浦东爆火新盘保利天奕为什么突然火了？唐镇保利天奕有什么优势？

浦东爆火的新盘【保利天奕】以197%认购率再次证明：好产品+好地段在新房市场上就是王炸！

保利天奕，6月27日耀世开盘张江新十年全新一代国际社区

454组认购，197%认购率恒温泳池会所，高压氧舱，保龄球馆

全明梯厅、类一梯一户、可定制岩板、女神四件套、10w+同款装标

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

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联发41.68%溢价率竞得曹路地块，预计售价8W+；第六次土拍官宣，唐镇新挂牌一块土地，各大开发商们早已摩拳擦掌，或将诞生新的地王！位处唐镇C位地铁口的保利天奕，800万级就可以买到百平米三房，怎么看都性价比超高！

项目首批次推出231套建面约104-135m²三/四房户型，6月27日开盘，今天这份选房攻略，谈谈保利天奕选房干货，来帮助大家如何才能根据自己需求，选到最适合自己的产品。

保利天奕，6月27日耀世开盘

张江新十年全新一代国际社区

454组认购，197%认购率

恒温泳池会所，高压氧舱，保龄球馆

全明梯厅、类一梯一户、可定制岩板、女神四件套、10w+同款装标

2号线唐镇地铁口，3站张江，9站陆家嘴

PART1

浦东热火朝天

抢占保利天奕低门槛上车机遇

从这两天的市场现状来看，6月20日刚过去的第五批土拍6幅土地全部成交，土拍市场热闹空前！也让本就引领全国土拍交易市场的上海，再次超出预期。

这次最令人震惊的是，浦东曹路地块，4家房企激烈角逐1个多小时，最终以41.7%溢价率出让，打破上海5年最高溢价率！未来预计售价将突破8万+！这也侧面印证了浦东作为高端产业和人才聚集，对土地价值的强大推动力，未来潜力仍然超乎想象！

我们再向远看，第六批土拍唐镇新宅地也摆上“货架”！

地块位于华发半岛华庭东侧，距地铁2号线约1公里，地块质素整体表现较好，作为六批次浦东唯一一幅宅地，唐镇已经激发了不少开发商的荷尔蒙，或将再次带领唐镇新房看涨。

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相比之下，保利天奕在浦东同纬度下，仅800万级上车百平米品质三房。地理位置上独占2号线唐镇站C位，全维配套，比曹路地块距张江核心区更近，通勤更优；比唐镇待拍地块距地铁更近，配套更优，无疑是超高质价比的不二之选！

PART2

浦东800万级百平三房

保利天奕最全选房攻略

保利天奕这次的每一个户型都可以说是“卷王户型“，本次首开楼栋中的百平米三房更是中产置业浦东的首选，所以本次我们重点和大家分析一下保利天奕的小户型产品。

首先，本次首开的三栋楼，有三房的产品分别是东1#和西1#，采光、风景都极为优秀！并且104㎡中间套户型均价只有7.79万/m²，起步总价更是只有717万！这对于800万级想上车浦东的新盘购房者而言，无疑是一个十分吸引人的价格！

1、具体来看整体选房逻辑：先西后东，先高后低

首次开盘保利天奕也拿出了十足的诚意，本次推出的楼幢无论是在视野上还是景观上都是非常好的，可以说是每一幢拿出来都是一个景观王座，完全可以盲选！

从楼栋来说，如果你预算充足，优先西1#边套，西1#南、东、西都没有遮挡南、东、南面是1.7万方休闲绿地，而且距离地铁更近，是首选楼幢推荐！而且因为层差价格差距小，所以推荐从高往低选，越高风景越好！

如果选不到，那就选东1#边套或者西1#、东1#的中间套高层，这几个产品也是仅仅次之的存在，采光和景观条件也非常优秀。

如果你预算有限，无论是东1#还是西1#中间套都没有日照的问题，但总价相对比较低，性价比十足，在预算内要从高往低选。尤其是东1#区的中间套中高层，居住体验和景观视野都是一流，但是总价只要810万起！

户型优势来说：【关键词——全明梯厅|全屋飘窗赠送|博世五件套|美妆四件套】

保利天奕最大的亮点，就是做到了全明梯厅配置，这在整个上海甚至是5千万豪宅市场，都几乎很难见到！无论是采光、通风、还是视觉效果，甚至是防火安全，都带来很大提升。这也是项目打造“松弛感”生活方式最有力的印证。

