最高法院案例：“一房两证”时应当依法保护实际权利人合法权益

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裁判要旨

审理房屋行政登记案件中，对于一房二卖、客观上存在的“一房两证”问题，人民法院应当依法保护具有合法权利基础的实际权利人的合法权益，判决撤销缺乏合法权利基础的买房人的房屋登记行为，而不能简单以保护善意第三人合法利益为由判决确认该行为违法。

02原案例
坐落于广西壮族自治区柳州市某路某巷2号1栋的房屋，于2000年由广西某建筑有限公司的职工集资兴建。2001年4月4日，原柳州地区房产管理所颁发了桂房证字第总-00xxx号房屋所有权证给广西某建筑有限公司。之后，广西某建筑有限公司将房屋分别出售给韦某卫、余某江、黄某明、谭某恒、龙某斌、白某、谢某华、朱某菊、谢某礼、张某权、范某群、林某川、杨某、邓某琼、范某、蔡某毅、邓某、顾某勇等人。韦某卫等人于2001年至2002年间，陆续获得了原柳州地区房产管理所颁发的房屋所有权证，韦某卫等人所占的产权比例均为100%。

2002年，广西壮族自治区撤销柳州地区设立来宾市，韦某卫等人的房屋在柳州市区划范围内。2006年1月5日，柳州市人民政府和来宾市人民政府联合下发《柳州市人民政府、来宾市人民政府关于原柳州地区房产证变更为柳州市房产证的办理意见》，阐明：原柳州地区行署颁发房屋产权证后没有改造的房屋，可到柳州市房产交易所变更产权证。

2013年5月31日，广西某建筑有限公司向柳州市房产管理局提交了《柳州市房屋所有权登记申请表》，申请将原柳州地区房产管理所颁发的桂房证字第总-00xxx号房屋所有权证换发为柳州市的房产证。广西某建筑有限公司同时向柳州市房产管理局提供了房屋所有权证原件，以及来宾市房产管理局确认盖章的《柳州地区房屋权属情况证明》，《单位房产档案资料移交清单》等原柳州地区房产管理所颁发桂房证字第总-00xxx号房屋所有权证所依据的材料。柳州市房产管理局受理后对广西某建筑有限公司进行了登记询问，广西某建筑有限公司并未告知柳州市房产管理局该房屋已出售给韦某卫等人，韦某卫等人已另行取得了房屋所有权证这一事实。柳州市房产管理局经审核广西某建筑有限公司提供的材料后，于2014年12月19日颁发给广西某建筑有限公司柳房权证字第D027xxxx号房屋所有权证。该房屋现已抵押给张某，张某取得了柳州市国土资源局颁发的柳房他证字第E021xxxx号房屋他项权证。

另外，从2016年2月18日起，柳州市实行不动产统一登记，原由柳州市房产管理局承担的房屋登记等相关职责全部整合到柳州市国土资源局下属的不动产登记中心，由柳州市国土资源局继续行使其职权。

原告韦某卫等人以柳州市国土资源局为被告，向广西壮族自治区柳州市城中区人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销柳州市房产管理局颁发给第三人广西某建筑有限公司位于柳州市某路某巷2号1栋的房屋产权证（证号：柳房权证字第D027xxxx号）。

柳州市城中区人民法院于2018年2月26日作出（2017）桂0202行初70号行政判决，确认柳州市国土资源局登记柳房权证字第D027xxxx号房屋所有权人为第三人广西某建筑有限公司的行为违法。宣判后，韦某卫等人不服，提起上诉。柳州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）桂02行终59号行政判决，撤销柳州市城中区人民法院（2017）桂0202行初70号行政判决；撤销柳州市房产管理局核发的柳房权证字第D027xxxx号房屋所有权证。

裁判理由

根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，柳州市国土资源局有权负责柳州市市辖区范围内的不动产登记工作。虽然韦某卫等人所请求撤销的房屋所有权证是由柳州市房产管理局颁发的，但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，柳州市房产管理局的职权已变更，因此被诉登记行为的法律后果应由继续行使其职权的柳州市国土资源局承担。

本案中，广西某建筑有限公司取得原柳州地区房产管理局颁发的桂房证字第总-00xxx号房屋所有权证后，将房屋产权分割出售给了韦某卫等人，韦某卫等人于2001年至2002年期间陆续取得了原柳州地区房产管理所颁发的房屋所有权证，并持续使用柳州市某路某巷2号1栋的房屋。故而，广西某建筑有限公司名下桂房证字第总-00xxx号房屋所有权证记载的不动产权利事实上已不存在。但广西某建筑有限公司却利用柳州、来宾两地开展不动产换证工作之机，隐瞒其原房产权利已灭失的事实，骗取了柳州市房产管理局核发的柳房权证字第D027xxxx号房屋所有权证。从该登记行为的性质来看，柳房权证字第D027xxxx号房屋所有权证仅是对桂房证字第总-00xxx号房屋所有权证形式上的换发，登记内容上并未发生任何变更，未重新设定当事人的不动产权利义务。柳州市房产管理局在该证换发的过程中，依据来宾市房产管理局出具的《柳州地区房屋权属情况证明》对房屋权属作出认定，符合《柳州市人民政府、来宾市人民政府关于原柳州地区房产证变更为柳州市房产证的办理意见》的规范要求，并无不当。但该证与韦某卫等人仍持有的原柳州地区房产管理所核发的房产所有权证客观上存在“一房两证”的效力冲突，故依法应当予以撤销。

至于第三人张某受该登记行为影响后续可能遭受的权益损害，则应根据前述《柳州市人民政府、来宾市人民政府关于原柳州地区房产证变更为柳州市房产证的办理意见》的规定和广西某建筑有限公司所涉违法行为的定性另行寻求救济。

来源：中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法行申154号行政裁定书