跌至5499元/㎡，泾河“网红盘”二手房价，梦回2015年！

　　昨晚11点33分，朋友微信上发来一张二手房截图，深夜灵魂质问，这房子，值多少钱？

　　图片比较模糊，看得出的几个字，写着滨江翡翠城，一想到房子在泾河，我不好直接回复，顺手搜了下贝壳上小区的挂牌价格，发给了他。

　　距离凌晨12点还有一分钟的时候，他回我，说懂了，音乐停了，梦醒了，房哥晚安。

　　成交价我拿不准，中午问了那边中介的朋友，回复是小区有成交，但价格不高，前天刚成交的一套，建面90㎡，总价50万，单价只有5499元/㎡，又创新低。

　　（滨江，金辉二手房成交价）

　　总价50万入住大西安，北跨桥头堡，开发商广告都不敢这么打，但二手房业主就是这么卖的。

　　与滨江翡翠城难兄难弟的还有金辉城，四月底成交的低价房源，单价只有5256元/㎡。

　　挂牌情况也不容乐观，目前贝壳平台，滨江翡翠城挂牌房源548套，金辉城412套，但单约成交只有个位数，业主心里的迷茫，纠结，不甘，不说也能知道。

　　（泾阳崇文塔）

　　大家都有共同的疑问，房子买在泾河，跌成这个样子，5字开头是不是底，还是说会更低？

　　毕竟是西咸新区，五大新城之一，北跨头牌，难道房价还不如周边的蓝田，户县，临潼。

　　这房子是继续留着等回暖，还是出血卖掉，权当看走眼，吃个闷亏？

　　泾河新城

　　泾河房价猛跌的同时，泾河热度也快速降温，很多人不知道的是，五大新城里，泾河过往新房的业绩是很好的，一方面西安主城区严格限购，挤压需求到了外围。

　　（泾河静安荟奥莱公园）

　　在沣西，沣东，地价，房价狂飙的同时，泾河还是稳扎稳打，凭借万元出头的价格优势，外加庞大的供应量，吸引不少外地老乡，咸阳北五县朋友上车。

　　西安放开限购后，外围的西咸整体遇冷，但泾河由于价格低，且中介佣金给的高，依旧有不错的客户量和成交，虽然鲜有开发商在拿地，但包括滨江翡翠城在内的数个新盘，仍有不少房源在售。