去过样板间的朋友，肯定也已经看过项目梯厅的打造，感受也是非常棒的！全明梯厅＋铸铝门几乎是甩开了市场上同总价产品几个身位。

全屋飘窗赠送，更有270°转角飘窗，大大提升了收纳空间！小户型也媲美10W+产品精装标准，配备博世五件套！更是上海首个引入美妆水龙头的项目和美妆冰箱、美妆镜柜、顶光+面光双补光构成了美妆四件套！

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建面约104m²三房两卫中间套

全屋6个飘窗全赠送，而且即便是中间套，北次卧也惊人的做到约270°转角飘窗！大大提升中间套的采光平权。这个户型对空间的利用率也非常高，开放式的社交厨房、S墙设计、横向C位餐厅，都是市场最新颖的设计。

均价才7.79万/m²，是所有户型中最低的。套均总价只有812万，起步总价更是只有700万出头，以极低门槛上车唐镇核心地段的绝佳机会！

建面约106m²三房两卫边套

这个户型相对中间套，不是只多2m²使用面积，更在全屋飘窗赠送+开放式社交厨房+横向C位餐厅的设计下，拥有南北两个270°转角飘窗，主卧采光带来大幅度升级！

同时，这个户型主卫也拥有三段式分离设计，更人性化。在基本相同格局下，这个户型整体均价比中间套稍高2200元/m²，也在合理范围内。

PART3

454组认购，认购率高达197%

浦东顶流标杆过时难再

保利天奕从示范区开放，到认购，总共就14天的时间，超过3000组客户到访，甚至下雨天都排起了长队，这样的热度，也造就了非常惊人的认购成及，在首推231套的情况下。共计454组认购，认购率197%，成为首个张江外环外认购数破454的项目。6月27日的开盘，势必又要展开一场激烈的抢房大战！

那么为什么保利天奕人气如此之高，我们也总结了项目的十大必买理由：

必冲理由①：难得倒挂红盘

近1W倒挂买张江新标杆产品，均价8万闭眼冲！

必冲理由②：唐镇唯一C位新盘

直线距离约150米2号线、步行范围内2大商业+3大学校全维顶配！

必冲理由③：张江东拓战略新核

张江上海TOP1产业高地，东拓新核唐镇崛起，尽享上海最强产业潜力！

必冲理由④：保利塔尖天系迭新之作

TOP1央企保利稳健实力，高端天系全新度假感品牌，带来新松弛生活！

必冲理由⑤：张江卷王户型

张江领先十年的户型设计，全明梯厅+全屋飘窗+C位餐厅+270°转角飘窗，超多细人性细节！

必冲理由⑥：内外一体度假景观

外部约1.7万方休闲绿地+内部全球五大大师花园，张江此前未见！

必冲理由⑦：上海10W+级同款精装

可定制背景墙+女神三角套+铸铝子母门+博世等奢牌，引领新奢标准！

必冲理由⑧：雅典One&Only酒店美学

铝板+玻璃+艺术涂料现代感建筑立面，度假酒店式仪式感门庭，唐镇人居新地标！

必冲理由⑨：约1500m²下沉式会所

恒温泳池、高压氧舱、湿蒸桑拿、保龄球馆、砂壶等全球新颖功能场景！

必冲理由⑩：东方礼遇高阶服务

保利体系最高豪宅物业品牌，打造酒店式度假生活新体验！

整个张江几乎找不到替代品

所以即将开启认购的保利天奕

首批次建面约104、106、118、125、135m²

起步约760w级的地铁三房/约900W级的地铁四房

这个价格很大概率认筹就遭疯抢，必须把握时机！！

必冲理由1

抢占唐镇倒挂时机

7字头起，张江标杆国际社区“价格洼地”

近两年，唐镇一直都是为数不多还能有项目触发积分的板块。从华发，安高等红盘都是每开每罄，已经走出外环外独立行情。

据统计，2023年以来唐镇平均认购率高达约275%（数据来源小胖看房数据库）！可以说是一房难求！其中最重要的一大原因就是，张江产业加持及2号线加持下的唐镇的“倒挂”市场！

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保利天奕“张江+2号线+优质教育资源+顶级产品力”顶配组合，在张江乃至浦东都极为罕见，而均价仅约8万/m²的价格，不仅再次出现倒挂价格，更成为名副其实的张江“价格洼地”，未来发展不可限量！

