太原学区房分化加速 业主购房需多维考量

6月10日，太原市教育局发布了《太原市第五中学校丽华校区建设项目群众意见征询调查公示》，多年前爆火的“丽华教育园区规划”消息终于有了新一步进展，此次信息公示显示：太原五中丽华校区规模为高中18轨（轨代表一个年级几个班），共54个教学班。这个新校区仅有高中，业主在意的小学、初中未设置。

在太原新房及二手房市场，可以带学位的学区房一直供需两旺，价格稳中有涨。从2020年开始，省城基础教育招生政策开始大改革，生源火爆的知名小学及初中，均采取了摇号方式招生，曾经火热的“学区房”由此逐年降温。

新一年的招生季即将来临，省城的学区房目前的供需状况及价格走势有何新变化？山西晚报·山河+记者再次深入太原楼市，进行了调查走访。

教育资源引进周期长　“学区房”升值预期变数多

太原长风西丽华片区的崛起与走热，与优质教育资源规划配套的助推不无关系。早在2020年初，万柏林区经济工作会议中首次提出：“筹建丽华教育园区，配建涵盖小学、初中、高中的公办学校，与北师大等国内名校对接合作，采用‘全托管’运行模式，打造优质教育品牌。”关于丽华片区教育拟选址的规划方案，同样在2020年便已公示：中学位于九院沙河南侧，保利天悦项目东侧；小学位于丽华北街北侧，规划中学以南，中海天钻项目以东。在该规划中，中学显示为万柏林区丽华实验中学，净用地52261.12平方米；小学显示为万柏林区丽华实验小学，净用地22423.29平方米。

随后的几年时间里，关于丽华片区教育园区的消息陆续传出，但是进展缓慢。直到2023年9月，随着丽华片区内的泰康太原旗舰康养社区项目开始提速。万柏林区召开的泰康太原旗舰康养社区项目工作推进会上，有消息称，将联动推进丽华教育园区建设，争分夺秒促进项目落地。2024年初，太原市委经济工作会议中提到：加快推进太原五中丽华校区建设。同年3月，太原市行政审批服务管理局对太原市第五中学校丽华校区选址进行公示，标志着太原五中正式落地丽华片区。根据公示内容，太原市第五中学校丽华校区拟选址于丽华西路以东，九院沙河以南，为太原市中心城区WBL-05-07街区中004-1地块，用地面积52261.12平方米，用地性质为中小学用地，备注为中学。

此后，太原五中即将落子丽华的消息成为区域价值攀升的核心引擎。开发商在项目推广中将“毗邻规划教育用地”“名校资源导入预期”等暗示性表述，在购房者心中，构成了片区新房与二手房价格坚挺的重要基石。

回看丽华教育园区的进展过程，虽然早在2020年规划信息已发布，但直到今年5月，太原市行政审批服务管理局才公布了关于万柏林区丽华苑小学建设项目《建设用地规划许可证》的公告，而关于中学的规划，直至今年6月，公示文件才明确提出“高中18轨，54班”。“如果初中不是五中，我们购买的‘学区房’含金量还剩多少？”一位在丽华片区购置了房产的市民难掩失落与焦虑，片区内初中的引入是怎样的规划众说纷纭。名校规划落地周期长、不确定性多，在此过程中也会遇到楼市起伏等变化。山西晚报·山河+记者了解到，目前丽华片区内公开的二手房挂牌价尚未出现大面积、大幅度的直接跳水，但市场情绪的微妙变化已然显现。多位资深房产中介坦言，近期丽华片区带看量和咨询量出现了下滑：“买家变得犹豫了，担心现在买了以后价值缩水。”

片区楼价上涨需多维支撑　教育配套仅为优势之一

记者通过查询知名中介平台了解到，丽华片区内中海天钻5月挂盘均价为2.1万元/平方米，相比上月增长8.1%；保利天悦5月挂牌均价2.08万元/平方米，相比上月仅下跌0.4%；融创学府壹号院5月挂牌均价2.03万元/平方米，相比上月上涨0.4%……即使扩大到整个丽华区域，5月挂牌均价也高达1.49万元/平方米，相比上月上涨0.4%，这一价格甚至远超目前太原市的新房成交均价。此外，片区内5月涨价房源数量为39套，环比上涨30%。

“丽华教育园区多年来的规划进展、变化，对片区内房价的影响其实并不大。”业内人士介绍，太原市小学、初中招生近年来严格执行“多校划片”“民办摇号”等政策组合拳，一定程度上削弱了“学区房”过高的溢价。特别是“小升初”，政策大方向非常明确，“买套房等于稳上好初中”的旧逻辑已经逐渐被打破。更为重要的一点是，丽华片区的特殊性弱化了教育资源变化带来的影响。“丽华片区是太原‘地王’频出的优质区域。”业内人士介绍，多年以前，开发商就愿意支付高昂的价格竞拍该区域的土地，对该片区未来的发展潜力、房价上涨空间以及项目盈利能力有极高的信心，例如中海天钻、保利天悦、碧桂园天境等多个“地王”的出现本身就是市场对该区域价值认可的最有力证明。从目前片区已售项目的产品来看，项目普遍定位较高，具有知名开发商、高品质设计建造、先进的配套设施等特点。在省城楼市深度调整阶段，中高端、改善性需求成为支撑市场的主力，丽华片区凭借其较新的城市界面、相对完善的规划配套，对中高端客群仍具吸引力。片区内教育预期的变化，虽然不确定性明显，但很难抵消其综合优势。多名中介从业者表示，在这里买二手房的业主，更在意这里的环境、位置、房子本身的品质。