　　要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差。

　　（私聊房哥，一对一沟通）

　　为了导入人口，泾河也是大力发展名校+，第二学校和第三学校将正式交由陕师大附中、陕师大附小进行管理，泾河一中也已和西安中学实现“名校+”“名师+”管理。

　　（泾河新城第二学校）

　　去年开学的泾河第六学校，更是由高新一中运营，这个学校也是滨江翡翠城的代建学校，在此之前，高新一中还托管了泾河四小。

　　业主想不通的是有高新系名校，又是千亩的大社区，怎么房价反而越来越低。

　　（滨江翡翠城二手挂牌价格）

　　答案藏在小区规模里，作为泾河最大的刚需社区，千亩体量，截至去年7月，小区已售房源超过7000套，交房约5000套，想想金辉城，恒大文旅城，融创御河宸院。

　　上述远郊大盘，新房二手同时卖，自住少，投资多，配套少，空地多，当房价上涨幻想破灭后，哪个不是跑得快的游戏。

　　当年西咸的房价上涨是有梯队的，沣东＞沣西＞秦汉＞泾河＞空港，如今跌的时候，排序也大体相当。

　　（泾河新城部分新房均价）

　　二手房是新房的缩影，同区域在售的新房，不少已熬到现房阶段，各种优惠，特价，工抵，团购后，还维持在均价8500+的门槛。

　　过去，新房主要靠中介做渠道带客户上门，如今主城区降价，房子好卖后，中介也推不动泾河了，任由泥菩萨过江，各显神通。

　　北跨前景

　　有人会说，这里可是西安北跨的主阵地，房价不该如此，泾河这几年的变化也很大，产业，配套，居住环境都在改善，还是有机会的。

　　（西咸新区泾河新城）

　　当然有机会，但要算时间和资金成本，以及买房目的，区域发展的前景，和房价并不是直接挂钩的，当下泾河的二手房降价，另有原因。

　　壹

　　北跨是战略还是目标

　　提起泾河，绕不开北跨，这是西安拥渭河发展的战略，但战略是战略，目标是目标，战略是没有完成期限的，北跨是2030年完成，还是2040年完成，目前没有答案。

　　且北跨本身，是西安工业向北，沿渭河一字排开，从近一年的动向看，隆基绿能年产20GW单晶硅棒及24GW电池项目全面投产，德国依必安派特亚太研发中心落地，泾河新城国际全封闭式恒温贸易中心都是工业项目。

　　（西咸新区泾河新城）

　　配套部分在建的北辰大道跨渭河大桥，西铜高速市政化改造，国道210西安过境公路，也主要以服务工业为主。

　　这是泾河的未来，但是不是你买房的初衷，你是周边的产业人口吗？

　　贰

　　西安人安全买房红线

　　城市发展进两步退一步，如今地产萧条，经济向下，住宅开发又回归主城，从安全红线看，渭河已是安全边界，且不说修路架桥的成本，渭河以北文物和水源保护的限制，就很难克服。

　　买房红线：西不出绕城，南不过终南大道，东不出东三环，北不过尚稷路，这个红线范围，大家也该知道。

　　（西安渭河河堤路）

　　从城北方向目前的住宅开发情况看，整个尚稷路也是上学路，周边学校，住宅密集，渭河南已是当下西安人买房能接受的边界。

　　而泾河的边界，滨江翡翠城所在位置，距离渭河南岸边，直线还有七公里，中间横跨渭河保护带，秦汉新城，农田，汉阳陵保护区等。

　　下行市场里，别说七公里，就是多500米，买房人都很难跨越。

　　叁

　　谁在泾河新城买房

　　每一个新区，都有固定的购房群体，比如咸阳朋友首选沣西，秦汉，高新业主会去沣东，经开老业主会去草滩，港务，未央朋友备选徐家湾，基本都是地缘需求。

　　过去，投资风气盛行，大家无视距离，无视发展梗阻，目光所及都是未来，油门到底都是前景。

　　（乐华恒业欢乐世界）

　　泾河最早开发的区域，乐华城，黄冈学府城周边，以学校为卖点，黄冈学校上学的住在这里。

　　后来开发的万和郡、雅居乐北城雅郡周边，以各类市场为客户，大明宫，原点家居的商户会住这里。

　　继续向北，跨过包茂高速，以管委会、静安奥莱，崇文塔为圆心，投资，低预算自住的都在这里。

　　对于上述的地缘客户，该买也卖了，该投也投了，泾河之后的客户在哪里？

　　起码西安的朋友很难过去，且不说配套，交通问题，远郊新房风险大家都清楚，主城区也在降价，曲江，航天，未央，浐灞，雁塔也是到处新房。

　　实在不济选沣西，沣东，秦汉，不过万的房源也是淘的出来的，甚至咸阳，地铁一号线来往，也都方便。

　　房价未来

　　如今的泾河二手房，单价5499元/㎡，全款50万买套房，便宜吗？确实便宜，但买来干啥，不住都是成本，自住生活不便。

　　上一次，有5字开头的房子，还是2015年，浐灞的高科麓湾 优惠后4500元/㎡，东郊的金业缇香山， 一口价5600元/㎡，海伦国际低价5800元/㎡，曲江的保利曲江春天里5400元/㎡。

　　当时的新闻标题是，年底就等“抄底” 房价破4还不买？

　　如今的泾河也面临相同的疑问，5字开头是不是抄底，年底会不会继续破4呢，重复十年前西安的降价处境。

　　唯一不同的是，当年的抄底，如今看是真抄底，2018年后普遍翻倍，甚至三倍，但泾河还能等来这样的翻倍机会吗？