从建面约104-106m²户型来说：

首批均价在7字头，而相比旁边绿城二期今年成交一套90m²小户型，单价9.1万，比保利天奕最贵的一套小户型单价还贵出近1万/m²！

对比张家浜、新杨思、北蔡通面积段新房，起始总价超800万甚至接近900万，平均倒挂近16%！！

并且根据后续土拍态势，预计唐镇将直接走进8字头时代，且都远离唐镇核心！保利天奕占据唐镇最好的位置，此刻是上车的最好时机，错过不再！

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从建面约118、125、135m²几个户型来看：

周边绿城以及四兄弟二手成交在8.5-9.3万/m²之间，其中大户型更高，加上各种税费的单价直冲9+万/m²！

而保利天奕大户型仅约8.2万左右，对比板块内类似面积二手房源链家成交价格，倒挂超过15%！并且是地段+产品力高过几个level的纯新盘“倒挂独苗”，抢到就是赚到！

必冲理由2

不复再有的唐镇C位

约150米2号线+2大商业+3大学校全维顶配

地铁、配套、学校，对于浦东购房来说是极其重要的一个考量点。尤其是张江，地铁旁+好配套能为你剩下大量时间。

反观保利天奕，可谓是唐镇“前无古人，后无来者”的C位地段！

2号线唐镇站地铁口，占尽配套优势，拥有无人能及的“六边形战士”配套！

2号线地铁口

唐镇没有比保利天奕距2号线更近的项目！即便全上海也只有5%的项目离地铁约150米以内！3站张江高科，7站世纪大道，9站陆家嘴，无论通勤还是去市中心一线直达！

并且从目前标杆二手房市场看，越靠近2号线的项目，二手价格越高，倒挂也越明显！再来看保利天奕首开8万/m²的均价，真的太香了！

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下楼就是2大商业

街对面就是阳光天地，约500米内还有恒生万鹂，拥有盒马、永辉等高端商超，满足日常所需。周边山姆会员店和唐镇印象汇也在建设中，未来将形成约60万方的商业体量。

2大名校毗邻

项目北侧步行范围内有福山唐城外国语小学、东方幼儿园（市级师范园）、建平培德实验中学（市重点），口碑和教育水平都在上海名列前茅。（免责：新房不承诺对口学区，以教育局发布为准）

2大医疗护航

医疗上，周边在建的胸科医院唐镇院区，车程范围内，还有上海中医大学附属曙光医院（三甲）、浦东中医院、浦东新区人民医院等多家医院。

4大公园环绕

家门口就是约1.7万方休闲绿地，附近还紧邻唐城绿地文化公园、唐镇公园（26.26公顷）、唐丰公园等众多公园，生态资源非常优越。

必冲理由3

唐镇定鼎张江东拓新核

尽享上海产业潜力“最强音”

有产业才能创造资产价值的持续释放，生活配套能级的持续走高。

保利天奕能受到持续追捧，一大原因在于它的地段实属“高能”！背靠张江万亿产业，地处官方钦定的国际社区唐镇，2号线地铁口全维顶配，这样的地段在上海都难得第二个！

①上海产业看张江，创造80%产业奇迹

张江不仅在全球范围内对标美国硅谷，规划能级上也是与陆家嘴双核驱动，打造“具有全球影响力的科技创新中心核心承载区”。

近年来发展也是有目共睹：

• 张江完成了三大先导产业80%工业总产值
• 汇聚上海80%高端人才
• 吸引上海80%外资研发机构和科创板上市企业

现在主打科创产业的板块很多，但上海至始至终倾力打造且持续扩容的板块，有且只有张江！这也导致了张江辐射范围内的唐镇，基本都是逢开必抢的红盘。

②唐镇标定张江东拓核心，国际社区新高地

2021年张江版图就已扩容，唐镇从此前的张江后花园，变为其东翼发展的核心引擎，能级上升好几个level！

张江集电港、金融数据港、金城、金谷等多个产业园，自带强大产业自驱力，人才吸引效果明显。

官方明确提出，唐镇将加速向“国际社区”迈进，带来更有品质的配套升级。

③“工作在张江，居住在唐镇”，张江置业最优解

从早期四大4000万+的别墅群，到后来保利、绿城、仁恒等品牌开发商接连入局，高科东路以北已形成醇熟的高端国际社区，孕育出纯粹的高端、高知、高薪的精英圈层。

必冲理由4

央企保利高奢天系

全新松弛感品牌天奕上海首作

严格产品指引下，保利近年打造了徐汇的天悦、杨浦天汇、徐滨的天珺、静安的天悦，再到去年刷屏业内的世博天悦，每个项目都有口皆碑，让天字系连续七年蝉联中国十大豪宅产品系，并且带动动板块价值持续抬升，带给中国人居更极致的标准。

