谢逸枫：未来几年中国新住宅需求暴跌75%，你相信吗？

文/谢逸枫

高盛集团（Goldman Sachs）作为美国银行控股公司的投行，过去二年，总是频繁发预测中国房价、中国住宅需求的预测观点，却脱离中国国情、房地市场客观情况，老汉已经多次批评过高盛的预测观点。

例如2023年-2025年最为频繁。2023年4月，高盛集团表示中国房价可能会在2027年见底，可能总共会下跌40%。第一是中国新房价格可能到2025年底才会企稳，而中国二手房价格要到2026年才能平稳下来。

第二是2025年到2027年期间，新房销售额大概会维持在8万亿元左右。第三是房价整体可能还会再跌20%-25%。2025年2月，高盛集团发布一份报告，预测中国房价到2025年底还会下降20%-25%。

事实上，是不靠谱的预测。目前按照中国房地产市场的供需关系、政策、量价趋势来看，2025年中国新房房价总体难企稳，二手房到2026年是否企稳待观察。但是2025年房价却不会再跌20%-25%，未来三年不会下跌40%。

5月8日上午，高盛报告，结论一是2035年住房需求将比峰值低40%，70%来自一线和二线城市。预计2035年中国住房需求为每年10亿平方米（基本情景）或12亿平方米（乐观情景），较2017年的峰值水平分别下降40%和30%。

这一需求主要由必要需求（每年约4亿平）、升级需求（每年约3亿平）和替换需求（每年约3亿平）组成，并考虑了约0.6%的拆除率和15%的空置率调整。预计一线和二线城市将贡献约70%的新增住房需求，成支撑新常态。

预计2035年房地产可售房源将稳定在每年16亿平方米 、19亿平方米，住宅销售面积为4.1亿平方米 / 5.2亿平方米，一级市场将满足约 40%的新增住房需求（2024年为55%），其余需求将由二级市场和公共供应满足。

老汉认为，5月8日的高盛报告预计2035年中国住房需求为每年10亿平方米（基本情景）或12亿平方米（乐观情景），与2025年6月17日高盛报告预测中国未来几年新住房需求比峰值大减75%的预测比较矛盾。

结论二是开发商行业集中度将提高， 一级市场规模缩小的主要原因之一。随着新房市场的萎缩和一线城市在全国房地产销售中的权重增加，高盛预计领先开发商的市场份额将在2025年恢复上升势头。

主流开发商已调整投资策略，对部分一线城市的土地储备机会持更积极态度。高盛预计到2035年，前十大开发商的全国市场份额将接近50%（2024年为21%），在一线和二线城市的市场份额可能翻倍，从 2024年的30%以上提高到约60%。

结论三是二手房交易将超过新房交易。2035年二手房交易占总交易量 / 价值的66%/64%，2024年为42%/45%）。随着新房供应的减少和开发商行业的收缩 / 集中，住房需求将越来越多地转向二手房市场。

预计2035年二手房销售量将达到8亿平 / 9亿平（基本 / 乐观情景），周转率将从2025年的1.3% 和 2.4%上升至1.6%/1.8%（相对于城市住房总量）或3.0%/3.3%（相对于城市商品住房总量），主要受一线和二线城市周转率上升的推动。

预计到2035年二手房市场将超过新房市场，二手房市场占总住房交易量 / 价值的 66%/64%，与发达国家60% - 90%的水平相当。长期来看，预计约3/4 的二手房交易将集中在一线和二线城市。

结论四是翻新需求上升（到2035年几乎翻倍，相比 2024 年），在很大程度上抵消新建住房的下降。预计到2035年，基于约 1% 的综合翻新率和超过110亿平方米的总建筑存量，以及不断增长的二手房交易。

翻新需求将几乎翻倍（2035年为20亿平 /23亿平，2024年为12亿平），翻新需求占总建筑施工面积的60%（2024年为26%）。预计2035年，中国房地产施工量将稳定在4.8亿平 / 6.0亿平（基本 / 乐观情景）。

较2024年水平下降30%/20%。全国总建筑施工量将稳定在12亿平方米/15亿平方米，较2024年下降60%/50%。总建筑存量将以温和的1%复合年增长率增长，到 2035 年达到114亿平方米。

2025年6月17日高盛报告，预测中国未来几年新住房需求比峰值大减75%。高盛对中国新住宅需求判断引来唱衰声调的热议，老汉对“高求比峰值大减75%新住宅需求将比2017年的峰值大减75%”的观点不赞同。

所谓“基于人口减少，家庭规模缩小、价格下跌预期冲击投资兴趣，城镇化放缓、投资需求转为负值，未来几年中国城镇对新住宅的年度需求可能仍将略低于500万套，远低于2017年2000万套的峰值”的理由判断，老汉不敢苟同。

首先是“大减75%”，是过于夸大，不符合市场客观情况，更加脱离未来房地产市场的发展空间趋势。2017年2000万平套的峰值，实际上是指2017年全国商品房销售面积16.9408亿平方米，按照100平/套，即卖了1694.08万套房。

其中2027年全国商品住宅销售面积14.44789亿平方米，即卖了1447.89万套房。如果按照住宅销售的指标，是不可能大减75%。况且国内房地产市场需求的潜力非常巨大，刚性和改善及折旧、未来投资的需求依然巨大。

其次是未来几年中国的新住宅需求可能仍将略低于500万套，不符合市场实际情况。2024年全国商品房销售面积9.7385亿平方米，按照100平/套，即卖了973.85万套房，其中住宅销售面积8.1450亿平方米，即卖了814.5万套房。

2025年前5全国商品房销售面积3.5315亿平方米，按照100平/套，即卖了353.15万套房，其中住宅销售面积2.9745亿平方米，即卖了297.45万套房，剩余7个月时间，再卖600万-800万套房，没问题，远超所谓的可能低于500万套房。

再其次是“人口减少、家庭规模缩小....”的情况，随着计划生育放开、家庭结构的分裂、房价止跌回稳、资产价格上涨及人口户籍城镇化的提高、投资需求重回市场，这些问题将会逐渐的化解，对新住宅需求的增长走势影响减少。

按照人口户籍城镇化率、人均套内住房面积、家庭结构分裂、户均套率、离婚和不结婚的的单身人口、2套-3套房持有率，及国家扶持就业岗位、居民收入的增长、提高，城市更新带来的住宅需求，意味着未来中国住宅需求增长空间大。

最后是简单以所谓的“人口减少，价格下跌预期冲击投资兴趣，城镇化速度放缓、业主出信空置公寓导致投资需求转为负值“，作为判断中国新住宅需求的量，是不客观、科学的，不符合市场形势。

目前商品住宅去库存，是重中之重，是商品房销售的主力，住宅占84.22%，未来几年商品住宅销售依然会保持80%以上，住宅库存占比超过80%。国家、地方对房地产的救市一波大于一波，止跌回稳的趋势不可阻挡。

包括住房贷款首付和利率下降及税收优惠、多孩家庭和人才及农民工购房补贴、户籍放开、购房落户、房票安置、3亿人口缺房需求、城市更新（棚改、旧区、城中村改造）、收储和收回等政策不断发力。

未来的政策包括外资限制企业购买住宅的解除、取消，商业地产方面救市、货币信贷和财政、税收等方面的政策加码，特别是商业地产的住房贷款首付比例和利率下降、延长贷款期限、及税收优惠。

刚性需求、改善需求、折旧需求、其他需求（上市公司的财务投资需求）庞大，房地产市场发展空间大、韧性大，未来10年-20年住房需求将保持9亿平方米-10亿平方米/年均的900万套-1000万套量，这是最真实的房地产市场。