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房屋赠与、合同无效判决、二次过户…… 一系列复杂情节交织成的房屋买卖合同纠纷，背后隐藏着怎样的法律逻辑？今天通过一起真实案例，带您剖析 “恶意串通” 认定要点，为处理房产纠纷提供专业指引。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告苏晨向法院提出两项诉讼请求：
确认顾正刚与楚瑶于 2023 年 9 月 6 日签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》（一份合同金额 270 万元，一份合同金额 370 万元）无效；
判令顾正刚、楚瑶承担本案诉讼费。
苏晨陈述，自己是顾正刚妻子江婉的外甥，顾正刚夫妇无子女 。因多年悉心照顾，2021 年 4 月 7 日，顾正刚夫妇与其签订《遗赠抚养协议》，约定苏晨负责二人日常生活、看病就医及生养死葬，二人过世后将位于北京市朝阳区的一号房屋赠与苏晨 。2021 年 6 月，一号房屋过户至苏晨名下 。江婉去世后，顾正刚反悔，起诉要求返还房屋，判决确认此前房屋买卖合同无效，房屋恢复登记至顾正刚名下 。苏晨随后起诉要求顾正刚履行遗赠抚养协议，却发现诉讼期间顾正刚将房屋过户给楚瑶。苏晨认为二人恶意串通损害其利益，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
顾正刚：全面反驳苏晨诉求。首先，生效判决已将房屋恢复登记，不存在主动赠与过户事实；其次，苏晨未实际履行遗赠抚养协议，江婉丧葬由自己完成，苏晨也未承担对自己的生养死葬义务；最后，房屋过户时自己不知晓遗赠抚养协议诉讼，不存在恶意串通，有权自由处分房屋 。
楚瑶：强调三点。其一，与苏晨无合同关系，苏晨无权起诉；其二，购房时顾正刚告知房屋诉讼情况，顾正刚拥有完全处分权；其三，交易价格合理，不存在恶意串通，合同合法有效 。同时，楚瑶保留因苏晨申请查封房屋造成损失的索赔权利。
（三）法院查明的关键事实
人物关系与房屋初始情况：顾正刚、江婉为夫妻，无子女，苏晨是江婉外甥 。一号房屋由顾正刚于 2001 年通过房改售房购得，2002 年登记在顾正刚名下。
遗赠与房屋过户：2021 年 4 月 7 日，双方签订《遗赠扶养协议》；4 月 8 日江婉去世；6 月，顾正刚将房屋变更为商品房后过户给苏晨 。
合同无效判决与房屋回转：顾正刚三次起诉苏晨，判决确认此前房屋买卖合同无效，2023 年 7 月 24 日房屋恢复登记至顾正刚名下 。
二次交易详情：2023 年 9 月 6 日，顾正刚与楚瑶签订两份房屋买卖合同，备案合同金额 270 万元，实际约定 370 万元，当日楚瑶支付 200 万元并完成过户 。9 月 9 日，楚瑶为房屋设立 150 万元抵押权，房屋现由楚瑶占有使用 。
二、案件分析
（一）争议焦点
顾正刚与楚瑶签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害苏晨利益而无效？
（二）法律分析
合同无效的法定要件：依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效 。认定恶意串通需同时满足双方主观上存在共同损害他人利益的故意，客观上实施了损害行为 。
房屋权属与处分权：生效判决确认顾正刚对一号房屋享有所有权，其有权自主处分房屋 。苏晨虽依据遗赠抚养协议主张权利，但在协议未完全履行且未完成继承手续时，其权益尚未转化为对房屋的物权 。
恶意串通的举证与认定：苏晨需举证证明顾正刚与楚瑶存在串通故意及损害事实 。本案中，二被告对合同价格差异、未全额付款等作出合理解释，苏晨未能提供充分证据证明恶意串通，法院难以支持其主张 。
三、裁判结果
法院判决：驳回原告苏晨的全部诉讼请求 。这意味着两份房屋买卖合同效力得以维持，楚瑶合法取得房屋所有权。
四、案件启示
（一）房产交易风险防范
权属核查至关重要：购房前通过不动产登记中心查询房屋权属、抵押、司法查封等情况，避免因产权瑕疵陷入纠纷 。若涉及继承、赠与等特殊情况，需核实相关协议效力及履行状态。
合同条款细化明确：涉及大额房产交易，合同中应明确价款支付方式、违约责任、权属转移条件等关键条款 。采用阴阳合同或约定不明确，易引发后续争议。
（二）遗赠抚养协议履行要点
权利义务对等履行：协议双方应严格按约定履行义务，抚养方需保留照顾、支出等证据，遗赠方不得擅自处分约定财产 。
及时办理产权变更：条件成就时，应尽快办理过户登记，将协议约定转化为物权，增强权益保障 。未完成登记前，权利存在不确定性。
（三）纠纷维权注意事项
证据收集与固定：发生纠纷时，及时收集合同、付款凭证、沟通记录等证据，为诉讼或协商提供支撑 。
法律程序合理运用：明确诉讼请求与法律依据，避免因诉求不当或举证不足导致败诉 。对复杂案件，建议委托专业律师代理。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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