“从片区的综合素质来看，教育一直是丽华片区内偏弱的一项，丽华教育园区的落地就是为了改变这一格局。”业内人士介绍，丽华教育园区周边的楼盘有丽华苑、中海天钻、保利天悦、碧桂园天境、融创学府壹号院等，根据丽华教育园区最初发布的规划信息，园区将配建涵盖小学、初中、高中的公办学校，并与北师大等国内名校对接合作，优质教育资源配套，是区域楼市价值提升的锦上添花，但不是唯一要素。

学区房即将迎来供应潮　市场分化，部分区域价格松动

虽然学区对丽华片区的影响不大，但通过查询中介平台二手房价格，太原传统顶尖学区房依然彰显着其作为市场“硬通货”的地位。青年路小学、山大附小、九一小学总校等老牌名校周边，部分楼龄超过20年、设施陈旧的小户型“老破小”，单价仍能轻松突破2.5万元/平方米，甚至逼近5万元大关，溢价率远超同区域非学区房产，普遍高出50%以上。

根据知名中介平台的信息，迎泽区邮电宿舍37.15平方米的1992年两居房，挂牌价99万元，单价超过2.7万元/平方米；小店区山大附宿舍78.67平方米1997年三居房，挂牌价253万元，单价超过3.2万元/平方米；小店区九一小学宿舍45.02平方米的1986年两居房，挂牌价212万元，单价超过4.7万元/平方米。据中介从业人员介绍，最热门的还是“双学区”的房源，这种房源不但可以就近进入知名小学，小升初还可以进入优质初中，比如迎泽区的“本本直升”、小店区的九一小学等，此类房源价格一直十分坚挺。

然而，学区房市场分化趋势也极其明显。随着升学政策的均衡化推进和部分区域新建学校的崛起，受升学政策影响和依托于“次优”名校的学区房，价格已出现松动迹象。例如，小店区依托老牌重点小学新校区的某小区，即使5月挂牌均价仅7000多元，相比去年仍有小幅下跌，成交周期更是超过200天；再比如迎泽区从去年开始传出了部分小学不再全部“本本直升”，优质初中也需要摇号，导致区内某小学附近的“老破小”价格明显下探，一套81平方米的三室房源，去年三月挂牌89万元，近半年内7次下调挂牌价，目前为81万元。业内人士分析，顶级名校资源稀缺性仍在，支撑其学区房价格。但非顶尖或优质教育资源稍弱的学区房，在政策变化和市场下行双重压力下，价格回调的压力更大。

暑期将至，一年一度的学区房“供应潮”将如约而至。不少中介从业人员表示，大量有置换需求的家庭选择在此时出售房产，市场挂牌量在6月下旬开始显著攀升，预计7月中旬会达到高峰。随着供应量的激增，叠加市场观望情绪，直接扩大了买方的议价空间。多位经纪人表示，当前学区房成交价普遍低于挂牌价5%-10%。

“学区至上”观念渐渐走淡　购房决策趋向多维度综合考量

业内人士表示，省城楼市学区房市场的分化，指向一个清晰的趋势：购房者的决策逻辑正在发生深刻转变，单纯的“学区至上”观念正在瓦解，取而代之的是对房产价值的多维度综合考量。

“政策变得太快了，今年买了‘学区房’，明年划片规则一变，或者学校升学质量有明显起伏，购房款可能会打了水漂。”计划购置新房的刘女士道出了许多购房者的心声。“对政策不确定性的担忧，使得购房者更加看重那些确定性高、即时可享的资源。”业内人士介绍，教育资源固然仍被购房者考量，但其权重正被稀释。现如今，学区房的主力消费群体已经从“70后”“80后”渐渐转向“90后”，年轻一代的家长对居住品质、生活配套、商业配套等更加关注，而省城老牌优质公办小学主校区的学区房，往往位于城市中心的老旧小区。这些二手房房龄大，普遍存在管道老化、户型不佳、停车不便、物业服务有待提升等问题。同时，由于幼升小、小升初的招生政策调整、名校教师资源的更迭变化，家长买了学区房有可能上不了名校。此外，近年来，优质的民办教育资源给家长们提供了更多的选择。所以，相比几年之后才能实现的教育规划愿景，购房者更在意当下可享受的成熟配套，关乎百姓日常生活品质的“现在时”配套，正获得前所未有的重视。

业主选房逻辑的变化直接推动了市场风向的转变。近年来，省城新建房市场“所见即所得”的现房、准现房项目热度持续攀升，购房者开始有意无意地规避期房交付的不确定性，包括规划变更、延期交付等问题，更倾向于为看得见、摸得着的实体房屋和已投入使用的配套设施买单。在此背景下，占据城市核心地段、由品牌开发商打造且口碑良好的高品质住宅项目，展现出更强的抗跌性和流动性。这些项目即使身处非传统顶尖学区，其综合价值依然能赢得市场认可，丽华片区就是最好的证明。未来，支撑房价的核心要素将进一步倾向更好的房子、更便利的生活、更舒适的环境，对于开发商而言，需要摒弃过去依赖类似“名校配套”营销噱头，沉下心来打磨产品，而对于购房者，更需擦亮双眼，以更全面的视角审视房产价值。

来源：山西晚报