保利天奕作为保利天系产品系内首个松弛感品牌，首度登陆上海，从目前已呈现的大手笔示范区和项目产品亮点来看，这个项目必定是奔着做成全国保利标杆去的。全方位的顶配，对于业主来说肯定是大大的利好！

必冲理由5

张江卷王户型

全屋飘窗+全明梯厅，超多赠送

这次项目首发楼栋，每一幢在别的项目都是堪比“楼王”的存在！

本次保利天奕首开推出建面约104-106m²三房、118/125/135m²四房，不仅把每平米做到极致，更在采光、附赠上全维度突破同价位新房！

建面约104-106m²单价7字头三房

前沿中横厅设计，0走廊、0浪费的将碎片空间膨胀为家庭核心场景，在LDKB的基础上注重空间利用，小家也能拥有大空间尺度！

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创新S墙分户设计，让收纳系统从平面延展为立体暗线，通过玄关柜、冰箱柜、零食拉篮的巧思，用立体空间创造更海量收纳！

东1#边套：全屋飘窗+约270°的转角飘窗，实际空间感十分优秀！

西1#边套：南面就是休闲绿地无遮挡（全年日照6H以上），拥有堪比楼王的绝佳位置；距离高科东路超过50米，大大减少马路吵杂；尤其主卧可以全景俯瞰公园，拥有整个小区独一份的景观位！还自带架空层！

建面约118/125/135m²千万级四房锦鲤户型

首先建面约118m²户型，在唐镇900万四房市场近乎是唯一选择！不仅是高性价比上车四房，更有大面积飘窗附赠，拉高得房率！

建面约125m²，约1000万起即可上车更舒适的边套四房！

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建面约135m²户型，在1100万级四房中，不仅拥有LDKB超宽客餐厅还拥有极致改善尺度！

l类一梯一户+铸铝子母门，一次拥有2000万大平层“稀有款”！

必冲理由6

首个内外双度假园林

约1.7万方休闲绿地+全球五大花园

保利天奕的园林设计，可以说是在张江乃至上海都独树一帜的存在！它通过红线内外一体化设计，打造了一整个“新松弛度假体系”，从嗅觉、视觉、听觉、触觉的五感，构建一个前所未有的，全龄共享的参与式景观。

柔性边界开发模式

利用项目旁约1.7万方的休闲绿地，保利天奕主动向绿地退让10米，形成一条半开放的公园界面。未来业主回家，出了地铁口，就能看到绿草如茵的景观，日常下楼就是公园，能享受亲子、休闲等丰富的度假功能。

甄选全球五大花园场景

相比传统园林，这次保利天奕从全球代表性花园场景寻求灵感，打造了米勒花园、岛屿水院、红酒派对花园、森林浴花园以及毕加索儿童乐园五大花园。

把相距几千公里的旅行目的地搬到家楼下，再搭配西地块多功能的架空层，营造更加纯粹的度假感，这在上海实属罕见！

八大乔木主题林带

保利天奕在植物的选取上也非常考究，精选全球度假植物，打造了八大乔木主题林带，呈现四季不同景观。

必冲理由7浦东爆火新盘保利天奕为什么突然火了？唐镇保利天奕有什么优势？

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10W+豪宅跃级精装

女神四件套+可定制岩板+智能系统，7大新奢主义

保利天奕在精装上，不仅诚意满满，无论是配置还是人性化思考，都大大超出了7字头的定价标准！

①新她享——上海首个！女神卫浴四件套

保利天奕特别关注到女性的生活需求，专门在卫生间配备了美妆龙头、美妆镜柜、美妆冰箱，采用“顶+面双补光照明”，能把“女本位”需求做到如此细致，目前没有几个项目能做到！

②新定制——可选背景墙岩板+成长户型设计

充分考虑业主的个性化需求，在电视背景板提供了新潘多拉、云中翡翠、弗朗明戈金三种结晶釉面岩板选择，成本更高，施工难度也更大。

建面约106/122/135m²户型均可通过非承重墙改造，让房间秒变大横厅，功能随心所欲。

③新人本——18项高效生活便利体系

譬如说部分柜体更安全的圆角处理、高柜顶部一窥到底的镜面反光膜、大大提高空间利用的薄抽，不用弯腰一踢即开的踢脚抽设计，便利性大大增加；

部分户型厨房台面还做了高低台设计，这是上海新房市场上从来没有过的突破，让整个厨房动线更加合理，也减少了长时间弯腰带来的不适感，充分考虑到了未来居住的舒适性，这种产品颗粒度真的令人惊艳！

