市的研究数据。我这里面总结了几个特点。

第一，从价格维度来说，5月份整个二手房的价格是环比下跌了1.1%，同比下滑了10%。各位注意，同比是下滑了10%，也就是跟去年同期相比的价格，我们现在手里房子的资产价格是下跌了10%左右。

第二，从挂牌数量这个维度来看，二手房的整个挂牌数据依然还是上升的趋势。我说一个比较具体的数据，你们对这个上升就有直观的感受。5月份成都二手房新增挂牌量是34000多套，但是5月份的二手房成交只有19000多套。这个数据放到全国来说都是比较好的了。

在这么大的成交量加持之下，二手房的挂牌量仍然净增了15000多套。这只是一个月的时间，那成交价格也出现了环比和同比的同时下降。如果放大到50个城市来看的话，有超过一半的城市，二手房的挂牌量又刷新了历史高位。那其实我们可以明显感觉到整个二手市场的供应量压力很大。

如果你认为中资院的数据还不够权威，那我们可以看看国家统计局发布的70个大中城市的数据。5月份除了南京和无锡之外，其余的68个城市都是下降，而且是环比同比都在下降。

所以综合这些数据来看，我认为高盛的结论，在逻辑上它是合理的。至于他说的75%这个比例合不合理，我们姑且不讨论，但从逻辑上我认为它是成立的。在人口减少、城市化放缓这些问题客观存在的时候，这些都是不可逆的长期趋势。

那有人说现在不是还在托底市场吗？这个就是我前面说到的软着陆。软着陆是什么意思？

我举个例子，如果你一个人吃一剂砒霜，结果可想而知，那肯定就是两脚一蹬了。但如果是成千上万的人一起均摊，是不是这个结果就好受多了。如果现在大家都不买房，那么房企在房地产上面的负债就无法得到周转，那么资产减值的风险就一定会落在一个人身上。至于这个人是谁，我想大家都很清楚，那么就需要拉长交易频率。

我再举个例子，你现在500万买入的房子，几年之后，张三以450万的价格接手，然后李四又以400万的价格把张三的房子接走。层层分摊之后，是不是好过你一个人承担150万的减值压力，这个就叫软着陆。如果是让银行去接盘，那就叫硬着陆，而硬着陆的代价是非常之大的。隔壁的状态就是硬着陆，20年的时间才缓过神来。

所以我们现在的做法是软着陆，当然软着陆其实也有代价，那就是需求萎缩，进入通缩时代。我们从5月份的数据其实也可以看出来，整个通缩的状态还在持续。5月份的居民消费价格指数，也就是我们说的CPI环比下降0.2%，同比下降0.1%。那工业生产价格指数呢，也就是我们所说的PPI环比下降0.4%，同比下降3.3%。

总结来看，就是整个通缩的状态还在持续，并且有进一步加深的压力。而CPI指数在过去的4个月中，一直是处在负值状态。那PPI呢，在很长的一段时间之内，每个月都是负值。这个其实就跟我们前面讲到的消费指数有密切关联，消费指数的走弱必然会带来生产价格指数的走弱。所以我们再看5月份的PPI是同比下跌了3.3%，值得注意的是，这个3.3的负值是过去一年中最大的负值。并且整个这一次的通缩状态持续了很长的周期。所以就这些数据我们也可以反向去印证房地产市场持续萎缩的这么一个基本结论。

我们的房地产其实从现实的角度来讲，我认为应该理性地去分析它。

第一，我们的房地产市场持续走高了15到20年，这个本身就是不正常的状态。债务驱动的发展模式固然可以让我们缩短发展周期，我们甚至可以用40年的时间去追上别人100年甚至150年的发展周期，但是这个债务总归是要还的，它不可能凭空消失。400多万亿的房地产估值，对应的结果就是我们要背上200多万亿甚至300多万亿的负债。所以这两年我们会频繁听到“划债”这个词，划的就是这些债。

第二，我们的供求关系确实已经发生了质的变化，供应量的暴增，城市化的陷阱，消费力的衰减，这些问题都是我们不可回避的问题。即便是阶段性的调控，可以短期提升市场信心，但是各位，你们觉得可以改变这个基本面吗？所以在这个时候，房地产从供需关系来讲，它确实已经供过于求了。

那么我们再来看，当年提出了“房住不炒”这句话，如果我们真的理解这句话，那我们就应该明白，用来住的房子是已经足够了。所以如果房子全面涨价，就是一种不符合经济逻辑的病态。换句话说，就是有些人的奢望，是不切实际的幻想。

我们也可以再次复盘一下这种可能性。我们现在的房地产总值还有400万亿左右。如果房价上涨，那么这个房价收入比将会进一步提高，那买不起的人只会越来越多，而流通性将会大幅萎缩，流通性都没有了，谈何稳定价值呢？还有一个更恐怖的是，如果房价上涨，人均负债率将大幅上升到100以上，这就是把我们硬生生地推到硬着陆的路上去，这不是我们想要的。

所以我们回看从去年9月26日开始，对于房地产市场支持的态度变化，我们其实也可以清晰地知道上面想要什么。9月26日的态度是用力推动房地产市场止跌回稳，到今年4月25号变成了巩固房地产市场稳定态势，有没有一种踩刹车的味道？

再到6月13号，随着房地产市场的进一步萎缩，又提出了更大力度推动房地产市场止跌回稳的态度。这里面起起落落的变化其实都表达了一个中心思想，就是这个“稳”字，而稳的是销量，不是让价格上涨。那有些人可能不能理解，但是我也只能点到为止。

所以我再次提醒各位，谨慎为之，现金为王，杠杆也不要拉爆了。即便要买，也一定要往一二线城市的主城区走。特别是我们现在普通的买房最容易出现的问题是什么呢？为了买新房而舍近求远，你走得越远，风险自然随之增大。