④新颜值——美术馆级超高“奢材量”

项目大量使用奢石设计，客厅四边弧形天花、主卧树叶拼花地板、精致优雅的骨骼线设计，都是开发商花费更大成本和耗材去呈现更美的视觉体验。

⑤新收纳——八大交付柜体+21大收纳区格

以100m²户型为例，总收纳量高达17.66m³，而一般户型只能做到14-15m³。其次是极致细分，21大收纳区格：

从5大收纳区的镂空玄关柜，到分类更细致的卫浴空间，再到厨房的5大分区，以及更惊喜的餐边柜，划分6大功能区，全屋收纳量飙升！

⑥新奢配——10W+级豪宅同款高配装标

精装标准上，这次保利也是大手笔，标配博世厨电五件套，卫浴五金配置高仪、科勒；洁具采用了唯宝等百年奢牌，奢华感与分量感十足！

⑦新智感——配置室内外双智慧大脑

室外空间：入户识别门禁+电动门无接触归家，儿童乐园高峰时段陪玩管家+高清摄像头，非机动车热成像摄像头+烟感+喷淋灭火装置，三大维度保证便捷安全的公共空间。

室内空间：引入了全屋智能家居系统，能通过App、中控、语音三大方式，调节全屋智能家居，包括客厅灯光、空调、地暖、新风、客厅和主卧窗帘等场景。

必冲理由8

国际+艺术的颜值地标

酒店式高奢门头+松弛感立面

约1.7万方休闲绿地+全球五大花园，张江此前未见！

前面说到的绿城、唐镇四兄弟，即便二手价格比保利天奕新房高出1万/m²，但审美也依然停留在十年前，无法给予当下业主对颜值的追求。

保利天奕汲取了雅典One&Only唯逸度假酒店打造手法，带来不同以往的建筑设计，高颜值且高气场！

①国际建筑立面：蓝灰色玻璃+仿石铝板+艺术涂料材质，穿插优雅线条，让建筑这张“脸”看起来更高级。

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②One&Only酒店式门头。用雕塑体块、温润弧面和雅致线条，营造具有艺术格调的归家仪式感。

③约270度无柱式转角。于外创造更柔和的建筑视觉效果，从内部也能打开更广角的观景视野。

除此之外，保利天奕公区部分区域还采用了名贵奢石，豪宅专属定制化的符号设计，给到业主极强的身份感和标签感。

必冲理由9

约1500m²度假会所

砂壶/保龄球、高压氧舱等国际前卫体验

片区内带会所的项目就屈指可数，保利天奕约1500m²奕CLUB会所，仅一张效果图就让整个张江会所设计进入next level！功能性足以媲美3000万级豪宅！

不仅配备常规的恒温泳池、健身、瑜伽、自习室、私宴厅、会客厅，还突破性的带来保龄球/砂壶娱乐空间，高压氧舱和桑拿等放松空间，七大功能空间，十大休闲场域，都是上海都极为罕见的设施！

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必冲理由10

“东方礼遇”高端服务

保利高奢品牌，5+8服务体系

现在豪宅服务越来越收到重视，服务体验其实是松弛感最重要的一个指标。

保利物业具备强大的行业背书，斩获了“2025中国物业服务力百强企业第一名”、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”、“2025中国高端物业服务力TOP20”等诸多荣誉，在业界具有非常高的口碑。

这次保利天奕引入的是保利物业体系内专属TOP级豪宅的服务品牌“东方礼遇”，通过“全维5力+8大基础场景”的星级酒店式服务标准，定制更高端的体验。

与此同时，保利不仅拥有高端住宅服务经验，更深入城市公共服务，像华东师范大学、西塘古镇、外滩观光隧道、地铁7/15/17号线都由保利物业提供全维支持，实力有目共睹。

总的来说，保利天奕作为保利在新奢松弛感高端住宅赛道的探索成果，呈现已经十足惊艳！无论是地段选择，还是园林、户型、精装上的海量松弛感思考，都无疑将是整个张江的新标杆！

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以上，就是我们整理的这次首开选房的全部逻辑，最后希望各位能在首开中选到自己理想的房源～